关于律师办理商品房买卖合同纠纷疑难业务指引（2）

第六章  商品房买卖合同的解除

商品房买卖合同签订后，从维护交易稳定的角度，合同不应当随意终止。但是因为各种原因导致合同不能按约履行，特别是合同履行陷入僵局的时候，守约方要求违约方承担违约责任的方式之一就包括解除商品房买卖合同并承担相应违约责任。合同解除涉及到相关的解除依据、解除权的行使期限及解除权的行使方式，以及具体的解除理由是否成立、合同解除的后果等等相关的法律问题。司法实践中，在商品房买卖合同领域，解除合同仍是较为严厉且行使受限的救济措施，秉持着审慎的态度，在考量能否将现实中所发生的具体违约行为归入约定或法定合同解除事由的同时，通常还会综合考量立法意旨、违约程度、合同目的的实现、法律后果等，努力实现司法裁判的法律效果与社会效果相统一。

6.1 商品房买卖合同解除权的概述

6.1.1 解除权的行使依据依据《民法典》第562条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。参照《九民会议纪要》第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。依据《民法典》第563条规定，列举了以下五种情形当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。可见，解除权的行使可以分为约定解除和法定解除两种情形，依据《民法典》第562条规定解除合同就是行使的约定解除权，依据《民法典》第563条规定行使的解除权就是行使的法定解除权。

6.1.2 解除权的行使期限依据《民法典》第564条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。依据《民法典》第564条以及《商品房买卖合同解释》第11条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

6.1.3 解除权的行使方式解除权，是指合同当事人可以将合同解除的权利。它的行使，发生合同解除的法律效果，是一种形成权。依据《民法典》第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。当事人一方未通知对方，也可以直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同。若人民法院或仲裁机构确认合同解除成立的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。同时参照《九民会议纪要》的规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。

6.2 买受人逾期付款导致解除合同

签订商品房买卖合同，买受人最主要的义务就是按约向出卖人支付购房款。对于出卖人而言，合同目的也是为了获取相应的购房款。如果买受人逾期支付购房款，出卖人可以依约定解除或依法定解除条件成就而主张解除商品房买卖合同。参照《九民会议纪要》第47条的规定，出卖人依合同约定的解除条件成就为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

6.3 未能订立商品房担保贷款合同导致解除合同

买受人以担保贷款方式支付购房款的，买受人因各种原因（如购房政策变化，银行贷款条件审核等）未取得银行按揭贷款导致合同难以履行的，当事人可以解除合同。根据未取得银行按揭贷款的不同原因，各方的责任承担也不同。依据《商品房买卖合同解释》第19条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

6.4 出卖人原因导致解除合同

6.4.1 出卖人逾期交房买受人购买房屋的目的在于按约取得、占有房屋，发挥房屋的使用价值。如果出卖人迟延交付房屋，买受人可以依照合同约定或法定解除条件，在合同解除权期限内解除商品房买卖合同。对于出卖人延迟交付房屋，买受人未在解除权的行使期限内行使解除权的，若延迟交付仍处于持续状态且出卖人履行交付房屋的时间仍不确定的情况下，此时若持续固守合同履行，将陷入合同僵局，导致买受人无法从僵局中解脱出来，明显处于不利境地，造成合同双方权利义务失衡。买受人可以依诚信原则和公平原则，因合同陷入僵局不能实现合同目的时，主张请求解除合同，不受一年除斥期间的限制。

