上海房产律师推荐：涉房屋买卖合同纠纷典型案例

166、出卖人在买受人享有的约定宽限期到来之前不得以买受人未履行合同义务为由解除合同。

【法官释法】：

本案系因房屋买受人未能及时支付房款，房屋出卖人在未解除合同的情况下将房屋出售他人引发的纠纷。本案争议焦点在于，如何认定导致合同解除的违约方。

就本案合同违约方的认定，法院应综合合同履行过程中双方行为确定，并厘清发出解除合同通知的一方在发出通知之时是否享有约定解除权。本案中，出卖人简某、李某在得知买受人刘某未能及时办理同贷书后，同意将买受人刘某提交同贷书、支付购房款的期限延长至2019年7月30日。结合买卖双方所签合同中关于买受人刘某逾期付款或办理相关手续达30日，出卖人简某、李某才有权解除合同的约定，出卖人简某、李某于2019年8月29日才可对买受人刘某的违约行为享有合同解除权。出卖人简某、李某于2019年8月12日通过律师函通知买受人刘某解除合同不发生合同解除的法律后果。在案涉合同尚未解除的情况下，出卖人简某、李某其后将案涉房屋另行出卖予他人，导致案涉房屋买卖合同实际无法履行，出卖人简某、李某构成违约，应向买受人刘某返还已付定金并承担违约责任。

【风险提示】：

守约方在对方违约，需要行使合同解除权时，应当注意其发出合同解除通知时，根据合同的约定或双方的其他约定其是否已享有合同解除权。尤其是在守约方给予违约方宽限期的情况下，守约方注应当注意其在宽限期届满后才享有合同解除权。在对方违约尚未满足合同解除的条件时，守约方向违约方发出解除合同的通知并不发生合同解除的效果。即便其后对方的违约行为满足合同解除的条件，在守约方未另行发出解除合同的通知的情况下，合同并不因守约方此前发出的解除合同通知而解除，双方仍应按约定履行其合同义务。如未按约定履行义务的，如另行出售房屋、拒绝支付款项等，仍可能构成违约。

【案例来源】：佛山市中级人民法院2022年11月10日发布二手房屋买卖十大典型案例

二十一、天津二中院：2022年房屋买卖合同纠纷典型案例

167、按建筑面积计价的商品房，实际交付的商品房面积与合同约定面积存在差异，而商品房买卖合同中“对建筑面积与套内建筑面积均发生相反误差时的处理方式”未作出约定时，应基于公平原则进行处理。

【典型意义】：

房屋的公摊面积与套内面积均具有保障用益的功用。本案中因为面积存在误差，一方面，房屋的实际利用率会因套内面积减少而有所下降，另一方面，房屋后续出售仍以建筑面积计价，建筑面积的增加会导致房屋未来出售价格上升。法院基于公平原则，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定作出判决，既符合法律法规的相关规定，又充分考虑了双方当事人的利益。

168、开发商在交付房屋过程中受委托的物业公司附加预缴物业费等交房条件，导致房屋交付未能完成，应承担相应责任。

【典型意义】：

从法律角度看，开发商交付房屋与物业公司收取物业费是两个完全不同的法律关系。该案中，前期物业公司以购房人拒交物业费等为由拒绝交房，违反了合同的相对性原则，侵犯了业主依据商品房买卖合同接收房屋的权利。若因此延迟交房，开发商作为交房义务主体，应承担相应的违约责任。

169、就违章建筑达成的房屋买卖协议无效

【典型意义】：

违章建筑物，依照法律规定不得转让，就违建房屋达成房屋买卖协议会因违反国家法律效力性强制性规定而无效。无效合同自始无法律约束力，合同无效后当事各方取得的财产应予返还。在此提示买卖双方及从事相关房屋管理服务的企业，充分注意房屋建筑的合法属性，否则可能承担相应的不利法律后果。

170、对购房者居住体验、生活便捷等产生影响的相关设施及规划未具体明确，开发商亦未对此进行充分提示说明，购房者可要求开发商予以适当补偿。

【典型意义】：

商品房的销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会对购房者的购买决策产生影响。该案中，由于广告宣传内容与实际房屋情况存在差异，且销售方未充分尽到提示说明义务，虽不影响购房人的实际居住，但仍然造成了一定影响，销售方应当承担相应责任，对购房人予以适当补偿。

