房屋买卖合同纠纷常见法律问题的审判实务

十九、重庆高院：房屋买卖合同纠纷典型案例（2023年10月06日）

148、刘某与重庆市某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

房地产交易中，出卖人与买受人为规避缴纳税费义务，采取签订“阴阳合同”方式，以约定低价房款的“阳合同”办理过户手续，实际按照约定高价房款的“阴合同”履行权利义务。此类行为不仅给交易双方带来巨大的风险隐患，也违反国家税收征管制度，损害国家税收利益。本案中，人民法院查明买卖双方真实交易价格后，向相关税务部门发送司法建议，税务部门已根据建议依法追缴税款，并就类似问题开展专项清查。本案裁判切实发挥人民法院能动司法参与社会治理的功能，警示当事人正确认识订立“阴阳合同”产生的交易风险，助力推动建立合法交易、诚信履约的市场秩序。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，本案的争议焦点为案涉房屋的真实成交价格是1100万元还是5960420元。《重庆市商品房买卖合同》与《房屋订购协议》签订时间仅相隔50余天，价格降幅达45.81%，刘某并未提供任何证据证明双方经过磋商谈判等过程对原价款1100万元进行了变更。若案涉房屋总价为5960420元，对应单价为4372.53元/平方米，则与某房地产公司同时期同地段房屋交易价格差距较大。因此，《重庆市商品房买卖合同》载明的合同价款并非当事人真实意思表示，案涉房屋成交价格应为1100万元。遂判决驳回刘某的诉讼请求。（本案例由市高法院编写）

149、李某某、夏某某与重庆某实业有限公司商品房预售合同纠纷案

【典型意义】：

商品房销售过程中，开发商与购房人在《重庆市商品房买卖合同》示范文本条款外另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见，但若调整后双方权利义务过度失衡，则有违公平原则。本案中，开发商通过补充协议中的格式条款，排除、不合理限制购房人的主要权利，但对自身权利未作对等排除或者限制，应认定开发商没有遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。人民法院依法认定该格式条款无效，有助于引导开发商公平拟定格式条款内容，对规范开发商销售行为、平等保护购房人和开发商的合法权益，具有积极作用。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，《补充协议》系开发商为了重复使用而预先拟定的在订立合同时未与对方协商的格式合同，该协议约定李某某、夏某某逾期付款时，某实业公司享有合同解除权，而某实业公司逾期交房时，李某某、夏某某放弃合同解除权，明显排除了购房人的主要权利，应属无效；该协议约定李某某、夏某某合同解除权行使期限为15日，而对某实业公司并无相应限制，且前述15日与法定的一年解除权行使期限相距甚远，亦与催告后三个月合同解除权行使期限存在较大差距，属于不合理限制购房人主要权利，亦属无效。李某某、夏某某是否享有解除权仍应根据《重庆市商品房买卖合同》相关约定加以判断，某实业公司逾期交房，李某某、夏某某享有合同解除权。遂判决确认《重庆市商品房买卖合同》解除、某实业公司退还李某某、夏某某已付购房款等。（本案例由市一中法院编写）

150、刘某与重庆市某旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷案

【典型意义】：

商品房销售过程中，开发商向购房人承诺以免收一定期间物业费的方式提供价格优惠，系开发商常用营销手段，对促成商品房买卖合同的订立具有重要作用。开发商与其选定的提供前期物业服务的物业服务企业属于相互独立的民事主体，其虽无权代表物业服务企业作出免予收取物业费的承诺，但该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示，对开发商具有约束力，开发商应当遵循诚信原则履行相应义务。本案中，人民法院依法判决开发商对因不履行承诺而给购房人造成的物业费损失承担赔偿责任，对引导开发商全面履行合同义务、推动构建诚信有序的商品房交易市场秩序具有积极意义。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，某旅游公司作为案涉商品房的开发商，在与刘某订立商品房预售合同的当日向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，该承诺函与双方能够订立商品房预售合同存在密切关系，且系某旅游公司真实意思表示，对其具有法律约束力。现某旅游公司未按照承诺函的内容履行，导致刘某因缴纳物业费产生损失，某旅游公司应当承担该损失的赔偿责任。遂判决某旅游公司向刘某支付相应物业费。（本案例由长寿区法院编写）

