关于律师办理商品房买卖合同纠纷疑难业务指引（3）

第八章  房屋附属部分权属

建筑物区分所有权纠纷属于《民事案件案由规定》第三部分“物权纠纷”中的三级案由，包括业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷。实务中房屋附属部分权属纠纷较为常见，主要涉及车位纠纷、物业服务用房纠纷和会所纠纷。

8.1 车位纠纷

车位纠纷是指业主与开发商或者其他业主之间就车位的权属、使用、收益等发生的纠纷。车位纠纷是建筑物区分所有权中较为典型、最为常见的建筑物区分所有权纠纷。处理车位、车库纠纷等建筑物区分所有权纠纷的法律规定主要是《民法典》第271条至第276条、第283条，以及《建筑物区分所有权解释》的相关规定。

8.1.1 地面停车位权属和收益归属问题对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，依据《民法典》第275条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定属于全体业主所有。同时《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。根据前述规定，该部分车位产生收益应当归属于全体业主共有，但是这里所指的收益应当是扣除相应的管理成本后的纯收益。对于建筑区划内，业主共有的道路或者其他场地之外的地面停车位，依据《民法典》第275条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，对于建筑区划内业主共有的道路或者其他场地之外的地面停车位，当事人对车位权属有约定的，按照约定处理。没有约定的，属于开发商所有。结合权属认定规则，当事人对该类车位收益有约定的，按照约定处理。没有约定的，属于开发商所有。

8.1.2 人防地下停车位权属和收益归属问题人防车位本身附有人防工程功能属性，人防工程属国防组成部分，其权属认定与普通车位的权属认定有明显区别。《人民防空法》要求城市新建民用建筑必须修建人防工程。虽然《人民防空法》第2条规定“人民防空是国防的组成部分”，第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，以及原《物权法》第52条（现行《民法典》第254条）规定“国防资产属于国家所有”。但实务中对于人防工程属于国家所有还是投资者所有存在较大分歧。依据《人民防空法》第5条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位的收益归投资者（开发商）所有。但在实务中有观点认为，当建筑成本分摊至商品房销售价格中后，投资者就不再是开发商，收益主体也随之变更。

8.1.3 非人防地下停车位权属和收益归属问题有约定按约定处理，如果没有约定，开发商基于合法建造而原始取得所有权，同时，结合是否占用容积率、是否计入公摊面积、地下车库的成本是否以其他方式分摊到各个商品房的出售价格中等多种因素,综合考虑判断业主是否通过继受取得的方式获得车位的所有权。而不能仅仅根据小区项目整体销售给全体业主,就认定地下车库的所有权就转移给全体业主共有。如果在房地产销售初始,开发商通过租赁或者转让的方式将车位转给业主或者其他人,就应当按照约定处理，由权利人获得对应停车位的收益。若没有约定的，结合前述非人防地下停车位的权属确定其收益归属。

8.1.4 独立建设的停车位（库）权属问题该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。

8.1.5 处分车位未能首先满足业主需要的效力问题原《物权法》第74条第1款确立了车位应当“首先满足业主需求”的基本原则，《民法典》第276条沿袭此规定。《建筑物区分所有权解释》第5条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。但前述规定并未明确处分车位时未“首先满足业主需要”的处分行为效力，实务中存在不同观点，有观点认为原《物权法》第74条第1款属于效力性强制性规定，违反该规定直接导致合同无效；但是另一种观点则认为原《物权法》第74条第1款仅是对车位、车库等物权变动作了限制，并非判断合同是否有效的规定，该条款仅是合同有效后能否履行的问题，只涉及是否发生物权变动的后果，并不影响合同的效力。

8.1.6 车位使用权转让合同的效力问题对于能办理产权登记的车位，允许出售转让，但对于无法办理产权登记的车位，因无法办理转移登记，实践中开发商只能通过转让车位使用权的方式将车位长期给予业主使用，为此开发商通常会与业主签订车位使用权转让合同，约定业主一次性支付转让价款，开发商将车位的长期使用权让渡给业主，业主享有特定车位的专有使用权。对于车位使用权转让合同的效力，普遍认为车位使用权转让不违反法律、行政法规的强制性规定。

8.1.7 改变场地用途用作车位出售的行为效力问题城市车位供需矛盾突出，导致实践中许多小区的车位都是通过改变其他场地如地下室的用途而形成，由于实务中对于《土地管理法》第56条关于改变用途需经有关人民政府自然资源主管部门同意、报原批准用地人民政府批准的规定属于管理性强制性规定还是效力性强制性规定存在争议，导致改变场地用途用作车位出售的行为效力问题也存在较大争议。若认为前述规定属于管理性强制性规定，则并不影响合同效力，反之，若认为该规定属于效力性强制性规定，则违反该规定将导致合同无效。

