上海房产律师推荐：各地高院发布的房产纠纷参考性案例

二十五、各省市高院发布的参考性案例

193、贵州高院参考性案例03号：成都某房地产经纪有限公司诉贵阳某建设有限公司商品房委托代理销售合同及买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

一方当事人在其违约程度远大于另一方当事人的情形下，无权依据合同法相关规定行使合同法定解除权。但如继续履行合同将使违约程度较大的一方当事人受损以致双方利益严重失衡的，合同应予解除，但合同解除并不影响违约责任的承担。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，商品房包销关系兼具商品房代理销售合同和买卖合同两种法律关系。案涉《整体购房协议书》实质系包销关系，对房屋房号、面积、底价等作出约定，已具备商品房买卖合同成立和生效的法律要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,适用该条款解除合同的条件是一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现，故应当审查当事人双方在履行案涉合同过程中是否存在不能实现合同目的的根本违约行为。经查，本案中确有部分房源不能正常网签备案，贵阳某建设有限公司对此部分存在违约行为，但该违约行为并不导致合同目的不能实现。而成都某房地产经纪有限公司在案涉合同履行过程中存在两方面违约行为，一是未按照合同约定的付款时间节点支付购房款。二是有相关刑事判决能够证明，成都某房地产经纪有限公司为获得更有利的包销条件，通过私下与贵阳某建设有限公司工作人员接洽促成案涉合同的签订,违反了《廉洁协议》的约定。综上，贵阳某建设有限公司与成都某房地产经纪有限公司在合同履行过程中均存在违约行为，相较而言成都某房地产经纪有限公司的违约程度远大于贵阳某建设有限公司，故成都某房地产经纪有限公司无权依据合同法相关规定行使法定解除权，其发出的《解除函》不能发生合同解除的法律效力。但，贵阳某建设有限公司在二审中自述案涉未更名房源中部分楼栋至今未竣工验收，已远超其与其他购房人约定的交房期限，如果此时再要求成都某房地产经纪有限公司履行购买义务，将极大损害成都某房地产经纪有限公司的利益，给成都某房地产经纪有限公司造成损失，并引发双方利益严重失衡。故考虑到案涉《整体购房协议书》及相关补充协议已无法继续履行，应予解除，但合同解除并不影响违约责任的承担。

【案例文号】：（2022）黔民终817号

194、贵州高院参考性案例10号：卯某某、苏某诉王某某、某房开公司确认合同无效纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、当事人通过订立《商品房买卖合同》的方式为借贷提供担保，属于交易习惯中的让与担保。因当事人仅办理了商品房备案登记，未完成标的物所有权转移登记，无法就担保功能的发挥形成有效公示，故双方之间并未成立让与担保，仅存在设立让与担保的债权债务关系。该法律关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

Ⅱ、当出卖人将同一房屋作为合同标的分别与债权人设立让与担保和与买受人订立商品房买卖合同，债权人和买受人均要求交付房屋时，各方之间即就标的物的履行形成了竞争关系。虽然债权具有平等性，但各方当事人对不同合同的履行程度并不一致，合同所约定的权利义务履行越充分，就意味着双方之间的交易越成熟，该合同所体现的信赖利益和交易秩序就越应受法律保护。交易成熟度应该综合考虑各方当事人办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、王某某与某房开公司之间是何种法律关系；二、xx1号《商品房买卖合同》网签登记是否应当注销。