151、吴某某与重庆某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

【典型意义】：

住宅用房区别于非住宅用房的显著特征在于满足购房人的居住需求，水、电、气三项配套基础设施是住宅用房的必备条件，关乎购房人购房合同目的的实现。根据《商品房销售管理办法》《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产住宅项目交付使用应当符合水、电、气“三通”等条件，交付满足水、电、气“三通”条件的住宅用房是开发商的法定义务。本案中，人民法院判决开发商承担未按期交付水、电、气“三通”房屋的违约责任，依法维护了购房人的合法权益，对类案处理具有较强的示范借鉴意义。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，虽然某房地产公司在2018年5月30日通知吴某某接房时已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但案涉房屋尚未通水、通电、通气，不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条关于房地产住宅项目交付使用条件的规定，亦不能满足吴某某居住使用的基本需求，吴某某有权拒绝接房。案涉房屋“三通”竣工验收合格后才符合交付使用条件，某房地产公司交付房屋未达交付条件，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。遂判决某房地产公司支付逾期交房违约金。（本案例由市二中法院、万州区法院编写）

152、孙某与巫山县某实业有限公司房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

房屋面积是确定房屋总价的重要因素，关乎买卖双方订立合同的预期及义务履行。本案中，针对认购书中缺少面积误差处理条款而房屋面积误差比达到14.41%的客观情况，人民法院确定案涉房屋面积误差比超出买受人合理预期的面积误差范围，赋予买受人合同解除权，有力维护买受人的合法权益，对类案裁判具有借鉴意义。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，《认购协议》系预约合同，认购协议中虽约定房屋面积以房产测绘机构实测面积为准，但认购协议中约定的房屋面积与拟交付的房屋面积误差比高达14.41%，远超一般购房人的合理接受范围，因此孙某在此情况下有权解除《认购协议》。遂判决某实业公司返还孙某购房款并支付利息。（本案例由巫山县法院编写）

153、重庆市某房地产开发有限公司与张某、秦某商品房销售合同纠纷案

【典型意义】：

支付购房款系购房人的主要合同义务，房屋买卖合同中关于购房人因个人原因未能办理按揭贷款时应以其他方式补足房款的约定虽系格式条款，但并不具备无效情形，对购房人具有约束力。本案中，购房人因自身原因未能办理银行按揭贷款，人民法院支持了开发商按照合同约定要求购房人支付购房款并承担违约责任的请求。本案提示购房人，银行按揭贷款虽系购房人支付购房款的常见方式，但在选择以按揭贷款方式支付购房款时，应当充分评估自身财务和信用状况，预估房地产金融政策风险，合理安排资金筹措计划，防止因自身原因未能办理按揭贷款时陷入违约状况，避免产生不必要的法律风险。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》虽采用格式条款订立，但某房地产公司已依法履行了提示、说明义务，其内容不存在法定无效、不合理免除或者减轻某房地产公司责任、排除或者不合理限制张某、秦某主要权利及加重张某、秦某责任的情形，合法有效。张某、秦某因自身原因未能通过银行按揭贷款审批且未在合同约定的期限内以现金或者其他方式支付购房余款的行为已构成违约，应承担违约责任。遂判令张某、秦某支付购房余款及违约金。（本案例由市三中法院编写）