6.4.2 面积差异问题商品房面积差异直接影响买受人的居住需求和经济利益，由此引发的商品房买卖合同解除纠纷时有发生。通常情况下，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对各方具有法律效力，亦是各方主张权利的依据，但商品房买卖合同的解除权行使应结合法律规定综合研判。参照《商品房销售管理办法》第16条规定，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，并明确商品房买卖合同应当具备的主要内容。加之，商品房涉及民生，全国各地方住房和城乡建设主管部门都相继制定了地方性的《商品房买卖合同示范文本》，四川省住房和城乡建设厅2015年7月1日推行《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》，而目前重庆市住房和城乡建设委员会对《重庆市商品房买卖合同示范文本（预售）》进行了修订，并新拟定了《重庆市商品房买卖合同示范文本（现售）》，于2024年2月向社会公开征求意见。根据示范文本关于面积差异的约定，实际与《商品房销售管理办法》第20条的规定几近相同，所以川渝地区按照示范文本签订的《商品房买卖合同》只要满足合同约定的条件，买受人可以依照合同约定解除合同。实践中，房地产开发企业为了规避自身风险往往会修改示范文本中的条款或另行签订补充协议，例如约定增加面积误差的绝对值；或约定当实测面积与预测面积不一致时，多退少补，据实结算；或约定即使存在面积误差，任何一方不得解除合同等。当双方发生面积差异的争议时，买受人还能否解除合同？在排除欺诈、胁迫、显失公平的可撤销情形外，商品房买卖合同是双方达成一致的意思表示，只有当该合同条款被认定无效的情况下，买受人才能根据法律规定行使解除权。《商品房买卖合同解释》已经删除了以前关于面积差异处理的条款，而《商品房销售管理办法》属于部门规章，第20条的内容首先规定了当事人在合同中约定预测面积与实测面积发生误差的处理方式时，遵从约定的处分权，只有在无合同约定的情况下，才按照相关规定处理。并且，该条款也不属于效力性强制性规定，故买受人无法以该条款无效而依据《商品房销售管理办法》第20条的规定解除合同。

6.4.3 规划、设计变更问题规划、设计变更可能涉及规划用途、房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、容积率、绿地率、基础设施及公共服务配套设施等方面，若这些变更未经法定程序批准或未在规定时间内书面通知购房者，导致购房者的合同目的无法实现，购房者可以依据《商品房买卖合同》中的相关条款或《民法典》《商品房销售管理办法》等法律法规的规定解除合同。参照《商品房销售管理办法》第24条规定，买受人有权解除合同的前提首先是规划、设计变更已经过规划部门批准，其次是规划、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形。再次，房地产开发企业在变更确立之日起10日内通知后，买受人亦应当在通知到达之日起15日内书面答复是否退房；若房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，则买受人要求退房不受时间限制。《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》《重庆市商品房买卖合同示范文本（预售）》亦是在《商品房销售管理办法》第24条的规定的基础上作出的约定，同时明确了解除后的处理方式。若房地产开发企业的规划、设计变更未经规划部门或设计单位同意，擅自变更的，不适用前述规定或约定进行解除，但买受人可以针对规划变更向规划部门投诉，房地产开发企业应承担相应的行政责任。同时基于房地产开发企业的违法行为及违约行为，若房地产开发企业擅自变更已经严重影响了买受人的利益，买受人可以根据《民法典》的规定享有法定解除权。

6.4.4 房屋质量问题依据《商品房买卖合同解释》第9条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称为《理解与适用》）观点认为：《商品房买卖合同解释》第9条所称的“房屋主体结构质量不合格”应作广义理解，“作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。”《理解与适用》也认为：“地基基础工程和主体结构工程质量问题是直接关系到建筑物是否安全问题，该两项工程是不能存在质量隐患的，如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，也很难通过修复办法解决。但是如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全可以修复，其建筑物继续使用，如不能修复建筑物无法使用的，买受人可依法请求有关责任者承担法律责任。”、“在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，其难以通过修复办法解决，买受人可以请求解除合同，买受人请求解除的人民法院应予准许。”据此，如地基基础和主体结构质量问题能够通过修复办法解决并确保建筑物安全，可限制买受人行使合同解除权。依据《商品房买卖合同解释》第10条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。司法实践中，更倾向于只有商品房存在无法通过维修方式解决的质量问题，达到严重影响正常居住使用的程度，买受人才得以行使合同解除权。

