关于律师办理商品房买卖合同纠纷疑难业务指引（1）

目录

第一章 总则

1.1 制订目的

1.2 基本原则

第二章 商品房销售广告

2.1 商品房销售广告的法律性质

2.2 商品房销售广告的法律责任

2.3 商品房销售广告内容引发的纠纷

2.4 凭样板房买卖

第三章 商品房认购协议的订立与效力

3.1 认购协议的性质和效力

3.2 认购协议的履行

3.3 违反认购协议的责任承担

第四章 商品房买卖合同的订立与效力

4.1 商品房买卖合同的订立与效力

4.2 商品房买卖合同效力瑕疵的处理

4.3 将共有部分约定给特定买受人专属使用的效力

4.4 违反限购、限贷政策的商品房买卖合同效力

4.5 为套取按揭贷款而虚构商品房买卖合同的效力

4.6 借名买房的合同效力

4.7 名为商品房买卖实为担保的效力

第五章 商品房买卖合同的履行

5.1 买受人的付款义务

5.2 规划、设计变更的通知义务

5.3 商品房的交付条件

5.4 商品房的交付标准

5.5 商品房所有权证书办理

第六章 商品房买卖合同的解除

6.1 商品房买卖合同解除权的概述

6.2 买受人逾期付款导致解除合同

6.3 未能订立商品房担保贷款合同导致解除合同

6.4 出卖人原因导致解除合同

6.5 其他原因导致合同解除

6.6 合同解除的后果

第七章 房屋装修标准与质量纠纷

7.1 装修房概述

7.2 全装修房屋的装修价款争议

7.3 装修质量问题纠纷

7.4 购买含装修商品房能否单独解除装修合同

7.5 房屋装修部分保修责任的承担问题

第八章 房屋附属部分权属

8.1 车位纠纷

8.2 物业服务用房纠纷

8.3 会所纠纷

第九章 其他纠纷

9.1 一房数卖

9.2 以房抵债协议

9.3 强制执行程序中房屋买受人的权利保护问题

9.4 商品房买卖合同解除后购房款的返还问题

9.5 买受人与抵押权人、建设工程价款优先权人的权利冲突

第十章 附则（规范性指引）

第一章  总则

1.1 制订目的

本指引旨在帮助川渝两地广大从业律师，提升其在处理商品房买卖合同纠纷案件方面的执业能力与专业化服务水平，提供法律适用问题的参考思路，适应川渝两地房地产行业的趋势，满足客户对法律服务日益增长的需求，促进两地律师提供更为优质高效的专业服务。同时，也将帮助房地产开发领域的各运行主体，从事前防范、事中控制、事后妥善处置的维度，提高日常管理水平，平衡房地产开发销售活动中合同各方的责、权、利关系，减少商品房买卖合同纠纷，以促进行业持续、稳定、健康地发展。

1.2 基本原则

1.2.1 全面原则承办律师应当全面、详实地了解委托案件的基本事实，熟练运用专业知识与技能，在法律许可和委托授权的范围内，全面维护当事人的合法权益。

1.2.2 专业原则承办律师应全面深入了解相关专业法律法规、政策及社会热点问题，分析借鉴国内外相同或相似的案例，熟悉专业的法律规定和行业特点，为当事人提供更专业、准确、负责、独立的法律服务。

1.2.3 诚信原则承办律师应当忠于委托，诚实守信，恪守职业道德和执业纪律，审慎严谨，勤勉尽责。

1.2.4 独立原则承办律师在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护当事人的合法权益和国家法律法规的正确实施。

1.2.5 参考原则本《指引》是编撰组成员结合自身在商品房销售领域获取的专业知识以及代理该领域案件的实务经验总结完成，不作为任何案件的裁判依据或判断生效法律文书裁判结果正当性与合理性的依据，仅供房地产开发领域当事人及承办律师在争议解决过程中参考使用。

第二章  商品房销售广告

在商品房销售过程中，出卖人为了更好地吸引客户销售房屋，通过各种媒介做营销宣传非常普遍。又特别是在商品房预售制模式下，出卖人与买受人签订商品房买卖合同（预售）时，房屋及房屋所在小区内外环境、配套设施等尚未建成，只能通过平面广告、宣传册等方式进行宣传。在出卖人向买受人交付商品房时，交付的房屋及房屋所在小区内外环境、配套设施等又与出卖人提供的广告单、图纸、沙盘模型、视频或样板房等所宣传的内容不符，从而引起争议。