8.1.8 人防车位买卖合同效力问题依据《人民防空法》关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位平时由投资者（开发商）使用管理，收益归投资者（开发商）所有。但是人民防空是国防的组成部分，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施，开发商与买受人就买卖人防车位签订的合同应属无效。

8.2 物业服务用房纠纷

物业服务用房的相关争议中，大部分都是由业主维权引起，而这些争议的产生往往是由于建设单位未依法配置物业服务用房或者物业服务企业未按约使用物业服务用房导致。物业服务用房纠纷一般包括物业服务用房权属纠纷，变更物业用房的用途所产生的纠纷，物业用房收益归属纠纷。

8.2.1 物业服务用房权属和收益归属问题《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，因此，物业服务用房属全体业主所有。依据《民法典》第282条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定，物业服务用房所产生的收益应当归属于全体业主共有，但是这里所指的收益应当是扣除相应的管理成本后的纯收益。

8.2.2 未依法配置物业用房纠纷依据《物业管理条例》第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”的规定，各省市在贯彻落实《物业管理条例》的同时，结合实地情况，明确规定了最低限度的配置比例。若建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的，可以由相应的房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处罚款。同时，业委会可以起诉要求建设单位履行物业管理用房交付义务。若建设单位已经不能实际履行交付符合规定的物业管理用房的义务，人民法院可判令其支付房屋折价款。

8.2.3 物业服务企业变更物业服务用房的用途或利用物业服务用房从事经营活动物业服务企业为了管理物业的活动，维护业主权益，履行管理维护职责，可以合理使用物业服务用房，但是由于物业服务用房属全体业主共有，其收益和处分的权利也属全体业主享有。依据《物业管理条例》第37条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”的规定和第62条“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”的规定，物业服务企业若想改变物业管理用房的用途或利用物业管理用房从事经营活动、对外出租给他人，应当按照《民法典》第278条的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

8.2.4 开发商擅自出售物业服务用房物业服务用房属小区全体业主共有，开发商无权对物业服务用房进行出售，开发商擅自出售物业服务用房的行为属于无权处分，依据《民法典》第311条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”的规定，全体业主可要求返还房屋，但受让人善意取得的除外。

8.2.5 物业服务用房维权时诉讼主体问题物业管理用房权利受侵害时，单个业主不能作为通过民事诉讼途径维权的适格原告。依据《民法典》第271条和第278条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同时，依据《物业管理条例》相关规定，共有部分的事务由业主通过业主大会的形式进行管理，业主大会再通过合法选出的业主委员会来执行业主大会的决定。故应由业主委员会作为权利行使的主体，且经业主大会对物业用房权利救济事项进行表决通过。

8.3 会所纠纷

8.3.1 会所权属纠纷小区会所作为小区的独立建筑，一般是业主进行休闲、娱乐、社交、消费的场所。目前法律及相关司法解释没有明确规定小区会所的所有权归属问题。实务中，小区会所的权属通常根据规划设计、投资情况以及商品房买卖合同中是否有小区会所的权属约定等情况确定。可分以下四种情况处理：（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定；（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；（3）没有规定也没有约定的情况下，如果会所被列入小区公摊面积范围，则其产权归全体业主；（4）其他情形下，关于产权的归属，应当区分各种投资情况而具体确定，基于谁投资谁受益的原则，会所产权归开发商。

8.3.2 会所变更用途纠纷会所在规划审批的时候，用途都是固定的：属于配套设施，为所有业主提供服务。作为产权人使用该会所时，就不能随便改变其用途，会所的使用功能是受严格限制的。商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者不得擅自改变。会所对外出租，服务的对象也应是小区业主；如果要对外营业，必须要经得小区业主的同意。

8.3.3 会所收益归属纠纷依据《民法典》第282条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。故所有权属于全体业主的会所经营收益在扣除合理成本后，应归全体业主共有。而对于小区会所的所有权为开发商的情形，依据《民法典》有关所有权的规定，当会所建筑本身的产权归属开发商后，会所的所有权归开发商，开发商可以行使经营的权利，经营收益归开发商所有。

第九章  其他纠纷

9.1 一房数卖

9.1.1 一房数卖的概念一房数卖，是指房屋所有权人先后与两个或两个以上的买受人就同一套房屋签订多份房屋买卖合同的行为，也称房屋的多重买卖。在多份买卖合同均有效的情况下，数个买受人作为债权人的合法权益均应受到法律保护，各受让人均可要求继续履行合同，但是标的物（房屋）只有一个，数个买卖合同不可能同时履行，就涉及到买受人权利如何救济和保护的问题。