6.4.5 无法办理不动产登记依据《民法典》第209条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。买受人购买房屋只有及时取得不动产登记才能完整的取得物权，包括对房屋的转让、变卖等。依据《商品房买卖合同解释》第15条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记。例如因土地使用手续不合法导致买受人无法办理不动产权属证书，进而导致买受人的合同目的不能实现，买受人可据此主张解除合同。

6.5 其他原因导致合同解除

6.5.1 情势变更合同解除在商品房买卖合同纠纷中，主张以情势变更为由解除合同需满足严格的条件，主张情势变更的一方需提供充分证据证明情势变更的事实及其影响，而裁判机构对情势变更原则的适用也非常慎重和严格。依据《民法典》第533条规定，情势变更需要同时满足如下条件：（1）合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的情况；（2）不属于商业风险的重大变化；（3）继续履行合同对于当事人一方明显不公平的。当发生情势变更的事由后，双方可重新协商，在合理期限内协商不成的，任何一方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。《民法典合同编通则解释》第32条对情势变更作出了进一步的解释。首先，明确将政策调整和供求关系列为情势变更的影响因素；其次，当一方请求变更合同，一方请求解除合同的，人民法院不应仅针对诉讼请求作出判决，而是应结合案件的实际情况，根据公平原则判决变更或者解除合同；再次，判决变更或者解除合同的，应当综合考虑合同基础条件发生重大变化的时间、当事人重新协商的情况以及因合同变更或者解除给当事人造成的损失等因素，在判项中明确合同变更或者解除的时间。如前所述，满足情势变更的法定条件即可请求解除合同，但难点就在于如何分辨情势变更与商业风险，即如何确定“不属于商业风险的重大变化”。根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，人民法院判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。

6.5.2 不可抗力合同解除依据《民法典》第180条、第563条的规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。这些客观情况可能包括自然灾害、政府行为以及社会异常事件等。在商品房买卖合同中，如果因不可抗力事件导致合同无法履行或履行不能达到合同目的，受影响的一方当事人有权依据不可抗力的规定行使解除权。这种解除权的行使是基于合同公平原则和对不可预见风险的合理分配。当事人可以“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同的落脚点在于不能实现合同目的而非“不可抗力”。若不可抗力仅为暂时阻碍合同履行，或影响合同部分内容履行时，不能主张解除合同，仅有在因不可抗力达到不能实现合同目的的程度且继续履行合同不具有现实可能性时，当事人才能依据上述条款主张解除合同。主张不可抗力的一方应提供充分的证据证明不可抗力的存在及其对合同履行的影响。一方当事人主张因不可抗力导致合同无法履行或履行困难时，该方应承担相应的举证责任，提供充分的证据来证明不可抗力事件确实发生，并且该事件对合同的履行产生了实质性的影响。

6.6 合同解除的后果

6.6.1 一般情况依据《民法典》第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任和赔偿损失等，但是当事人另有约定的除外。商品房买卖合同是以买受人支付价款取得房屋物权为目的的商品交易合同，合同解除后，出卖人应当返还买受人已支付的房款，如果买受人已取得房屋应将房屋交还腾退给出卖人；如果买受人已取得房屋权属登记，还应当将房屋登记变更至出卖人名下。