2.1 商品房销售广告的法律性质

2.1.1 商品房销售广告是否属于“要约”依据《民法典》第472条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合内容具体确定的要求，同时表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。依据《民法典》第473条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。例如拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等均为要约邀请，但如果商业广告和宣传的内容符合要约条件的，则构成要约。依据《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，商品房销售广告原则上属于“要约邀请”，在满足《商品房买卖合同解释》第3条规定的情形下才构成“要约”。

2.1.2 商品房销售广告认定为“要约”的构成要件依据《民法典》第472条及《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房销售广告内容认定为要约从而构成合同内容可以从三个方面考量：一是出卖人宣传的房屋及相关设施是否属于商品房开发规划范围内。这里的“规划范围内”通常作狭义理解，即《建设用地规划许可证》批准的项目用地范围（即“规划红线”或“用地红线”）；二是出卖人的销售广告说明和允诺是否具体确定。“具体确定”的判断主体应以普通购房者为限，判断标准是可进行实质性量化和界定，通常将含有品牌、参数等无需再行磋商即可固定下来的视为具体明确。如小区绿化率达60%、赠送车库、欧洲进口高级电梯等就具体可以界定。而“具有欧洲园林式风光”“具有热带雨林般的休闲会所”等描述过于抽象，不能认定为具体确定。如“采用五星级精装入户大堂”“豪华入户电梯”等表述并未对五星级和豪华的标准进行具体确定，亦不应属于具体确定；三是销售广告中的说明和允诺对合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响。是否有“重大影响”偏重于主观判断，在具体案件中，应从个性化购房人的实际需求出发，具体问题具体分析。因此，如果出卖人的商品房销售广告符合对在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，就构成要约。

2.2 商品房销售广告的法律责任

2.2.1 商品房销售广告符合“要约”的责任在商品房买卖合同履行中，出卖人销售时的广告说明和允诺如果符合要约要件则构成合同内容，出卖人交付的房屋与广告宣传不一致时，买受人可以向出卖人主张承担违约责任，而非主张缔约过失的损害赔偿责任。由于广告说明和允诺的内容并未订入合同中，有关违约责任的承担，司法实践中裁判机关一般依据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况酌情予以确定。当然，如果违反说明和允诺的内容已构成根本违约，使得买受人的购房目的无法实现，买受人也有权请求解除合同。如果出卖人的广告宣传确实存在欺诈情形，买受人能否依照《消费者权益保护法》第55条的规定，要求出卖人按照已付房款的三倍要求赔偿呢？在司法实务中，更倾向于认为《消费者权益保护法》调整的主要范围是日常生活消费，针对普通商品的假冒伪劣和缺斤少两的问题，而商品房买卖尽管也冠以“商品”二字，但不属于日常生活消费。商品房买卖涉及的交易金额较大，如果适用《消费者权益保护法》的多倍赔偿责任，必然加重出卖人的责任和负担，很可能导致出卖人与买受人的权益失衡。

2.2.2 虚假广告的法律后果根据《广告法》第26条、第28条、第56条和第58条的规定，出卖人如果发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由出卖人依法承担民事责任。同时，市场监督管理部门有权责令停止发布广告，对出卖人处以相应的罚款，情节严重的，还可以吊销营业执照。《广告法》等法律法规系规范企业在进行销售宣传时应客观、真实，旨在规范企业的广告宣传行为，属于管理性强制性规定。因此，尽管虚假销售广告被行政处罚，并不当然导致合同无效。在实务中，出卖人发布虚假广告除了可能受到行政处罚外，还可能承担民事责任。出卖人发布的虚假广告是否影响商品房买卖合同的效力需要根据该广告说明和允诺是否符合“要约”的构成要件而确定。

2.2.3 免责协议的效力出卖人通常在广告单等宣传资料中明确其中的图片和文字说明为要约邀请，甚至为了避免前期营销宣传过程中的广告单、宣传资料、宣传视频及样板房等物料被认定为要约，出卖人在签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》中明确约定合同之外的宣传资料均不作为合同内容排除销售广告作为要约的效力。通常情况下，依据《民法典》第136条、第490条，商品房买卖合同（预售）在双方签字或盖章时生效。实践中，出卖人提供的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》往往是由出卖人为了重复使用而预先拟定的，在与买受人签订合同时，买受人少有可以协商的余地，符合格式条款的特征。依据《民法典》第 496条的规定，未履行提示或者说明义务，致使买受人没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，则买受人可以主张该条款不成为合同的内容。另外，依据《民法典》第497条的规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利，或者具有《民法典》第一编第六章第三节和第506条规定的无效情形，则该格式条款无效。