关于第一个争议焦点。虽然王某某与某房开公司签订了xx1号《商品房买卖合同》，但不能据此认定双方之间系商品房买卖合同关系，应综合考量双方合同约定内容、合同实际履行情况及合同订立目的等因素进行认定。从合同约定内容以及履行情况来看：第一，双方合同约定的交房时间早于合同签订时间；第二，双方在同一商品房合同约定出卖四个不同房号的商品房，不同于一般情形下商品房买卖合同采取一房一合同的交易习惯；第三，在无重大市场风险变化的情形下，双方在同一天就合同标的约定的单价、总价与最终成交价格差距巨大，明显不符合商业逻辑；第四，现无证据证明某房开公司向王某某交付了案涉商品房；第五，王某某未提交证据证明支付了案涉房屋的维修基金等费用。双方之间不符合商品房买卖的一般交易习惯。再结合李某某等人在公安局的供述，可以认定王某某与某房开公司订立合同的目的是通过签订xx1号《商品房买卖合同》的方式为王某某出借的款项提供担保。综上，某房开公司与王某某之间缺乏订立商品房买卖合同的真实意思表示，不能认定为商品房买卖合同关系，只能构成让与担保法律关系。双方以签订xx1号《商品房买卖合同》的方式为王某某出借款项提供担保的合意不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但因双方并未办理转移登记，未就担保功能的发挥形成有效公示，故仅在双方之间具有债权效力，不能对抗第三人。卯某某、苏某要求确认xx1号《商品房买卖合同》无效的诉请法院不予支持。

关于第二个争议焦点。虽然王某某与某房开公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，但双方仍存在合法有效的债权债务关系，王某某有权主张某房开公司继续履行交付标的物以担保其债权的实现。卯某某、苏某与某房开公司之间存在商品房买卖合同关系，其亦有权依据合同约定要求某房开公司继续履行交房的义务。此时，王某某与卯某某、苏某就同一合同标的均与某房开公司订立合同，各方之间就标的物的履行形成了竞争关系。虽然债权具有平等性，但各当事人对不同合同的履行程度并不一致。合同所约定的权利义务履行越充分，该合同所体现的信赖利益和交易秩序就越应受法律保护。卯某某、苏某在签订xx2号《商品房买卖合同》后已经交付了合同约定的购房款并占有案涉房屋，而王某某与某房开公司签订的xx1号《商品房买卖合同》仅具有债权效力，王某某未占有房屋。应当优先保护已经交付购房款且已经占有案涉房屋的卯某某、苏某的权利，如果xx1号《商品房买卖合同》网签登记不予注销，则会阻碍卯某某、苏某依据xx2号《商品房买卖合同》享有的权利的行使。因此卯某某、苏某诉请注销xx1号《商品房买卖合同》网签登记应当予以支持。

【案例文号】：（2024）黔民再26号

195、上海高院参考性案例第15号：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案（上海市高级人民法院2013年9月3日讨论通过）

【裁判要旨】：

若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：本案租赁房屋已取得建设工程规划许可证，对此双方均无异议。二审中上诉人快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店所有上诉请求均是基于其对房屋租赁合同无效的判断，而其认为合同无效的理由即租赁房屋未经竣工验收，违反了《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。

强制性规定分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定，违反效力性强制性规定的合同无效。据此，对于违反强制性规定的合同效力的认定，依赖于对该项强制性规定类型的识别。本案二审的争议焦点就在于，《建筑法》第61条第二款为效力性强制性规定，抑或管理性强制性规定。

对于强制性规定类型的识别方法，因强制性规定以行为的管制为其目的，故采目的解释的方法，进行法律制度目的的追寻尤为重要；而以体系解释的方法进行类型识别则更加清晰、直观。本案中，从目的解释的角度看：所谓建筑工程的竣工验收是指建设单位收到施工单位的建筑工程竣工验收申请报告后，根据建筑工程质量管理法律制度和建筑工程竣工验收技术规范标准，以及建设工程合同的约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为。国务院于1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向相关房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门收到竣工验收申请后组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。而此后，国务院及原建设部于2000年又分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报相关部门备案。国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发【2002】24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。可见，自2000年起，房屋竣工验收即由原来的行政许可制变为备案制。这一变化对于《建筑法》第61条第二款的类型认定具有重要意义，一方面，竣工验收是基于建设工程合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务，而竣工验收由行政许可变为备案制，正是将国家行政权力对私法领域的干预控制在合理范围内。《建筑法》第61条第二款之规定强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。另一方面，从《建筑法》的立法背景和目的看，《建筑法》出台于20世纪90年代后期，当时我国建筑市场秩序混乱，建筑活动几乎无章可循，《建筑法》正是为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序而制定。而《建筑法》第61条第二款的立法目的同样是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。基于此，应将《建筑法》第61条第二款认定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收，虽违反了《建筑法》第61条第二款的强制性规定，但租赁合同并不因此而无效。