二十二、连云港中院：二手房买卖居间合同纠纷典型案例（2019年10月22日）

171、提供假房源造成损失，中介承担巨额赔偿

【法官释法】：

中介公司作为专业的房地产经纪机构，应当保证交易房源真实，谨慎妥善维护委托人的合法权益，否则应为自己的过错行为承担相应民事责任。本案甲中介公司在房地产买卖契约中将自己列为经纪方，促成了陈某与周某签订房地产买卖契约，陈某与中介公司之间成立居间合同关系。甲中介公司应当对周某提供的虚假房源进行核实，而中介公司却未履行相关义务，对涉及房屋产权真实性这一重大事实，没有核查清楚，存在明显过错，造成了陈某的经济损失，因此应承担赔偿陈某购房损失10万元的法律责任。

172、中介贷款承诺未兑现，逾期违约赔偿谁买单？

【法官释法】：

根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，居间人对其过失的违约行为亦应负责，并进而赔偿委托人的损失。本案中，王某在确定购买案涉房屋及签订《居间服务合同》前，已经向甲中介公司提交了个人征信情况的资料，并就能否办理购房贷款多次向甲中介公司咨询和风险提示。在甲中介公司经调查后明确告知其可以成功办理购房贷款的情况下，王某基于对该情形的认知和对甲中介公司的信任才签订了合同。可见，能否成功办理购房银行贷款系王某是否同意缔结上述合同的非常重要的考虑因素。但是甲中介公司既未提供充分证据证明其已经尽到积极调查义务，亦未对可能无法办理购房贷款的风险进行明确提示，而是明确告知王某经核实可以办理购房贷款，该过失行为导致委托人王某作出错误意思表示，甲中介公司应对王某支付的定金和佣金损失承担赔偿责任。由于王某对于自己能否办理购房银行贷款亦负有一定的审查注意义务，故根据公平原则和诚实信用原则，法院主持双方当事人达成如上调解协议。

173、中介未尽如实告知义务，买方可以拒付中介费

【法官释法】：

实践中由中介公司促成的二手房买卖交易过程中，三方多签订一份《房屋买卖居间合同》，此合同实际包含三个合同关系，即买卖双方的房屋买卖合同关系及中介公司与买卖双方分别形成的两个居间合同关系，故三方均应依照合同履行各自义务。本案中即是此种情况。按照合同约定，中介公司负有“对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；向买方准确传达或报告卖方的真实意图”的义务，应对卖方是否持有房产证等情况进行审查，并按约告知买方。虽然买卖双方后期达成补充协议，但中介公司在三方协议签订之时并未告知买方涉案房屋暂未办理产权证书的事实，未履行居间人的如实告知义务，故不能主张居间费用。

174、房屋买卖居间服务有瑕疵，中介费用应返还

【法官释法】：

在房屋买卖居间活动中，中介公司作为专业的居间人，对于受托事项以及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的房屋产权、房屋是否具备买卖条件等重要信息。本案中，甲中介公司应当及时核实涉案房屋是否具备更名条件等情况。即使甲中介公司在与王某签订《房屋独家出售委托协议》之前核实涉案房屋尚未网签、具备更名条件，其在促成王某与张杨签订涉案房屋买卖合同之前也应再次核实该情况，因其未核实清楚导致涉案房屋买卖合同虽然订立但是客观上并无法履行，甲中介公司提供的居间服务存在重大瑕疵，对于已经收取的居间费用应当返还。但甲中介公司并非其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，对于王某的其他损失甲中介公司不应承担赔偿责任。

175、买卖双方私下交易不可取，仍需支付中介费

【法官释法】：

合同当事人应依约全面履行各自的合同义务，否则要承担违约责任。实践中部分交易主体为规避或减少按照协议约定履行向中介公司支付中介费用的义务，在中介公司已经提供独家房源信息后跳过中介私自签约，或促成双方签订房屋买卖合同后，自行或另外委托第三方机构办理产权变更手续，均属违反合同义务的违约行为。本案中中介公司已经促成王某、张某签订房屋买卖合同，完成居间义务，故二人均应当按照各自与中介公司签订的佣金确认书约定支付佣金，二人拒绝支付佣金的行为已经构成违约，应当依法承担支付佣金的民事责任。