2.3 商品房销售广告内容引发的纠纷

2.3.1 学区房有的买受人在购买房屋时，除了看重房屋本身的基本居住生活功能，更看重子女读书的便利或者能就读特定学校的条件。小区的配套教育资源经常作为出卖人楼盘营销的重点，而配套教育资源通常不在“规划范围内”。为此，出卖人为了获得宣传效果，故意模糊“红线”划定的范围，直接在广告中作出“某某小区配套某某幼儿园或某某小学”等具体确定的说明和允诺，足以使买受人产生购房意愿，甚至对该商品房的价格产生重大影响。此种情况下，应视为“要约”。在买受人购买房屋后，若出卖人此前宣传的学校未建成，或者买受人子女期望的“学区房”机会落空，若由此引发纠纷，该内容应视为合同的一部分，买受人可向出卖人主张违约责任。因学区的承诺也并非都能界定为“要约”。例如在销售广告中宣传政府将在新建小区周边建立学校，由于该表述系对开发规划范围外，且是对将来事项的渲染、描述，并不当然视为“要约”，仅属于“要约邀请”，造成购房者损失的，在符合《民法典》第500条规定的情况下，买受人可向出卖人主张缔约过失的损害赔偿责任。因此，关于出卖人对“学区房”的广告宣传是否符合要约的要件，要依据《民法典》第472条及《商品房买卖合同解释》第3条规定，结合具体的宣传内容是否符合明确具体，以及对订立合同目的是否产生重大影响来判断。

2.3.2 交通道路设施买受人在选择房屋时，对房屋小区所在的位置及出行的交通便利程度也会作为重要考虑因素的。出卖人在广告宣传时，也往往将便利的地铁线、地铁站、公交站、高铁站等交通道路、交通设施作为营销的卖点。在买受人买房入住后，出卖人曾经宣传的便利的交通道路、交通设施最终未落地，买受人与出卖人为此发生纠纷也是比较常见。出卖人就道路交通设施的广告宣传是否构成要约，在司法实践中，更倾向于认为规划道路、市政设施的建设属于政府行为，政府规划事项的调整和变更不属于出卖人可以决定的事项，一般不认定此类广告说明和允诺符合“要约”的构成要件，亦不构成商品房买卖合同的内容。

2.3.3 商业配套在商品房销售过程中，出卖人常将小区规划范围内外的购物中心、大型超市、高档电影院等配套的商业设施、商业经济圈作为销售的极大卖点吸引买受人。出卖人在销售广告中涉及的小区周边的商业配套设施一般是在小区规划范围外，依据《商品房买卖合同解释》第3条规定，构成广告说明和允诺的要件之一就是在商品房开发规划范围内。因此，在司法实践中，更倾向于出卖人对于商品房所在楼盘规划范围之外的商业配套设施，包括公益设施、环境等广告说明和允诺不作为要约，也不构成合同内容。

2.4 凭样板房买卖

依据《商品房买卖合同解释》第3条规定，及参照《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。特别是全装修房的情况下，样板房的户型、结构及装修标准等对买受人是否订立合同及房屋价格的影响更大，此时的样板房属于凭样品销售，实际交付的商品房应当与样品（样板房）一致。

第三章  商品房认购协议的订立与效力

在房地产开发销售过程中，特别是在出卖人取得商品房预售许可证前，为了尽早锁定客户、固定交易机会，通常与买受人签订购房意向书、订购书或者认购协议等，收取买受人的诚意金、意向金或定金等。在实务中，因为出卖人和买受人签订类似的认购协议后又不能按约履行产生争议也较为常见。

3.1 认购协议的性质和效力

3.1.1 认购协议的性质商品房认购协议，一般又称为意向书、订购书、预定书、预约书或认购书等，出卖人和买受人在认购协议中对标的房屋的楼层号、面积大小、价格等主要内容进行约定，并约定将来在一定时间内或条件成就时签订正式的《商品房买卖合同（预售）》。依据《民法典》第495条第1款规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。因此，商品房认购协议符合《民法典》第495条第1款规定的情形，从性质上商品房认购协议属于预约合同，而《商品房买卖合同（预售）》属于本约合同。预约合同和本约合同是相对应的关系，因此，商品房认购协议与《商品房买卖合同（预售）》也是相对应的关系。

3.1.2 认购协议的效力及构成本约合同的认定预约合同作为独立的合同，对其合同效力的认定，应按照合同效力的一般规定进行判断，如不存在违反法律法规强制性规定或违反公序良俗的情形，应属于有效合同。依据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。即在认购协议符合该条规定的情况下，认购协议应当认定为本约性质的商品房买卖合同（预售）。