154、张某与重庆某实业有限公司商品房预售合同纠纷案

【典型意义】：

本案系认定商品房预售中大修基金和契税的法定缴纳主体的典型案例。根据相关法律法规规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，承受土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。因此，商品房预售中，大修基金和契税的法定缴纳主体是买受人。本案中，双方当事人未就大修基金和契税由开发商代为承担作出约定，开发商为买受人垫付大修基金和契税后，有权请求买受人予以返还。本案根据法律法规规定判定税费承担责任主体，为当事人提供规范指引，有助于减少类似纠纷发生。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，《订房协议书》约定：其他条款按标准合同和相关规定执行（包括税费参照房管部门规定各自承担），双方当事人未另行签订正式的商品房买卖合同，因此应当参照相关法律法规规定确定大修基金和契税的交纳主体。根据《物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国契税暂行条例》（2019年修订，已废止）第一条（该条被2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》第一条所吸收）之规定，案涉大修基金和契税应由张某承担。遂判决张某向某实业公司支付大修基金和契税。（本案例由酉阳县法院编写）

155、黄某与王某某、重庆市某房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

本案系认定出卖人违反合同约定未履行如实披露“凶宅”信息义务应承担违约责任的典型案例。发生过自杀、他杀、意外死亡等非正常死亡事件的房屋，人们往往称之为“凶宅”，此类事件虽不构成人们对房屋本身进行使用的障碍，但会对使用人的心理造成影响，进而对交易价格甚至购买意愿造成影响。交易双方在房屋买卖合同中明确约定出卖人确认房屋未发生非正常死亡事件，否则便应承担违约责任的情况下，出卖人未将相关信息告知买受人，构成违约，买受人有权依照合同约定主张违约责任。本案对促进出卖人及中介机构诚信履行披露义务，具有积极引导作用。

【法院裁判】：

人民法院经审理认为，案涉房屋因发生过非正常死亡事件从而导致贬值，影响黄某的购买意愿，进而对房屋买卖产生重大影响，双方合同对卖方的信息披露义务也专门予以约定，王某某未直接将该情况告知黄某，存在故意隐瞒重要事实的行为，构成违约，致使黄某不能实现合同目的，黄某享有合同的约定解除权。案涉合同解除后，双方互负返还义务，王某某因违约还需另行承担相应违约责任。某房产经纪公司未将案涉房屋发生过非正常死亡事件向黄某披露，王某某可另行向某房产经纪公司主张权利，不影响其向黄某承担责任，遂判决解除案涉《房屋买卖合同》、王某某向黄某返还房款并向黄某支付违约金等。（本案例由大渡口区法院编写）

156、彭某诉重庆市某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

精装修住宅具有省时省力、低碳环保、经济划算等优势，精装房销售在商品房销售市场中占比逐年增加，因精装房装饰装修纠纷也随之增多。本案系运用合同解释方法对精装房销售格式合同中关于精装房装修范围争议条款进行认定的典型案例。针对双方当事人对“全屋地暖”的安装范围发生的争议，人民法院结合《重庆市居住建筑节能65%（绿色建筑）设计标准》及重庆本地装修习惯，将“全屋地暖”的范围界定为不包括厨房、阳台、卫生间区域，对购房者高于通常标准的主张不予支持，符合普通大众一般生活认知，通过案件裁判贯彻了民法典确立的绿色原则，对类似纠纷的处理亦具有较强的参考价值。

【法院裁判】：

人民法院审理后认为，本案的争议焦点是“全屋安装地暖”应如何理解。合同双方对格式条款的理解产生分歧时，在无相应非格式条款内容的情况下，应当对争议条款按合同解释规则予以解释。从本地装修习惯来看，重庆地区大多数家庭并不会在厨房、卫生间、阳台等区域安装地暖。《重庆市居住建筑节能65%（绿色建筑）设计标准》将厨房、卫生间列举为非供暖房间，也进一步印证了地暖安装区域并不包含厨房和卫生间是本地的普遍做法。结合本地的习惯进行通常理解，在合同无特别约定的情况下，“全屋”地暖的范围不应包含厨房、卫生间和阳台等特殊区域，遂判决驳回彭某的全部诉讼请求。