从体系解释的角度看，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”最高院《房屋租赁司法解释》第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第8条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”综合以上法律及司法解释的规定可以看出，第一，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证，相当于从“出生”之始，房屋就是违法的。以该类房屋为标的物的私法行为的效力应予否定，因此司法解释明确租赁房屋未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效。反观本案，法律规定房屋未经竣工验收不得交付使用，而如果租赁房屋具备建设工程规划许可证但未经竣工验收，相当于房屋是合法“出生”的，以房屋为标的物的租赁行为本身并未被禁止。当然，在建造过程中“竣工验收”环节存在的瑕疵，可能使房屋租赁合同的履行前提条件受到影响。第二，从《合同法》及《房屋租赁司法解释》中关于承租人合同解除权的规定可以看出，对于租赁房屋未经竣工验收的，法律并无使租赁合同无效之意，而是在维护合同效力的基础上，赋予承租人一定条件下的合同解除权。如果因房屋未经竣工验收导致承租人“无法使用”，即无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用，则承租人有权请求解除合同。

综上所述，《建筑法》第61条第二款为管理性强制性规定，房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店经法院释明后仍坚持合同无效的诉请，故对其以租赁房屋未经竣工验收为由，主张租赁合同无效等请求不予支持。

【索引案号】（2012）松民三（民）初字第1644号 （2012）沪一中民二（民）终字第3152号

196、上海高院参考性案例第16号：上海迅通物流有限公司诉上海凌运庆铃汽车修理服务有限公司房屋租赁合同纠纷案（上海市高级人民法院2013年9月3日讨论通过）

【裁判要旨】：

对于存在实际控制关系的诉讼主体，虚构、伪造证据材料，提起无实质性对抗的民事诉讼，通过自愿达成调解协议或放弃抗辩径由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《民事诉讼法》第112条之规定认定为虚假诉讼，依法作出不准撤诉及驳回起诉的裁定，并对相关当事人进行民事制裁。

【裁判理由】：

现有证据表明：一、本案诉讼主体间存在实际控制关系。庆铃公司是由刘某培与第三人盛某军于2005年6月12日签订《联营协议书》共同投资设立，共同经营的有限公司。工商行政机关注册登记档案材料显示，迅通公司、庆铃公司的法定代表人均为刘某培，实际控制人亦为李玉培并实际经营。二、当事人存在虚构伪造证据材料的行为。刘某培串通其姐姐刘玉娟，虚构迅通公司与庆铃公司之间存在《租房合同》的事实，并将与《租房合同》项下租赁标的场地无关的房地产权证作为证据，以发生“租赁合同纠纷”为由进行诉讼。三、当事人在诉讼中不存在实质性的对抗。法定代表人刘某培分别委托他人代理原、被告两家公司，恶意达成调解协议，当迅通公司发现诉讼结果对己方不利时，又向法院提出撤诉申请。整个审理过程中缺乏常见的抗辩，如诉讼时效、质量瑕疵、履行瑕疵、债的抵消、混同等，以此减轻、减少、免除己方责任。四、恶意达成调解协议，侵害第三人利益。原审中，庆铃公司对迅通公司提出的支付相关租金人民币414，068元、水电费人民币9，916.94元和违约金人民币100，000元等诉讼请求并无异议，并以此为基础达成调解协议，协议内容未对原告诉讼主张有实质性的抗辩。本案中，根据联营协议的约定以及刘某培与盛某军各自的投资比例，刘某培与盛某军各享有庆铃公司50％的股权。法定代表人刘某培为了将公司资产迅速转移至迅通公司名下，不惜违背公司协议，违背诚信原则，通过执行和解将庆铃公司名下财产人民币122，016.94元转至迅通公司，其行为构成对盛某军股东利益的损害。