3.1.3 未取得预售许可证对认购协议效力的影响在商品房认购协议符合《民法典》第143条关于民事法律行为效力的情况下订立的认购协议，是合法有效的。依据《商品房买卖合同解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该条规定是针对本约性质的商品房预售合同效力的。如果认购协议符合预约合同的性质，即使出卖人未取得预售许可证，也不影响认购协议的效力。如果认购协议性质属于商品房预售合同，出卖人未取得预售许可证，认购协议应当无效。当然，司法实践中还需结合未取得预售许可证的原因进行判定，若出卖人具备办理商品房预售许可证明的条件而不办理的，出卖人因此主张无效的，一般不予支持。

3.2 认购协议的履行

3.2.1 对未决条款的磋商商品房认购协议在合法有效的情况下，出卖人和买受人双方均应按约履行后续的磋商、签约义务。在出卖人与买受人签订认购协议时，基于预约合同性质的特殊属性，可能仅就商品房的基本情况、房屋位置、面积大小、房款总价及支付方式等主要内容进行了约定，相对于正式的《商品房买卖合同（预售）》来说，认购协议还有其他条款属于双方未协商一致的未决内容。当事人签订本约合同时，需要对本约合同未决内容进行磋商，磋商过程应当遵循诚信原则，如达不成一致意见，则无法签订本约合同。在此种情况下，如果因为未决条款不能协商一致导致本约合同不能签订，依据《商品房买卖合同解释》第4条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。当事人可以主张不可归责于任何一方的事由，不承担违约责任。

3.2.2 对已决条款的磋商在实务中，商品房认购协议一般是由出卖人提前拟定并与买受人签订，在协议中也可能约定“买受人已阅读出卖人在售楼部公示的《商品房买卖合同（预售）》（包括补充协议等），双方在此约定不再变更、增加或减少任何条款”，亦将《商品房买卖合同（预售）》（包括补充协议等）作为预约合同的附件内容。在这种已决条款的情况下，出卖人和买受人签订商品房认购协议时已经对将来签订的合同内容达成一致，如果买受人对将签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议提出磋商要求，出卖人会认为系买受人的“恶意磋商”。此种情形下，买受人以《商品房买卖合同（预售）》及补充协议不能协商一致为由不签订本约合同不承担违约责任，一般很难得到支持。当然，买受人也可考虑从认购协议限制未决条款的协商系格式条款且出卖人未尽到合理的提示和说明义务，格式条款不成为合同内容不具有法律效力的角度，主张不承担违约责任。

3.3 违反认购协议的责任承担

3.3.1 明确拒绝订立本约或以行动表示拒绝订立本约的处理依据《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据《商品房买卖合同解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依据《民法典》第587条规定，如果出卖人收取定金后明确拒绝订立本约或以行动表示拒绝订立本约，应当向买受人双倍返还定金。反之，买受人无权要求出卖人返还定金。在实务中，存在一方既不对即将签订的本约合同进行磋商，或者在签订认购协议时双方已对将来签订的合同条款没有异议，一方当事人明确拒绝订立本约或以行动表示拒绝订立本约时，司法裁判通常也不支持一方当事人要求对方履行签订本约合同义务的请求。

3.3.2 违反预约合同的损失赔偿实务中，对违反预约合同的损失赔偿范围存在争议。有的观点认为，预约合同的违约责任是缔约过失责任，应小于本约的违约责任。也有观点认为，预约合同的损害赔偿，应以完全赔偿为原则，并不以本约合同的缔约过失责任为限，但不应包括可期待利益。依据《民法典合同编通则解释》第8条规定，预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。最高院民事审判第一庭编写的《民事审判指导与参考》总第79辑也认为，预约合同违约责任损害赔偿适用合同法违约责任一般规则，损害赔偿责任范围包括因违约行为造成的全部损失，损失数额难以计算的，应在合同当事人签订预约合同可预见范围内，以损失填补为原则，综合考虑违约方的过错程度、守约方的履约情况、合理的成本支出、本约合同机会成本损失以及预约合同内容、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等涉及未签订本约合同的原因要件等因素，酌情判定损失数额。

3.3.3 认购协议被认定为本约合同时的违约责任在认购协议被认定为本约合同且有效时，依据《民法典》第577条和第584条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。违约方应当承担的违约责任是填补赔偿守约方受到的全部损失。在认购协议被认定为本约合同但无效时，处理方式通常是根据双方当事人对合同无效的过错程度承担损失。