176、中介带看房屋后“跳单”，买方仍要承担违约金

【法官释法】：

双方签订的《看房确认书》内约定的禁止跳单条款，意在禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同，该约定对双方都有约束力。故衡量买方是否跳单的关键是买方有无利用中介公司提供的房源信息、机会等条件达成交易。如果同一房源信息经多个中介公司发布，买家通过正当途径获取房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司，此行为不属于跳单违约。从而既保护中介公司的合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场诚信交易，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。本案中王某在中介公司带看房源后，私下通过其他中介机构与房东达成买卖协议，又未能提供证据证实其房源信息非来源于甲中介机构，故属于违约行为。因双方对于佣金的约定未明确区分居间介绍费用和办理贷款、过户手续等房屋交易后续事宜的费用，故法院综合考虑中介公司提供的实际服务及房屋价款、佣金约定等因素，酌定王某支付违约金1万元。

177、“二手”房屋被查封难过户，中介无错应获酬

【法官释法】：

中介公司已经促成双方签订房屋买卖合同，买卖双方应当按照各自与经纪公司签订的佣金确认书的约定向经纪公司支付佣金。如因房屋被法院查封的原因导致合同无法履行，则应按照三方所签订的《房屋居间买卖合同》约定，违约方向中介公司支付合同约定的双方的居间费用。故张某依法应当承担支付全部佣金的民事责任。另外本案亦涉及转让被司法机关或行政机关依法查封房屋所签订合同的效力问题。根据《城市房地产管理法》第38条规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。该规定并非效力性强制性规范，不影响房屋转让合同的效力，合同仍然有效。只是根据《物权法》第15条规定的不动产物权变动原因行为和结果行为相区分原则，不发生物权变动法律效果。故房屋买卖双方及中介公司在交易中均应注意审查房屋权属是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同虽然有效但实际无法办理产权变更手续的不利后果。

178、买方购房付税是义务，中介追索获支持

【法官释法】：

房屋买卖过程中买卖双方要依据法律规定缴纳相应税费，在房地产经纪公司提供居间服务时，为提高交易效率、便利当事人，有时会约定首先由经纪机构代垫税款，最后由买方或卖方转付给中介公司。王某与中介公司之间系房屋居间合同关系，王某作为房屋出售方，按规定应承担个人所得税等税费，甲中介公司为其垫付后，该款项王某应给付中介公司，故对中介公司要求王某返还代垫税费的诉求法院予以支持。

【案例来源】：连云港市中级人民法院2019年10月22日发布二手房买卖居间合同纠纷典型案例

二十三、蚌埠中院：商品房买卖合同纠纷十大典型案例（2021年5月26日）

179、开发公司逾期交房，应向买受人承担违约责任

【典型意义】：

近年来，开发公司逾期交房现象在商品房买卖中较为普遍。开发公司逾期交房属于违约行为，买受人可依据合同主张开发公司承担违约责任。但是，如果由于疫情的影响导致逾期交房的，开发公司可以此作为违约责任抗辩的理由。

180、开发公司逾期办证，应向买受人承担违约责任

【典型意义】：

随着买受人权利意识的觉醒，近年来围绕开发公司逾期办证引发的纠纷逐渐增多。按照合同约定，将办证所需的相关资料提交到产权登记中心，是开发公司应当承担的合同义务。违反该合同义务，造成买受人逾期办证的，开发公司应当承担相应违约责任。本案例也警示开发公司，在经营活动中应树立契约必守理念，正确履行合同义务。

181、开发公司未出示建设工程竣工验收备案证明等文件，买受人有权拒绝受领房屋

【典型意义】：

开发公司应当依照合同约定的交房条件向业主交付房屋。开发公司与买受人办理交房手续时，未按约定出示建设工程竣工验收备案证明等文件资料的，买受人有权拒绝受领房屋，由此产生的逾期交房责任由开发公司承担。