【案例来源】：重庆市高级人民法院2023年09月28日发布房屋买卖合同纠纷典型案例

二十、佛山中院：二手房买卖纠纷典型案例（2022年11月10日）

157、出卖人未经配偶同意出售夫妻共有房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。

【法官释法】：

本案是因夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋引发的纠纷。本案争议焦点在于，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，房屋买卖合同效力问题。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”出卖人未经配偶同意及追认出售夫妻共同财产，构成无权处分行为，但这不属于合同无效的法定事由，不影响涉案《房屋买卖合同》对出卖人个人发生法律效力。出卖人未经配偶同意出售夫妻共同财产，导致合同无法履行，构成根本违约，应承担违约责任。

【风险提示】：

买受人在签订合同时应仔细查看房屋不动产权证的权属人，核实房屋是否属于夫妻共同财产。如房屋属于出卖人夫妻共同财产，买受人在订立合同时应要求出卖人夫妻在房屋买卖合同上共同签名确认，避免因出卖人单方处分夫妻共同财产导致合同无法履行。

158、买受人应具备交易房屋所在地的购房资格，因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户的，买受人应承担违约责任。

【法官释法】：

本案系因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户而引发的纠纷。本案争议焦点在于，双方均明知买受人不具备购房资格仍签订合同，导致房屋无法过户，各方责任如何认定问题。

本案中，涉案房屋位于限购区，王某明知自身不具备购房资格，轻信其自己联系的办证人员称可解决购房资格的承诺，签订《二手房买卖及居间服务合同》，后续未能在约定的期限内通过考试取得职业资格证进而获取购房资格，是《二手房买卖及居间服务合同》无法履行的直接原因。邢某作为出售方，并无证据证明其自愿承担王某不具备购房资格、无法交易风险，对因王某不具备购房资格而致合同无法继续履行并无过错，不应承担相应的责任。因王某不具备购房资格导致房屋无法过户的，构成根本违约，邢某有权解除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。

【风险提示】：

买受人在购房前应了解及跟踪交易房屋所在地的最新限购政策，确认自身是否具有购房资格。如买受人在签订合同时尚不具备购房资格，但仍决定购买交易房屋的，买受人应对自身取得购房资格能力及购房资格取得时间进行充分评估，切勿盲目听信第三方机构可解决购房资格的承诺。买受人可与出卖人协商约定在买受人无法按时取得购房资格的情况下合同如何继续履行或是否解除等，避免因无法取得购房资格而导致合同无法履行。

159、合同约定以银行贷款方式支付房款，且在贷款金额不足时以现金补足，在银行房贷政策发生变化导致买受人无法办妥贷款的情况下，买受人仍应以现金方式支付剩余房款。买受人以此为由拒付购房款的，构成违约。

【法官释法】：

本案是因合同履行过程中，银行房贷政策发生变化导致买受人无法继续履行合同而引发的纠纷。本案争议焦点在于，银行房贷政策变化导致买受人无法办妥贷款，是否属于不可抗力；买受人以此拒付购房款是否构成根本违约。

在认定买受人是否构成根本违约，关键在于判断银行房贷政策变化是否属于不可抗力。房屋买卖合同作为一种标的额较大、与当事人切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险和履行障碍均有一定程度的预见和判断，而银行房贷政策变化一般具有渐进性，不属于当事人不能预见的情形，故不属于不可抗力。此外，该合同亦约定如按揭贷款未能付清购房余款，买受人须以其他方式补足差额。因此，买受人以银行房贷政策变化拒付购房款构成根本违约。

【风险提示】：

银行房贷政策的变化不属于不可抗力，买受人在买房前应了解及跟踪最新银行贷款政策，对自身贷款资质和还贷能力进行充分评估。同时，买受人在订立合同前应对自身付款能力有合理的预估，在无法获得按揭贷款或按揭贷款不足的情况下，有能力以其他方式补足差额，方可在合同中约定如按揭贷款未能付清购房余款则买受人须以其他方式补足差额，否则，买受人应就此与出卖人进行协商，约定买受人在无法足额获得按揭贷款的情况下合同如何继续履行或是否解除等。避免出现因银行房贷政策发生变化，买受人无法支付剩余房款而发生纠纷。