第四章  商品房买卖合同的订立与效力

商品房买卖合同的订立是确定出卖人和买受人双方权利义务的重要程序，合同是否成立属事实判断，合同是否生效则属法律判断。但是，在实务中因为合同效力问题也时常出现纷争。合同有效，双方则应当严格按约履行义务，否则要承担相应的违约责任。如果合同无效，自始对双方没有法律约束力。

4.1 商品房买卖合同的订立与效力

依据《民法典》第490条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。依据《民法典》第502条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依据《商品房买卖合同解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。可见，在未取得商品房预售许可证时签订的商品房预售合同，尽管合同已经成立，但因违反法律规定而无效。如果是商品房现房买卖，除非买卖双方另有约定，则合同签订即生效。出卖人与买受人在订立商品房买卖合同时，一般都同时签订补充协议，对购房款的支付、房屋交付条件、权属证书办理及相关违约责任等重要内容进行补充约定。如果补充协议条款符合《民法典》第496条的情形则不成为合同内容，如果符合《民法典》第497条规定的情形，该条款应为无效条款，当然，部分条款无效不影响整个合同的效力。

4.2 商品房买卖合同效力瑕疵的处理

4.2.1 商品房预售许可证过期签订的商品房买卖合同的效力出卖人在商品房预售许可证过期的情况下与买受人签订的商品房买卖合同效力，在实务中存在不同的观点。一种观点认为，商品房预售许可证过期，至少说明出卖人在此前办理商品房预售许可证后是具备商品房预售条件的，在此情况下签订的商品房买卖合同应当有效。另外一种观点认为，取得商品房预售许可证是出卖人预售房屋的法定条件，商品房预售许可证过期与没有预售许可证没有区别，在此情形签订的商品房预售合同都应当属于无效，除非在起诉前重新取得合法有效的商品房预售许可证。在实践中，已有部分法院把未取得预售许可证（预售许可证过期）的补救时间延迟到一审法庭辩论终结前取得预售许可证，或者商品房已经竣工验收合格的，可以认定合同有效。

4.2.2 特殊关系人员代签合同的效力在商品房销售过程中，出卖人与买受人要签订一系列的法律文件，如《认购协议》《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》等。在实践中，买受人不在场，这些文书由买受人的朋友或者亲属（父母、兄妹、配偶、子女）代为签字，代签人没有买受人的授权，如果买受人对代理签字予以追认，则签署的相关文件有效；如果买受人不予追认，除非构成表见代理，否则对买受人不发生法律效力。

4.3 将共有部分约定给特定买受人专属使用的效力

依据《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在商品房销售过程中，出卖人可能与所有买受人在商品房买卖合同或补充协议中约定，顶楼的买受人对屋顶享有专属使用权，底楼的买受人对底楼花园（毗邻绿地）享有专属使用权，买受人就对应的公共露台享有专属使用权，其余买受人对此约定予以认可。在这种情形下，出卖人将本属于全体业主共有的部分通过约定的形式将使用权让渡给特定的买受人也时常出现争议。在实务中，更倾向于认为出卖人与买受人签订的此类协议属于意思自治范畴，视同全体买受人均认可前述公共区域指定给特定买受人专属使用的安排，该约定不违反法律、行政法规效力性的强制规定而有效。

4.4 违反限购、限贷政策的商品房买卖合同效力

为了贯彻实施房地产调控政策，全国诸多大城市都出台过或者还正在实施一些限购、限贷的政策。这些限购或限贷政策的出台，对出卖人和买受人签订的商品房买卖合同的履行势必造成一定影响，导致交易无法进行产生纷争。依据《民法典》第143条和153条的规定，在不违反法律、行政法规的强制性规定时，民事法律行为有效。各地方政府或职能部门出台的限购、限贷政策不属于法律和行政法规的范畴，因此，在司法实践中，一般认定违反限购、限贷政策的商品房买卖合同为有效。但是，即便商品房买卖合同有效，由于受限购、限贷政策的影响确实不能履行的，当事人可以主张解除合同。特别是在限购、限贷政策出台前，出卖人和买受人签订商品房买卖合同，受限购、限贷政策的影响不能履行的，可以主张“不可归责于当事人双方的事由”而解除合同。

4.5 为套取按揭贷款而虚构商品房买卖合同的效力

依据《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。在实务中，出卖人为了获取银行贷款，借用他人的名义（如员工、员工亲属等）签订商品房买卖合同套取银行贷款，出卖人与买受人之间买卖房屋的意思不真实，其目的是串通骗取银行贷款，该种情形下商品房买卖合同一般会被认定为无效。但是，商品房买卖合同无效并不当然影响按揭贷款合同的效力。如果银行对出卖人与买受人的串通行为不知情，按揭贷款合同应当有效。在实务中，也可能存在出卖人冒用、盗用他人的名义，在被冒名人不知情的情况下签订商品房买卖合同套取贷款的行为，被冒名人可根据《民法典》第483条关于承诺生效时合同成立的规定，主张商品房买卖合同自始未成立。