鉴于实施虚假诉讼的行为是严重妨碍司法公信，具有严重社会危害性的违法行为，法院根据各方提供的证据及当事人陈述，主动进行调查取证，综合以上四个因素判断，并最终依照《民事诉讼法》相关规定，认定系争案件为虚假诉讼；对实施虚假诉讼的行为人依法作出不准撤诉及驳回起诉的裁定；对相关当事人进行民事制裁。

【索引案号】（2009）普民三（民）初字第2471号 （2011）普民四（民）再初字第1－1号 （2011）普民四（民）再初字第1－2号 （2011）普民四（民）再初字第1号

197、重庆高院参考性案例10号：房屋买卖合同纠纷中，因出卖人恶意违约导致合同目的不能实现，守约方请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失的，人民法院应予支持。但双方另有约定的除外——李某琼诉李某燕房屋买卖合同纠纷案（重庆市高级人民法院审判委员会讨论通过2015年3月3日发布）

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，李某琼、李某燕签订的《预购房转让协议》合法有效。因建雍公司系富亿公司破产后对渝西商城项目进行开发的承继者，建雍公司通过《购房预约协议》对李某燕与富亿公司签订的《渝西商城内部认购合同》予以了认可，故《渝西商城内部认购合同》已被李某琼代李某燕与建雍公司签订的《购房预约协议》替代，李某燕应按照转让协议的约定，不再参与《购房预约协议》确定的“西城旺角”项目D4栋1-1号房屋的处置，并有义务协助李某琼更名。在李某琼付清42000元转让费并代李某燕与建雍公司签订《购房预约协议》后，李某燕却违反转让协议约定，自行与建雍公司签订了正式的商品房买卖合同，并在接房后进行了房屋装修，其行为已构成根本违约。李某琼请求解除与李某燕之间的《预购房转让协议》符合法律规定，应予支持。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。在合同签订后，李某琼向李某燕支付了42000元，李某燕应当予以返还。李某琼要求李某燕赔偿损失的诉讼请求，按照法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据该房屋现有市场价值357800元与合同实际履行原告应支出134840元（92840元房价+42000元转让费）的差额，李某琼的损失应当是222960元，应由李某燕赔偿给李某琼。

198、河南高院：赵某诉禹某房屋买卖合同纠纷案——执行军事任务属不可抗力，军人因公断联不违约

【裁判结果】：

法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当如约履行合同。在合同履行期间，赵某执行军事任务系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。赵某在不可抗力事件结束之日起30日内向禹某提供证明，符合合同约定及法定的免责情形，不应承担违约责任。不可抗力因素导致合同履行情势发生变化，在该情形消失后双方应继续履行合同剩余条款。禹某关于赵某应承担违约责任后才可以继续履约的抗辩理由不符合法律规定，不予采纳。判决禹某协助赵某办理案涉房屋的产权变更登记手续，自上述产权变更登记之日起，双方按照原合同约定继续履行剩余条款。

【典型意义】：

和平年代，军人仍肩负着保家卫国的神圣职责和崇高使命，是全社会尊崇的职业，社会各界和全体公民都应当依法维护军人合法权益。军事任务通常涉及国家安全、社会稳定等重大利益，往往具有高度危险性和不可预测性，而军人执行军事任务是其职责所在。在合同履行中，应大力弘扬契约精神，诚信履约，如违约失信则应承担相关法律责任。但现役军人作为合同一方当事人，因执行军事任务等不可抗力因素不能履行合同义务的，不应承担违约责任。人民法院依据《中华人民共和国民法典》相关规定，结合本案实际情况，将军人执行军事任务认定为不可抗力，并判决军人不承担违约责任，充分保障了军人合法权益，亦消除了军人执行军事任务的后顾之忧。

【案例来源】：河南省高级人民法院2024年12月26日发布涉军维权典型案例

199、河南高院：鲁某、卢某与程某房屋买卖合同纠纷案——军人购房遭遇“过户难”，依法解除合同返还购房款

【裁判结果】：

法院认为，本案因涉案房屋土地被抵押不能履行房屋过户手续，程某没有完整履行合同义务，其作为该房屋的所有权人，不及时清除房屋过户障碍，造成卢某夫妇长达四年时间不能完全享有房屋所有权。从双方签订合同目的来看，当前履行状况对卢某夫妇有失公平，双方出现合同僵局。从衡平双方当事人利益受损状况和长远利益出发，依照公平原则和诚实信用原则，解除本案房屋买卖合同，使双方及时从合同僵局中解脱出来，避免损失扩大。判决解除鲁某、卢某与程某于2017年8月18日签订的房屋买卖合同。程某返还鲁某、卢某购房款68万元。