9.1.2 一房数卖的合同效力一房数卖中，出卖人先后与数个买受人签订房屋买卖合同，其在主观上对于一房数卖的事实处于明知的状态，故出卖人对一房数卖行为存在主观故意，若后买受人明知出卖人与在先买受人签订房屋买卖合同的事实，依然与出卖人签订房屋买卖合同，那么可以推定其属于恶意买受人。依据《商品房买卖合同解释》第7条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”最高人民法院《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》（法发〔2022〕35号）中也指出：“出卖人出售房屋后又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将已出售房屋交付第三人使用，导致原来的买受人无法取得房屋的，人民法院应当依法认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。”一房数卖的买卖合同若不存在恶意串通及法律规定其他合同无效事由的情况下，数份房屋买卖合同均系合法有效。承办律师在办理此类案件的过程中，首先需要厘清数份买卖合同是否存在合同无效事由。因恶意串通的主观性较强，建议承办律师应当在办理类似案件中重点关注与案涉房屋相关的客观事实，比如商品房交易管理体系是否完善，案涉房屋是否存在预告登记及网签备案；其次，对买房人签订合同的主体资格，是否具有履行能力进行鉴别，以及每份合同中案涉房屋的价格与市场价格之间的差距比较，通过分析是否为合理价格等因素来认定行为人是否具有主观恶意。需结合多方面的证据才能最终认定房屋买卖合同的效力。

9.1.3 一房数卖情形下取得房屋的优先顺位在数个房屋买卖合同合法有效的情况下，每一位房屋买受人都有向出卖人主张履行交付房屋的权利，但由于案涉房屋的唯一性，就需要进一步探讨房屋所有权归属问题和房屋买受人的利益保护问题。参照《八民会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”因此，根据上述规定以及司法实践，存在数个有效的房屋买卖合同且买受人均要求继续履行合同的情况下，案涉房屋所有权取得的顺位为：①已经办理登记手续的，先办理房屋登记手续的买受人可以优先取得房屋所有权；②均未登记但开发商已交付房屋的，已经合法取得商品房的买受人可以优先取得商品房的所有权；③未登记也未交付的，先行支付购房款的买受人取得房屋所有权；④若合同均未履行的，由合同签订时间在前的买受人可以优先取得房屋所有权。

9.1.4 一房数卖的买受人权利救济一房数卖的情况下，由于标的物的唯一性，出卖人必将无法对部分买受人履行交付义务，构成违约。依据《民法典》第577条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及第585条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，买受人可依据合同约定或根据前述法律规定要求出卖人承担支付违约金、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。

9.2 以房抵债协议

以房抵债是指债权人与债务人之间存在金钱债务，经双方约定以房产替代原金钱债务进行清偿，从而消灭债务的法律行为。实践中，基于以房抵债协议引起的纠纷往往比较复杂，法律法规和司法解释规定不尽完善，容易引起争议。

9.2.1 债务履行期限届满前达成的以房抵债协议首先，债务履行期限届满前达成的以房抵债协议，若抵债房产已办理权属变更登记，符合《九民会议纪要》第71条“让与担保”的特征，即“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”《担保制度司法解释》第68条也有类似的规定，债权人无权请求确认财产归其所有，可以请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。其次，债务履行期限届满前达成的以房抵债协议，抵债房产尚未办理权属变更登记的，参照《九民会议纪要》第45条“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”的规定，债权人不能诉请债务人履行以房抵债协议，只能依据原债权债务关系要求债务人履行债务。

9.2.2.债务履行期限届满后达成的以房抵债协议首先，对于债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，若抵债房产已办理权属变更登记，依据《民法典合同编通则解释》第27条第1款“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定自当事人意思表示一致时生效”的规定以及该条第2款“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭……”的规定，以房抵债合法有效，原债权债务消灭。其次，债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，抵债房产尚未办理权属变更登记的，根据《九民会议纪要》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”的规定、《民法典合同编通则解释》第27条第2款“……债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定以及《民法典合同编通则解释》第27条第1款之规定，债务履行期限届满后达成的以房抵债协议在不存在恶意串通及其他无效事由的情况下，自双方意思表示一致时即生效。如果债务人或第三人不履行以房抵债协议，除法律另有规定或当事人另有约定外，债权人可以选择诉请履行以房抵债协议或履行原债务。