182、“团购费”的返还

【典型意义】：

通常情况下，团购费是游离于商品房买卖合同之外的“灰色收费”，不构成购房款的组成部分，买受人一般很难依据商品房买卖合同关系主张返还团购费。但如果该团购费是买受人按照开发公司的指示缴纳，并享受开发公司承诺的“一口价”购房优惠，应认定该团购费系享有购房款折扣优惠的“特殊购房款”，在商品房买卖合同解除的情况下，应由开发公司承担返还义务。

183、开发公司虚假宣传的法律责任

【典型意义】：

广告应当真实、合法，不得含有虚假内容，欺骗和误导消费者。开发公司为销售房屋发布“花式”广告进行虚假宣传，给买受人造成经济损失的，构成缔约过失责任，买受人有权要求开发公司赔偿相应损失。

184、保修期内买受人主张的房屋质量问题未予解决，开发公司应继续承担维修责任

【典型意义】：

本案典型意义有二：一是对于买受人主张的房屋质量问题，如果出卖人在保修期内始终未予解决，应视为出卖人的维修责任未能完成，买受人有权要求其继续承担维修责任；二是出卖人注销后，其全资股东如不能证明出卖人财产独立于股东自己的财产，应当对出卖人债务承担连带责任。

185、法律不保护沉睡的权利

【裁判结果】：

一审法院认为，投资公司安装楼梯的行为无合同依据，也不符合竣工图中“楼梯由用户自理”的内容，且倪某某的主张未超过诉讼时效，判决：某投资公司拆除案涉房屋内的楼梯。投资公司不服提起上诉。二审法院认为，合同对楼梯由谁建造未予约定，倪某某在接收房屋时对楼梯现状亦无异议，应视为双方均默认房屋带有楼梯。且根据施工图设计变更单以及变更后的竣工图，可以证明“楼梯由用户自理”的设计内容发生变更，由建设单位统一制作安装。此外，倪某某于2014年11月接收房屋时楼梯即已存在，至2016年11月诉讼时效期间届满，倪某某于2019年底起诉明显超过诉讼时效。据此，二审法院改判：驳回倪某某诉讼请求。

【典型意义】：

本案例的意义在于提示房屋买受人，如果认为权利受到损害，应当依法及时主张，而不应躺在权利上睡觉。法律不保护沉睡的权利。此外，司法审判遵循的基本原则是“以事实为根据，以法律为准绳”。故买受人在主张权利时，应当对合同内容、履行情况、法律依据、诉讼风险等影响权利行使的因素进行正确把握，而不应抱有从众心理跟风诉讼，以免影响正常生活。

186、现房交易中“要把房屋看清楚”

【典型意义】：

商品房买卖分为期房买卖与现房买卖。在现房买卖中，一般认为买受人在看房时已对房屋现状进行全面了解。如果买受人签订现房买卖合同时，对房屋现状未提出异议，基于常理判断，应认定买受人已接受房屋现状。本案中，张某、宋某某购买的商铺属于现房，其购买房屋时已对房屋状况进行察看。现其购房后又以该房屋存在瑕疵为由，主张出卖人承担违约责任，不予支持。

187、买房需要注意“合法性”

【典型意义】：

买受人在购买商品房时，应当着重审查买卖标的物是否合法，即该项目是否已取得“五证”，包括：《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。本案中，孙某某虽然在房屋查封之前签订了《房屋买卖合同》，但因房屋未办理商品房预售许可证，且所占用的土地未取得国有土地使用权证，导致该买卖合同无效。因此，孙某某不能基于无效合同取得合法的排他性民事权益，其应承担不利的法律后果。

188、租售绑定模式下开发公司的民事责任

【典型意义】：

本案例的意义并不在于为开发公司创设特别的法律责任，而是在“售后返租”这一租售绑定营销模式下，揭示了销售商铺的开发公司与租赁商铺的物业管理公司之间的利益共同体关系，以及由此形成的共同权利义务。开发公司虽然未在租赁协议中签字盖章，但从其销售宣传、绑定租赁、商业规划等实际行为判断，其已加入到租赁之债的关系中。一、二审法院判决开发公司与物业管理公司共同承担租金、违约金的给付责任，是合理合法的。

【案例来源】：蚌埠市中级人民法院2021年5月27日发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例