4.6 借名买房的合同效力

借用他人的名义购买房屋涉及两方面的合同及效力:一方面是出名人（即名义上的买受人）与出卖人签订的商品房买卖合同与效力，另一方面是出名人与借名人之间的借名买房合同与效力。名义上的买受人与出卖人签订的商品房买卖合同在双方无串通、不存在虚假意思表示的情形下，因未违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同通常是有效的。实务中，更常见的纠纷是借名人与出名人之间的借名买房合同效力及借名人权利救济的问题。特别是在限购政策的背景下，为了规避限购政策的借名买房合同，更倾向于因违背了公序良俗而认定借名买房合同无效。鉴于房地产调控限购政策具有临时性、阶段性、短期性的特点，如果在限购政策取消后，借名人享有了购房资格，借名人可以主张借名买房合同有效。

4.7 名为商品房买卖实为担保的效力

依据《民法典》第146条、第388条、《担保制度司法解释》第68条、《民间借贷司法解释》第23条等相关规定，名为商品房买卖实为担保的合同属于其他担保合同，即非典型担保合同，学理上称为让与担保。通说认为，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。因此，签订的商品房买卖合同实为其他债权提供担保，构成通谋虚伪意思表示，因此商品房买卖合同一般被认定为无效。但是，担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，担保合法有效。

第五章  商品房买卖合同的履行

在商品房买卖合同签订后，出卖人和买受人均应按约履行各自的义务，例如买受人应当按约向开发商支付购房款（包括申请按揭贷款），开发商则应当履行合同附随义务中的通知义务、按约向买受人交付面积、质量等符合法律规定以及合同约定的房屋，并协助或代为办理房屋权属登记等。

5.1 买受人的付款义务

在商品房买卖合同中，买受人向出卖人支付购房款是最主要的合同义务，在实务中，买受人一般可以选择一次性付款、按揭付款或者分期付款的方式。当然，在实务中，也存在开发商欠施工单位、材料商或者融资方的金钱债务，债权人（买受人）以开发商的债权冲抵购房款的现象。若买受人违反合同约定逾期支付购房款，出卖人有权要求买受人支付款项，并支付逾期付款违约金，甚至可能行使合同解除权，解除商品房买卖合同。

5.2 规划、设计变更的通知义务

5.2.1 履行规划、设计变更通知义务的依据在《商品房买卖合同（预售）》签订后，在商品房建设项目竣工前，工程在建设期间，建设工程规划许可内容及建设工程施工图等均有可能依法变更。参照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第14条及第15条的约定，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，例如商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式等，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人。买受人有权选择是否解除合同。如果买受人不解除合同，买受人有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。

5.2.2 关于规划、设计变更的通知范围关于发生规划和设计变更，出卖人应当及时通知买受人，但是规划和设计变更的哪些内容是必须通知买受人，哪些内容可以不通知买受人，往往是双方争议较多的问题。比如，规划、设计变更是否实质影响买受人房屋的质量或使用功能，甚至可能更有利于买受人，出卖人是否也必须通知买受人。关于规划、设计变更的哪些范围应履行通知义务，首先应当依照出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定执行。在没有约定的情形下，司法裁判更倾向于认定出卖人应当依据诚实信用原则履行通知的附随义务。但是，也存在在《补充协议》中约定“开发商对房屋优化设计或变更，不需要政府审批的规划变更、设计变更等情况列入开发商可不通知的范围，买受人同意不得以此为由要求开发商退房或承担违约责任。”的情形，该约定若属于格式条款，则按照《民法典》第496条、第497条的规定处理。

5.2.3 规划、设计变更产生的后果参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第14条及第15条的约定，以及《商品房销售管理办法》第24条规定，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在收到变更通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。如果买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。如果出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由出卖人承担违约责任。如果买受人不解除合同，买受人有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。在实务中，如果没有约定违约金或损失的计算方法，买受人向出卖人主张赔偿损失，往往很难举证证明损失的多少。这种情况下，可以考虑从出卖人的过错程度、出卖人因规划设计变更可获得利益的大小，实质上对买受人使用房屋造成的影响以及对买受人房屋价值的影响等综合判断出卖人应承担的责任，既不纵容出卖人的违约行为，也能平衡各方利益。