9.2.3 以房抵债与排除强制执行债权人和债务人在债务履行期限届满后达成以房抵债协议且尚未办理权属变更登记的情况下，债务人的其他债权人对抵债的房产采取查封、冻结措施，在实践中比较普遍。此时，以房抵债的权利人能否对抗其他债权人，争议的关键点在于如何理解适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条之规定，但实务中存在较大分歧，裁判标准不尽统一，主要裁判规则如下：首先，对于以物抵债协议与普通金钱债权的冲突。《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》明确“以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由”且《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第三辑）》明确“以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无需履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行”。故以房抵债是消灭原债务的一种方式，以房抵债并不能产生物权期待权，该债权并不优先于一般的金钱债权，而是当事人之间通过以房抵债的方式抵偿的普通债权，抵债协议的达成并未改变该债权的普通债权形式，因此不能以以物抵债协议排除强制执行。其次，对于以物抵债协议与担保物权的冲突。以房抵债权利人不是消费者购房人，仅享有债权请求权，其顺位劣后于担保物权，无论是否符合《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定的条件，都不能对抗案涉房屋的抵押权，以物抵债协议不能排除基于抵押权对案涉房屋的强制执行。但是，若建设工程的承包人与债务人之间存在工程款债权，承包人又享有工程价款优先受偿权的，以冲抵工程款的方式购买房屋，则该种情形下以物抵债的实质是通过协商折价抵偿实现承包人就案涉项目房屋享有工程价款优先受偿权。承包人对案涉项目房屋享有优先受偿权的，优先于其他抵押债权人、普通债权人受偿，案涉房屋是工程款债权物化载体，承包人就抵债房屋的权利足以排除其他抵押债权人、普通债权人的强制执行。

9.3 强制执行程序中房屋买受人的权利保护问题

办理不动产权利转移登记前，出卖人仍是该房屋法律意义上的所有权人，一旦出卖人被列为被执行人，登记在其名下的房屋将存在被强制执行的风险。买受人作为案外人，有权依据《民事诉讼法》第234条提出执行标的异议。在房屋不存在抵押的情况下，买受人的权利救济因是否已办理预告登记而有所差别。

9.3.1 已办理预告登记情形下房屋买受人的权利保护依据《民法典》第221条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”的规定和《执行异议和复议规定》第30条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，买受人办理预告登记后，在预告登记的效力期间内对该房屋享有物权期待权，既可限制出卖人或第三人处分该房屋，买受人有权通过执行异议程序排除执行。

9.3.2 未办理预告登记情形下房屋买受人的权利保护首先，对于普通买受人，依据《查封、扣押、冻结规定》第15条和《执行异议和复议规定》第28条的规定，普通买受人享有物权期待权，但均设置了权利保障要件，即买受人在查封前实际占有房屋、已经支付全部款项以及不存在过错三大要件，同时《执行异议和复议规定》还进一步将对抗的强制执行债权限定为金钱债权，并明确要求需在查封之前已签订书面买卖合同且买受人按照约定支付部分价款并要求在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行。其次，对于买受人是否存在过错问题，参照《九民会议纪要》第127条第2款，买受人需证明具有已向房屋登记机构递交过户登记资料，或者向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为。如买受人无上述积极行为，但未办理过户登记有合理的客观理由的，也不能认定其存在过错。其次，对于消费者购房人，现行法律给予其物权期待权的特别保护。依据《执行异议和复议规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只要求买受人已交付大部分房款，不考虑是否已经实际占有，也不考虑是否存在过错。但该条规定保护的对象限定于为生活所需的消费者，异议指向的标的物限定为房地产开发企业出售的一手商品房，并且要求买受人名下无其他用于居住的房屋。此外，《商品房消费者权利保护批复》第2条相较于《执行异议和复议规定》第29条，要求买受人支付的价款比例从“已支付超过合同约定总价款的百分之五十”提高到了“已支付全部价款”，或者“只支付了部分价款，在一审辩论终结前已实际支付剩余价款”，对此承办律师应予注意。

9.4 商品房买卖合同解除后购房款的返还问题

在房地产开发企业集体“爆雷”的背景下，商品房消费者和建设工程承包人、房地产开发商债权人之间的权利冲突加剧，厘清这些权利顺位尤为重要。《商品房消费者权利保护批复》再次就商品房消费者权利的优先顺位作出明确规定，但是当前司法实务中，对于商品房消费者优先权利的构成要件如何界定、涉商品房消费者优先权利和建设工程价款优先受偿权案件的审执程序如何衔接等问题依然存在较大争议。