6.6.2 商品房存在（预）查封时的合同解除后果最高法、国土资源部、建设部2004年联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）提出了“预查封”的概念。预查封是指法院对被执行人尚未公示登记但享有物权期待权的房地产所采取的财产保全措施。依据《通知》第15条规定，可以办理登记预查封有以下三种情况：（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续或者商品房预告登记的房屋。尽管在司法实务中，对商品房存在（预）查封时，商品房买卖合同能否解除存在不同的观点，但是较多的司法判例认为依据法律程序解除合同是合法的，（预）查封并不妨碍其行使合同解除权。在预查封的情况下，买受人也并没有取得预查封标的物的物权。在商品房买卖合同解除后，出卖人仍然享有出卖标的物的权利，可以排除对预查封标的物的执行。在查封的情况下，通常是买受人因自身债务被他人查封房屋，即意味着房屋已登记在买受人名下。在这种情况下解除商品房买卖合同，参照《九民会议纪要》第124条规定，出卖人要求买受人返还标的物享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双方互负返还义务，在出卖人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人（买受人）名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人（买受人）的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在出卖人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，出卖人未返还价款的，不能排除执行。

6.6.3 商品房存在（预）抵押时的合同解除后果依据《担保制度司法解释》第52条规定，预抵押又称抵押预告登记，抵押权预告登记是在买受人购买期房时,因尚未实际取得房屋所有权,但又面临向银行办理按揭贷款的需要,故法律在将来可能产生的所有权上设立了一个抵押权,采用抵押权预告登记形式保障预抵押权人的权益。抵押权登记设立的目的在于使权利人就抵押财产优先受偿，而抵押权预告登记能使其在将来处分抵押物时较其他担保物权人有更加优先的顺位，而非防止抵押人再次处分标的物。依据《商品房买卖合同解释》第20条、第21条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。商品房担保贷款合同被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在预抵押的情况下，商品房买卖合同及担保贷款合同解除，司法实务中主流观点认为抵押权尚未设立，预抵押人不具有优先受偿权。预抵押权人如果就抵押财产主张优先权，也须满足《担保制度司法解释》第52条规定的条件，即已经办理建筑物所有权首次登记，预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致且不存在预告登记失效才能享有优先受偿权。在抵押的情况下，商品房买卖合同及担保贷款合同解除，依据《民法典》第402条、第406条规定，抵押权自登记时设立，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。尽管在司法实务中，有观点认为商品房买卖合同和担保贷款合同解除，抵押权也不存在，抵押权人就抵押房屋不再享有优先受偿权。但是，主流的观点还是认为经合法登记的抵押权人可以就抵押的房屋享有优先受偿权。

第七章  房屋装修标准与质量纠纷

随着房地产市场的发展和成熟，在国家政策的引导下，商品房交易从最初的“毛坯房”交易逐步发展为备受市场热捧的 “精装房”或“全装房”销售模式。在“精装房”或“全装房”的销售模式下，出卖人与买受人之间，甚至买受人与出卖人指定的装修公司之间就装修标准、装修价格和装修质量等问题时常发生纠纷。

7.1 装修房概述

参照原建设部于2002年6月26日颁布并实施的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，全装修住宅是指商品住宅在交付给购房者时，已完成一次性的全面装修，主要针对新建城镇中的集合式住宅。此定义中的“一次性全面装修”意味着，在房屋交付钥匙之前，客厅、卧室、书房等各个空间的内外表面的固定墙面、地面、天花板已全部完成铺装或粉刷，同时，厨房、卫生间的各种必要的家电(如橱柜、洁具、水电系统等)也必须经过精心的安装与调试。全装修房作为毛坯房的相对概念，常被称为“精装修”或“成品房”。精装修是一种将传统装修技术与现代设计理念相结合的新型装饰方式。它不仅满足基本的生活功能需求，更在设计、材料、工艺及细节处理上追求更高的审美和居住体验。精装修住宅通常融入更多的个性化设计元素，选用更高品质的建材，并可能包含智能家居系统等高端配置，旨在为购房者提供更加舒适、便捷、有品位的居住环境。全装修商品房装修部分的实施方式多样化，主要体现在以下几个方面：（1）出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中，详细约定装修条款作为合同不可分割的一部分。（2）除商品房买卖合同外，出卖人与买受人还可另行签署一份独立的装修合同，对装修的具体内容、标准、材料等进行详细规定。（3）在一些情况下,买受人依据出卖人的推荐或指定，自行选择与第三方装修公司签订合同。此外,也可以通过三方协商达成一致,由买受人、出卖人和第三方装修公司共同签订装修合同。无论是全装修还是精装修商品房，其交易方式均可能包括一体化销售和捆绑销售。一体化销售是将装修费用直接计入商品房总价，不另行计价；在捆绑销售的模式下，购房者通过签订预售合同与补充协议，分别明确了毛坯房的基础售价以及装修服务的具体费用，购房者通常委托开发商进行装修。这种差异主要体现在价格构成和合同条款的复杂性上。