【典型意义】：

“小案”连民生更连军心，人民法院贯彻落实新时代维护国防利益和涉军维权工作部署，聚焦部队所需、官兵所盼、军属所难，高效公正处理涉军案件。本案当事人卢某为现役军人，倾其所有购买了涉案房屋，但合同签订时卖方及中介并未告知房屋土地被抵押的事实，导致房屋一直无法办理过户手续。在案件处理过程中，人民法院全面查明案件事实，找准争议焦点，严格法律适用，认定双方已出现合同僵局，应当解除购房合同并返还购房款，最终案件得到妥善处理，保护了军人军属的合法权益。

200、全国法院优秀案例：房屋买卖未办理过户登记时实际被征收人的认定（全国法院系统2023年度优秀案例分析优秀奖）

【裁判要旨】：

登记生效是不动产变更的一般原则，征地拆迁中，被征收人一般为土地使用权人、房屋所有权人，但不动产交易的形态纷繁复杂，如仍机械的将不动产登记簿所记载的权利人确定为被征收人，可能导致显失公平，也不利于民事法律关系的稳定。因此，确有证据推翻不动产登记簿记载的，且结合房屋登记、房屋买卖以及实际居住等情况，并从诚实信用的原则出发，能够认定不动产交易关系成立且受让人为善意的，应当以受让人为被征收人。法院在行政诉讼中，有权直接对当事人之间的房屋买卖基础民事法律关系作出认定和裁判，无需另行要求当事人通过民事途径确权。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：行政机关具有根据实际情况审核认定被征收对象的职责和权力。虽然《土地管理法》第四十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定了征地拆迁中，被征收人为土地使用权人、房屋所有权人，但这只是确定被征收对象的一般原则。实践中，不动产交易的形态纷繁复杂，有的房屋买卖已签订合同、交付房款并实际居住，却因种种原因未能办理过户手续，如仍机械的将不动产登记簿所记载的权利人确定为被征收人，可能导致显失公平的情况出现，也不利于民事法律关系的稳定。因此，应结合房屋登记、房屋买卖以及实际居住等情况审慎认定被征收对象，既体现法律法规的严肃性，也要实事求是，切实保护实际权利人的利益。当事人履行合同应当遵守诚实信用原则。诚信是社会主义核心价值观之一，《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。诚实信用原则强调了民事主体在从事民事活动时，应尊重历史、恪守诚信，以善意的方式履行义务，维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。诚实信用原则的核心在于保护善意合同相对人的合理期待。本案中，从表面上看，是当事人就房屋权属及拆迁补偿安置利益的纷争，法律并不禁止当事人为维护自身权益提起诉讼。但结合争议发生的根源来看，姜某某出售房屋的时间是2005年，黄某甲出售房屋的时间是2012年，距离房屋被搬迁均超过10年，两户将房屋出售后，从未对房屋实际管理，也未就买卖行为提出过异议。虽然协议未明确约定出售第三层房屋，但亦未明确约定第三层不予售卖，根据房产证整体交付的约定来看，亦应当推定房屋为整体出售。朱某等人购买房屋时支付了相应对价，从买房时间上看也不存在为谋取拆迁补偿利益恶意买卖的行为，故朱某等人属于合同善意相对人。王某某户、黄某甲户理应依照房屋买卖合同的约定履行义务，而非为获取拆迁利益对已经履行完毕达十余年之久的合同提出异议，两户的行为有违交易诚信。镇政府将郭某某、朱某等人认定为被搬迁人并与之签订房屋搬迁补偿安置协议，并无不当。

【案例文号】：（2022）苏0691行初1189号（2023）苏06行终238号