5.3 商品房的交付条件

关于商品房的交付条件（含商品房相关配套设施设备），一般指出卖人建造的商品房达到法律规定和合同约定可以办理交房手续的条件，即可以移交给买受人的条件。这既包括出卖人交付的商品房应当具备的法定最低要求，也包括可能高于法定条件的约定标准。

5.3.1 交付的法定条件依据《民法典》第799条、《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。依据《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备《建设工程质量管理条例》第16条第2款规定的5项条件，有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。可见，出卖人交付商品房的法定最低条件为：商品房建设工程竣工经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位五方共同验收合格。

5.3.2 交付的约定条件参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第9条“商品房交付条件”约定，包括商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第10条“商品房相关设施设备交付条件”约定，供水和排水、供电、供暖和燃气在约定交付日未达到交付条件的，开发商承担逾期交付责任，买受人可行使合同解除权。具体的交付条件，出卖人和买受人可以在《商品房买卖合同》及补充协议中具体约定。合同约定的交付条件可以高于法定条件，但是不能低于法定条件。在约定的交付条件高于法定条件时，应当以约定为准；如果合同约定的交付条件低于法定条件，则应当以法定交付条件为准。

5.4 商品房的交付标准

商品房的交付标准与交付条件两个概念相互联系又有区别，前面5.3条所述的交付条件是商品房达到可以交付的状态，出卖人就可以向买受人履行交付责任并转移标的物风险及免除逾期交房的违约责任，而商品房的交付标准应当是出卖人依照法定或约定的内容全面履行交付合法合约的商品房的条件。商品房的交付标准内涵包括交付条件，即商品房的交付标准外延更广。

5.4.1 房屋主体结构质量合格主体结构，一般是指在地基基础之上，承受和传递上部结构荷载并维持上部结构的整体性、稳定性和安全性的结构体系。而房屋主体结构，应当包括承重结构、墙体、屋面和屋顶等。在商品房交付时，房屋主体结构不应当存在房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂、倾斜等这些质量问题。依据《商品房买卖合同解释》第9条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，作为保障房屋稳定、安全的地基基础、主体结构必须合格，才能交付使用，也是房屋交付的基础标准。

5.4.2 其他质量问题开发商承担保修责任依据《商品房买卖合同解释》第10条规定，除因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失外，开发商交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，开发商承担修复责任。即商品房交付时，存在一般的瑕疵问题尽管不符合《商品房买卖合同》约定标准，出卖人仍可履行房屋交付义务，但是不免除出卖人的维修、质保义务。至于“严重影响正常生活居住使用”的标准，可以考虑从商品房质量问题对正常生活影响的大小、在合理期限内能否维修、修复等综合因素，根据日常生活经验法则来判断。比如，房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或者经出卖人维修仍无法修复的；水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；消防设施无法实际投入使用等。

5.4.3 商品房交付中常见的争议

5.4.3.1 面积差异的处理问题商品房的面积分为房屋的建筑面积和套内建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑；套内建筑面积是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。商品房的面积是买受人非常关注的重点，特别是套内建筑面积，既直接关系到买受人的可以使用空间，又往往关系到买受人支付的房价款。参照《商品房销售管理办法》第20条规定及参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第13条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积）。实测面积与合同约定的预测面积发生误差的，如果面积误差比值在3%以内（含3%），据实结算房价款；如果面积误差比值超出3%时，买受人可以选择解除合同，也可以选择不解除合同。如买受人选择不解除合同的，实测面积大于预测面积超出3%以上的房价款由出卖人承担，实测面积小于预测面积超出3%以上的房价款由出卖人双倍返还买受人。当然，商品房的面积差异处理，最终还是要以买卖双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议为依据。如果买卖双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议与《商品房销售管理办法》第20条规定不一致，并不影响《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的效力。

5.4.3.2 空气质量和建筑隔音的问题生存环境的好坏直接关系到人的生命健康，包括室内外的空气质量、噪音污染等对居住生活的舒适度、健康都有一定的影响。参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第十六条第（四）项关于室内空气质量、建筑隔声的约定，该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。若对质量标准约定不明，依据《民法典》第511条及参照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325--2020）、《室内空气质量标准》（GB/T--2022）等相关规定，若因为空气质量问题、噪声超标问题超过国家强制性标准，出卖人也应当进行整改。若整改后仍然不能达到国家强制性标准和合同约定标准，买受人可选择解除合同或者要求出卖人承担赔偿损失等其他违约责任。