160、合同约定买受人应在约定期限内办理贷款申请手续，该期限并非买受人办妥贷款手续期限，买受人未在该期限内取得同贷书不构成违约。

【法官释法】：

本案是因房屋买卖合同仅约定买受人前去办理贷款手续的期限，未约定取得同贷书期限所引发的纠纷。本案争议焦点在于，合同约定买受人应在约定期限内前去办理贷款申请手续，出卖人是否有权要求买受人有特定期限内取得同贷书，是否构成违约。

买受人已在合同约定期限内提交申请贷款资料，但因贷款审批受银行办理流程及审批周期等因素影响，并非买受人单方所能控制，在双方未约定取得同贷书的期限的情况下，出卖人无权单方要求买受人在特定期限内取得同贷书。由于买受人实际取得同贷书的时间亦距离合同约定的出卖人注销抵押登记完成的时间仍有较长时间。因此，买受人未在该期限内取得同贷书不构成违约。

【风险提示】：

买卖双方在订立合同时所约定的买受人办理贷款申请手续的期间，一般应理解为提交申请贷款资料的期限，而非取得同贷书的期限。如出卖人对于取得同贷书的期限有所要求，应在合同时明确约定取得同贷书的具体期限。同时，考虑到银行贷款流程及放贷时间并非买受人所能控制，在明确约定买受人取得同贷书的具体期限的同时，也应明确如买受人未能在约定期限内取得同贷书，出卖人或买受人是否有权解除合同以及是否应承担违约责任等，避免纠纷发生。

161、出卖人在合同中确认交易房屋是其在佛山市内的唯一房屋，不能视为出卖人确认该房屋是其省内唯一房屋。由此额外产生的税费应按双方约定由买受人负担。

【法官释法】：

本案是因买卖双方对合同约定交易房屋是出卖人唯一房屋的范围出现争议所引发的纠纷。本案争议焦点在于，合同约定因案涉房屋并非出卖人在佛山市内唯一住房而产生的个税由出卖人负担，买受人应否负担因案涉房屋并非出卖人在广东省内唯一住房而产生的个税。

涉案合同约定，在交易过程中双方所需的税费全部由买方支付。卖方确保该物业是佛山市内唯一物业，否则多出来税费由卖方支付。但根据相关规定，“五年唯一免缴个税”要求卖方家庭在广东省内有且仅有一套住房。因温某、胡某在广东省其他市有其他住房导致涉案房屋交易需缴纳个税，不属于涉案合同约定应由温某、胡某负担的因案涉房屋并非出卖人在佛山市内唯一住房而产生的个税。考虑到政业公司在向谭某推介案涉房屋时曾作出“满五唯一无个人所得税”的承诺，故谭某、政业公司应分别向温某、胡某支付50%的垫付个税。

【风险提示】：

交易税费的金额及负担是二手房买卖双方在订立合同时必须慎重考量的因素之一。受税收政策存在发生变化的可能，买卖双方在签订合同时应充分了解广东省现行的相关税收政策，并根据税收负担的规定，在合同中对与税费计算相关的条件予以明确约定，如出卖人唯一住房的范围是佛山市内还是广东省内，避免因约定的条件与税收政策不一致而产生纠纷。

162、对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，应视为买受人接受房屋的现状，此后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。

【法官释法】：

本案系因房屋买卖交易中，作为标的物的房屋存在现场可见的质量问题而引发的纠纷。本案争议焦点在于，买受人张某以房屋墙面裂缝不符合工程质量规范为由主张出卖人李某构成违约并要求出卖人李某承担违约责任是否合理。

司法实务中，对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，视为买受人接受房屋现状，买受人后不得以此为由要求出卖人承担违约责任。本案中，虽然经司法鉴定可认定房屋墙面多处开裂属于工程质量问题，但房屋裂缝属肉眼明显可见的质量瑕疵，买受人张某实地看房时应当对墙面状况有所了解,案涉合同亦约定按现状买卖,应视为买受人张某对墙体裂缝的情形予以充分考虑。因此，法院对买受人张某以案涉房屋墙体开裂影响正常居住为由要求出卖人李某承担违约责任的主张不予支持。