二十四、徐州中院：涉房屋买卖合同纠纷典型案例（2019年12月8日）

189、卖方隐瞒权利负担，合同被判解除

【裁判结果】：

法院经审理认为，杨某以涉案房屋为案外人提供财产担保，在签订合同前未如实告知孙某涉案房屋存在查封不能过户的情况，未能遵守诚实信用原则如实、及时告知涉案房屋的真实情况。因此杨某的行为构成违约，应承担相应的违约责任。于是，判令解除孙某、杨某签订的《房地产买卖合同》，杨某退还孙某购房定金20000元并支付孙某违约金140000元。

【法官说法】：

房屋属于价值较大的资产，有时甚至需要几代人倾尽财力购置。对于房屋买卖这种处置大宗资产的行为，买卖双方在交易过程中，更应本着诚实信用、审慎严肃的原则履行各自的义务，买方需及时支付款项，卖方应交付符合合同约定的房屋，如故意隐瞒权利瑕疵等事实而导致合同不能履行的，构成违约，将承担相应的法律责任。

190、购房人故意迟接房，开发商不承担逾期责任

【裁判结果】：

法院经审理认为，赵某所主张其延期上房的原因是某房地产开发公司没有及时联系其上房的理由不能成立。本案已经查明某房地产开发公司确实按照合同的约定向赵某邮寄了收楼通知书，即使赵某确实没有收到该收楼通知书，由于赵某知道可以办理上房的具体时间、地点，根据诚信原则，赵某有义务到某房地产开发公司处按照某房地产开发公司规定的上房流程办理上房手续。

某房地产开发公司在履行商品房买卖合同中不存在违约，不应承担违约责任。赵某延期办理上房手续，系其自身所致，并非归责于某房地产开发公司的原因，故赵某主张延期交房违约金法院不予支持。

【法官说法】：

本案系商品房买卖合同纠纷，作为出卖人的开发公司以及作为买受人的购房者，均应当按照合同的约定诚信履行义务。如果一方违约给对方造成损失，应依法承担违约责任。因当事人自身原因扩大损失，则该损失由其自行自担。人民法院在理商品房买卖合同纠纷案件时，坚持保障民生和促进经济发展相并重，同时强化当事人的诚信守约意识，依法平等保护各方利益。

191、签订商品房认购书，亦可适用定金罚则

【裁判结果】：

法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双方无法签订商品房买卖合同的原因在于房地产公司与案外人存在纠纷以致涉案房屋被查封，房地产公司应按照定金罚则承担责任，即双倍返还范某某定金。

【法官说法】：

定金罚则实际上是对不履行合同一方的制裁，是一种民事责任。相关司法解释规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，因开发公司的原因导致未能订立商品房买卖合同，依法应当适用定金罚则。

192、政策规避有风险，交易不成担损失

【裁判结果】：

法院经审理认为，涉案房屋在买卖协议签订时并未满足徐州市关于已购商品住房限制交易的年限，在合同签订时，双方均清楚政策限制的内容，并对因政策问题不能办理过户的结果有所预见，并约定互不承担责任。涉案房屋未能办理过户手续，现双方均同意解除合同，蔡某某应返还高某支付的10万元定金。合同不能履行虽系因政策限制，但双方对合同的签订均负有过错。故对高某要求蔡某某支付违约金的诉请不予支持。同时指出，中介公司在居间促成涉案房屋交易过程中，引导买卖双方采取非正常手段规避政策，并因对政策的解读不到位，导致涉案房屋最终未能办理过户手续，应承担一定责任。

【法官说法】：

房产交易过程中应遵循法律规定，同时亦应把握清楚中央和省、市房地产调控政策，以确保交易安全和维护市场秩序，更不能试图通过“变通措施”规避法律和政策，否则可能给交易双方造成难以弥补的损失。中介公司作为专业的房地产交易中介机构，更应在遵守法律以及政府关于房地产调控政策的前提下促成交易，并负有解读相关法律、政策之义务，因其过错造成交易双方损害的，亦可能承担相应责任。

【案例来源】：徐州市中级人民法院2019年12月08日发布《涉房屋买卖合同纠纷典型案例》