7.2 全装修房屋的装修价款争议

7.2.1 全装修或精装修商品房实际交付为毛坯房的情形当商品房买卖合同或补充协议明确约定为全装修或精装修商品房，或在附件的装饰装修标准中对相关装饰装修标准进行了详细列明，而实际交付时却为毛坯房或实际交付的商品房所体现的装饰装修标准与约定标准不一致，该种情形应视为开发商违约。对于违约责任的承担，首先依据合同中的约定处理；若合同中未约定或约定不明，则依据《民法典》第582条、第583条、第584条等相关条款，追究开发商的违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。此外，由于交付不符合约定，还可能触发逾期交房的违约责任，需根据具体情况一并处理。

7.2.2 合同载明（或公示、备案）装修价与实际价格不一致的情形在商品房交易中，若合同明确载明（或经公示、备案）的装修价格与实际装修成本存在显著差异，且装修质量未达到约定或法定标准。或出卖人存在欺诈行为导致装修实际价值远低于约定价格，而合同对此类情形的违约责任未作约定或约定不明确时，买受人有权向出卖人提出降低房屋装修部分价款的请求。然而，如果双方签订的合同中已经清晰界定了违约责任的承担方式，买受人若希望在此基础上进一步要求减少装修价款，这样的额外诉求在未经出卖人明确同意的情况下，获得支持的可能性相对较低。裁判机构在裁决时更倾向于尊重合同中的既有约定，并依据这些约定来平衡双方的权益。在处理因装修不符合约定而需减少价款的情况时，通常遵循保持合同交易条件平衡性的原则，采取“同比例下调”的核算方式来确定减少的金额。具体操作流程是：选定房屋交付条件满足且买受人理应接收房屋的时刻作为评估的时间基准点，同时以该房屋所在区域当前的装修市场价格作为评估的参考标准。在此基础上，分别对实际完成的装修价值与合同中承诺的装修价值进行独立评估。最终，通过计算实际装修估价与约定装修估价之间比例的差额，再乘以合同中装修部分的原定销售价格，得出应减少的装修价款金额。该计算过程可以概括为公式：（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格=减少的装修价款。当约定的装修价格构成模糊不清，导致无法进行准确评估，或者装修过程中存在欺诈行为时，确定减少装修价款的数额可以转而依据约定装修价格与实际装修经评估后确定的价格之间的差额。在此情况下，为了体现公平原则，法院或相关机构可能根据案件具体情况，合理酌定减少的装修价款数额，以确保双方权益得到公正处理。鉴于装修价格差异纠纷中，法院对单方主张的支持较为审慎，当事人可通过邀请第三方评估机构对装修部分价值进行评估来支持其主张。自行委托评估的，需申请评估机构专业人员出庭作证并接受质询，否则该评估意见可能不被采纳为认定事实的依据。若另一方当事人对评估意见有异议并提出充分理由或证据，可申请司法鉴定。

7.3 装修质量问题纠纷

7.3.1 装修质量问题的认定标准出卖人交付的商品房装修质量应当符合有关法律、法规和相应建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人的约定。装修质量要求，出卖人与买受人有高于法定强制标准约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，依据《民法典》第510条规定按照合同有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，依据《民法典》第511条第1项规定确定。法律、法规有相关强制性规定的，适用强制性规定。目前可以参照适用的主要有原建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号），以及由原建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2018）。对当事人约定装修质量要求的认定，一般应当依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确定。不能确定的，结合商品房销售资料（如广告宣传情况、样板房样貌）和房屋装修施工资料（如装修材料清单、装修材料价格）等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料，可以作为认定约定装修质量要求的依据。