9.4.1 商品房消费者的价款返还请求权依据《商品房消费者权利保护批复》相关规定，商品房消费者优先权主要包括两方面内容：在商品房消费者所购买的房屋能够实际交付的情况下，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；而在商品房消费者所购买的房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。但在商品房消费者所购买的商品房能够实际交付时，如果商品房消费者不要求交付房屋而是要求返还购房价款，则此时的购房价款返还是否还具有优先性？大多数法院认为，如果此时确认购房价款返还具有优先受偿性，超出了保护商品房消费者居住权的必要限度，在房地产市场下行阶段，房屋处于贬值甚至急速贬值的情形下，无异于鼓励商品房消费者选择解除购房合同要求返还购房价款而不是选择接受房屋，有悖市场交易的稳定，还可能违反公平原则。故该种情形下，价款返还请求权的优先权存在不能得到支持的风险。关于前述“不能交付或者无实际交付的可能”的理解，目前多数判例中是将“房屋不能交付”理解为现阶段房屋达不到交付的物理条件及法律条件，将“无实际交付可能”理解为房屋将来达不到交付的物理条件及法律条件，具体包括被宣告破产的债务人的烂尾楼房屋因资金、规划、政策或不可抗力等客观问题最终无法向购房人交付的情况等。在考察“房屋不能交付且无实际交付可能”时，需要明确房屋状况的考察节点。

9.4.2 破产程序启动前购房款的返还请求权应当考察其主张“价款返还请求权”时的房屋状况是否符合“房屋交付不能且无实际交付可能”情形，需要结合商品房买卖合同解除原因即商品房消费者是否具有过错、延迟交付、房屋被查封或抵押等客观情况进行综合认定。若达到无法实际交付的可能，则适用《商品房消费者权利保护批复》第3条，认定消费者的购房款具有优先性。

9.4.3 破产程序启动后的返还请求权债务人被人民法院受理破产申请的，债务人房屋上的查封措施将得到解除，购房者不存在合理期待丧失的非过错型主观原因，故此时“房屋交付不能且无实际交付可能”要件适用较为严格，需要满足客观物理条件，如烂尾楼房屋无法续建、无法完成竣工验收或者因管理人解除合同等。故在破产程序中，购房者可依据《商品房消费者权利保护批复》第3条对商品房消费者主张的价款返还请求权予以认定。但当债务人房屋在物理条件上可以依法交付或将来可以交付，购房者仍然选择解除合同主张价款返还请求权的，则按照普通债权予以认定处理。

9.5 买受人与抵押权人、建设工程价款优先权人的权利冲突

9.5.1 房屋买受人与抵押权人之间的权利冲突房屋是实践中最普遍、最主要的抵押物。买受人签订房屋买卖合同前，房屋之上可能已经存在抵押；买受人签订房屋买卖合同后，如果未能及时办理不动产权利转移登记，也可能被出卖人设立抵押，从而引发权利冲突。依据《执行异议和复议规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，原则上抵押权人有权就抵押物先于普通债权人受偿。《执行异议和复议规定》第28条、第29条分别对房屋一般购房人和消费者购房人赋予了一定条件下的排除执行权利，对于该两条是否属于《执行异议和复议规定》第27条的例外规定，实践中一度存在争议。但依据《九民会议纪要》第126条和《商品房消费者权利保护批复》第2条规定，最高院明确将可对抗抵押权人主体限定为消费者购房人，排除了一般购房人。因此，判断买受人与抵押权人的权利保护顺位时，需区分买受人是一般购房人还是消费者购房人。如果是消费者购房人，只要满足《执行异议和复议规定》第29条、《九民会议纪要》第125条和《商品房消费者权利保护批复》第2条规定的条件，无论其是否明知该房屋之上存在抵押权，亦无论是否办理不动产权利转移预告登记，更不需考虑消费者的购房行为与抵押的先后顺序，其权利均处于优先保护地位。如果是一般购房人，鉴于《执行异议和复议规定》第27条规定的有权对抗担保物权人的买受人不包括《执行异议和复议规定》第28条规定的一般购房人，其无权直接依据该条主张排除抵押权人的强制执行。

9.5.2 房屋买受人与建设工程价款优先权人之间的权利冲突根据现行法律规定，消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。对于交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护，是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，消费性购房者基于居住生存需要而享有优先权包括房屋建成时的交付房屋请求权，也包括在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下的返还购房款请求权。但是，在房屋已建成且具备办理产权证条件，消费者生存居住权益能够得到保护的情况下仍要求解除合同的，人民法院通常认定消费者在合同解除以后的返还购房款请求权不再具有优先性，将其债权认定为普通债权，不得对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。