5.4.3.3 周边环境的不利影响问题出卖人在销售房屋过程中，往往会将小区周边好的环境及配套设施及商圈作为房屋保值增值的营销宣传重点，而将房屋及小区周边的不利因素，比如已有的或已规划的配电房、变电箱、变压器、加油站、垃圾收集房、垃圾处理设施等，对人的生理上产生负面影响的不利条件未告知买受人。买受人在接房后以周边环境的不利因素对房屋的使用或者价值有降低的影响，要求开发商消除这些不利因素或者赔偿损失。在实务中，还是要区别不利因素是在建设用地规划区域内还是区域外。如果是在建设用地规划区域内，出卖人没有履行告知义务，不利因素严重影响买受人的正常居住使用，买受人可依据《民法典》第582条的规定，要求出卖人承担瑕疵履行违约责任。如果不利因素是建设用地规划区域外，出卖人对规划、建设没有决策及实施的权利，出卖人一般不承担相应责任。

5.4.4 交付时间

5.4.4.1 交付时间的认定标准依据《商品房买卖合同解释》第8条第1款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。通常情况下，商品房的交付时间以买受人接房办理交接手续的时间为标准。在实务中，通常在商品房买卖合同或补充协议中约定具体的交付时间，出卖人按合同约定的方式通知买受人接房（包含登报公告通知方式），由于买受人原因未办理房屋交接手续，通知中的交付时间视为房屋交付时间。在商品房交付过程中，房屋存在地面不平、墙面空鼓或房屋渗水等质量问题，买受人一般会提出拒绝收房，认为出卖人没有履行交付义务，而对商品房的交付时间形成争议。关于商品房存在质量争议时，除了房屋主体质量不合格、严重影响正常生活居住使用的情形一般会被认定为不符合交付条件外，若房屋只是存在一般质量瑕疵问题，一般认定出卖人尽到了交付义务，出卖人不承担逾期交房的违约责任，但是不免除出卖人承担维修、整改等质保义务。

5.4.4.2 出卖人逾期交房的免责事由依据《民法典》第180条关于不可抗力的规定，《民法典》第533条关于情势变更的规定，比如出现疫情防控、政府停工令、恶劣天气、自然灾害等符合不可抗力或者情势变更的情形，出卖人可以主张免除或减轻相应违约责任。在商品房不存在房屋主体质量不合格、严重影响正常生活居住使用的情形，买受人拒绝接房的，出卖人也可以主张不承担逾期交房的违约责任。

5.4.4.3 出卖人逾期交房的诉讼时效及违约责任在实践中，买受人向出卖人主张逾期交房的违约金是比较常见的纠纷。参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第十二条关于逾期交付责任的约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。”关于逾期交房违约金诉讼时效的起算点，司法实务中更倾向于从出卖人逾期之日起按实际逾期天数计算。关于逾期交房的违约金标准，有约定首先从约定。依据《商品房买卖合同解释》第13条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（自2019年8月20日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果双方约定的违约金过高或者过低，依据《商品房买卖合同解释》第12条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

5.4.4.4 买受人逾期接房的法律后果依据《商品房买卖合同解释》第8条第2款规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。可见，若由于买受人原因逾期接房，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。

5.5 商品房所有权证书办理

5.5.1 商品房所有权证书办证的义务主体商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋只是事实上的交付，或者说是物理上的交付。出卖人将初始登记的房屋转移登记至买受人的名下，才完成法律上的交付。依据《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》和《城市房地产开发经营管理条例》，以及参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第20条关于“房屋登记”的约定，办理商品房所有权转移登记是出卖人和买受人共同的义务，二者都是义务主体。

5.5.2 逾期办证的诉讼时效及违约责任参照2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第二十条关于房屋登记的约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起X日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。”在实践中，存在出卖人实际交房时间和合同约定的交房时间不一致的情形，买受人向出卖人主张逾期办证的诉讼时效起点便成了争议点。司法实务中，逾期办证的诉讼时效起算时间更倾向于从合同约定的办证期间届满之日起算。依据《商品房买卖合同解释》第14条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

5.5.3 逾期办证的免责事由在商品房买卖合同中约定买受人与出卖人共同办证的情况下,出卖人仅负有在合同约定期限内向办证机关提交办理权属登记所需应由出卖人提交的全部资料并告知买受人的义务。买受人未在商品房买卖合同约定期限内取得房屋所有权证书的,要根据实际情况区别是由于出卖人协助办证迟延还是交付权利凭证迟延的原因，还是买受人未提交资料等其他原因所致来确定出卖人是否应当承担违约责任。办理房屋所有权转移登记是出卖人和买受人共同的义务，在出现不可抗力，或者由于政府行为或者买受人原因，或者双方在合同中约定的免责事由等导致逾期办理房屋权属证书的，出卖人可主张免除违约责任。