7.3.2 装修质量问题导致“严重影响正常居住使用”的责任认定在全装修商品房买卖合同中，房屋买受人购买房屋的目的一般是为了居住使用。若因装修问题导致房屋的居住、使用受阻，购房目的无法实现，则构成“严重影响正常居住使用”的情形。在审判实践中，因“严重影响正常居住使用”所承担的责任往往比较重大，因此对该情形的认定需要特别谨慎。一般而言，房屋的装修部分，除满足使用安全性要求外，其质量应当与房屋价值具有相当的匹配程度，应当符合买受人的预期。若严重偏离满足房屋买受人基本生活的通常标准且无法在短期内进行修复的，应当认定为严重影响正常居住使用。该认定需从购房者购房的根本目的、安全性、可恢复程度、价值预期等方面进行综合考虑。若实际情况与购房者的预期产生较大偏差，则可以认定为构成“严重影响正常居住使用”，由房地产开发商承担不能满足合同目的的违约责任。

7.3.3 装修质量问题的法律责任依据《民法典》第582条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此，当出卖人交付的商品房存在装修质量问题时，买受人可依据法律规定或商品房买卖合同约定，要求出卖人承担修复整改、减少价款、支付违约金、解除合同、赔偿损失等违约责任。修复整改，一般适用于房屋存在工程质量、功能质量、品质档次等方面的质量瑕疵，但是该质量瑕疵对正常居住不产生实质性影响的情形。该种违约责任通过以符合行业通用做法的方式进行修复，达到双方合同约定的质量合格状态。减少价款，买受人可以在接受出卖人的瑕疵履行即接受具有装修质量瑕疵房屋的交付后，主张相应减少装修价款，并通过此种方式恢复合同均衡的等价关系。若买受人尚未支付全部房屋价款的，可以主张减少其应支付的价款；若已支付全部房屋价款的，买受人可以主张返还该部分价款。支付违约金或赔偿损失，买受人可以主张因出卖人交付不符合约定导致逾期交付产生的违约金、另行租赁房屋所产生的合理费用，或者出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延，买受人自行维修或者委托他人进行修复产生的费用及修复期间造成的其他合理损失。解除合同并赔偿损失，《民法典》第610条第1款：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《民法典》第563条第1款第4项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”《商品房买卖合同解释》第10条第1款：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此解除合同并赔偿损失一般适用前提为房屋存在的质量问题严重影响正常居住使用，或者符合双方合同约定的解除条件。

7.3.4 装修质量问题是否构成拒绝接房事由装修质量问题一般可以分为普通质量问题和严重质量问题，其中严重质量问题是指“严重影响正常居住使用”的质量问题。当商品房存在普通质量问题即装修瑕疵时，应分情况区别对待。当出现的普通质量问题为双方商品房买卖合同约定的可以拒绝接房的情形时，则买受人有权依据双方约定拒绝接房并要求出卖人承担逾期交付的违约责任；反之则不能以此拒绝接房，但可要求出卖人承担修复及损失赔偿责任。当商品房存在“严重影响正常居住使用”质量问题时，可以据此拒绝接房并要求出卖人承担逾期交付的违约责任。对于如何判断严重影响正常居住使用，若出卖人交付的商品房严重偏离满足买受人基本生活的通常标准且已不可修复或修复成本过高或多次修复难以达到应有状态的，应当认定为严重影响正常居住使用。具体可从购房者购房的根本目的、安全性、可恢复程度、价值预期等方面进行综合考虑。若实际情况与购房者的预期产生较大偏差，则可以认定为构成“严重影响正常居住使用”。

7.4 购买含装修商品房能否单独解除装修合同

对于装修合同，因含装修商品房销售的形式不同，主要有以下两种存在形式：一是在商品房买卖合同中直接约定装修条款；二是在商品房买卖合同之外，购房人与开发商或开发商指定的装修单位另行签订装修合同。在房地产价格呈下行趋势的情况下，房屋买受人要求单独解除装修合同的情形日益增加。

7.4.1 在商品房买卖合同中直接约定装修条款的解除问题由于该种情形下，装修条款作为商品房买卖合同的组成部分，司法实践中往往认可相应的装饰装修构成商品房的一部分，在装饰装修质量不符合合同约定或严重影响居住使用时，购房人可以主张拒绝收房甚至解除《商品房买卖合同》，但是不得以装饰装修质量不符合合同标准为由要求单独解除装饰装修合同。

7.4.2 在商品房买卖合同之外另行签订装修合同的解除问题该种情形下，往往存在捆绑销售，将签署装修合同作为购买相关商品房的条件，开发商的目的通常在于通过单独签署装修装饰合同的方式将部分营收纳入装修合同中，以此满足政府部门的限价管理规定，构成被认可的合理销售价格。装修合同能否解除应当从装修合同是否属于商品房买卖合同的组成部分，装修款是否属于房屋价款的一部分等方面进行分析和认定。如果相应的装修合同被认定属于商品房买卖合同的组成部分或装修费用反映的并非实际装修成本，而是房屋价款的组成部分,则购房人单独解除其中的装饰装修部分恐难以得到支持。若购房人与开发商签署的商品房买卖合同与装饰装修合同被认定属于两个单独有效的合同,则在具备约定或者法定解除事由的情况下购房人有权单独解除装修合同。当然，根据意思自治原则，若商品房买卖合同、装修合同等合同明确约定房屋买受人符合解除条件可单独解除装修合同的，在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，房屋买受人可单独解除装修合同。

7.5 房屋装修部分保修责任的承担问题

7.5.1 在商品房买卖合同中约定装修条款的装修部分质保问题出卖人与买受人在商品房买卖合同中约定装修条款的,装修工程属于商品房买卖合同的一个组成部分。依据《商品房买卖合同解释》第10条第2款的规定,就交付使用的房屋存在质量问题(包括装修质量问题),在保修期内,出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。因此，买受人可根据上述司法解释、商品房买卖合同以及住宅质量保修书的约定,要求出卖人对装修部分承担相应的维保责任。

7.5.2 在商品房买卖合同之外另行签订装修合同的装修部分质保问题房屋买受人与房地产开发商在商品房买卖合同之外另行签订装修合同，或买受人经开发商指示与第三方装修单位签订装修合同，或三方共同签署装修合同的，装修部分质保责任的承担应当从装修合同性质以及当事人真实意思表示等方面进行认定。此种情形下，成立商品房买卖合同和装修合同两份合同，若各方在装修合同中明确约定了装修质量责任及质保责任的承担方，则应从其约定。若装修合同中没有约定，如果装修合同被认定属于商品房买卖合同的组成部分或装修费用反映的并非实际装修成本，而是房屋价款的组成部分,则相应的装修质量问题和质保责任应由开发商承担。若买受人与开发商签署的商品房买卖合同与装饰装修合同被认定属于两个单独有效的合同,则相应的装修质量问题和质保责任应由装修合同的承揽人承担。

7.5.3 环境质量问题产生装修瑕疵的保修责任全装修商品房交付时附有额外装修，因额外装修产生的室内环境质量问题也会成为买卖双方的争议焦点。若楼盘整体环境质量验收合格，但房屋买受人主张其所购房屋存在空气质量问题的，房地产开发商不得以楼栋整体通过环境质量检测来对抗单独房屋存在的空气质量问题，应承担相应的保修责任与违约责任。