【风险提示】：

二手房由于经过使用，不可避免存在一定的质量瑕疵，故二手房交易一般也约定按现状交付，对于房屋明显存在的质量瑕疵，如买受人在现场查验后未提出异议，应视为买受人接受该质量瑕疵。因此，二手房买受人在签订房屋买卖合同前，应当对房屋现状进行现场勘察查验，针对房屋明显存在的质量瑕疵，买受人应在订立合同前就该质量瑕疵是否需要修复或是否需要因此减少价款等与出卖人充分协商。如双方就该质量瑕疵无法协商一致，买受人应拒绝订立合同。买受人在订立合同后又主张房屋存在该质量瑕疵的，出卖人对此无须承担违约责任。

163、买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害赔偿的，应结合买卖双方在签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现等因素进行综合认定。

【法官释法】：

本案系因房屋出卖人未完成将案外人户口迁出的合同义务而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人杨某是否因徐某未迁户构成违约，买受人黎某主张的违约损害赔偿数额应如何认定。

本案中，合同已明确约定出卖人杨某应履行将其及案外人徐某户口迁出的义务，虽徐某并非本案诉讼当事人，但司法实务中，应认定买卖双方约定出卖人负担迁出户口义务的，该义务不限于仅出卖人迁出户口，而应指迁出户口上的所有人员。出卖人杨某未能促成徐某迁户已构成违约。

关于违约赔偿数额的确定，如买卖合同对逾期迁出户口的违约责任未进行约定，且双方提供的证据均无法证明买受人对购买涉案房屋的户口有相应的特殊需求（如子女入学就读等），构成买受人购买涉案房屋目的的重要组成部分时，违约损害赔偿责任以补偿性为原则。故本案以补偿买受人黎某因徐某未能迁户导致的损失为原则，结合出卖人杨某过错程度、户口不能迁出的原因及迁户对买受人黎某的影响等因素确定损害赔偿数额。

【风险提示】：

如二手房屋买受人对购买房屋的户口有相应特殊需求，且该需求是其购买房屋主要目的，买受人应将该特殊需求在合同中予以明确，同时约定如出卖人未履行该义务时所应承担的违约责任，以便在出卖人未按约定迁出户口时，买受人请求出卖人承担违约责任有明确的依据，同时也便于法院在诉讼中对双方约定的违约责任是否合理有明确的判断依据。

164、守约方对违约方的违约行为虽持异议但未行使合同解除权并积极配合履行，应认定合同仍继续履行。

【法官释法】：

本案系因合同履行过程中，双方均存在约定可以解除合同的违约行为而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人谢某明知买受人高某逾期办理房屋贷款已构成违约的情况下，仍配合买受人高某继续履行房屋买卖合同，而后买受人高某以出卖人谢某违约为由抗辩无需返还已付定金是否应予支持。

对此，法院应梳理合同履行中各方履约行为、通知解除的时间节点及解除通知送达对方的情况予以综合认定。因出卖人谢某在明知买受人高某违约情况下，未及时行使合同约定解除权，并积极配合买受人高某申请垫资，以期促成合同履行，此时不宜将买受人高某的违约行为与合同履行的变动过程割裂看待，机械认定买受人高某违约导致合同解除，而是应将出卖人谢某明知买受人高某违约后仍积极实施的协助行为视为接受履行，并认定合同继续履行。

【风险提示】：

就此类纠纷而言，房屋买卖合同的双方均应自行阅读并理解约定条款，就对方的违约行为及时行使合同约定解除权，以避免纠纷发生及损害扩大。

165、双方协商变更合同履行方式后，并未约定合同后续各项义务履行期限，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。

【法官释法】：

本案系因二手房交易的买卖双方在合同履行过程中变更履行期限，且未对后续合同义务的履行作出具体约定而引发的纠纷。本案争议焦点在于，欧某是否存在逾期过户的违约行为。

在房屋买卖合同履行过程中，如双方协商变更某一合同义务的履行期间后，并未约定合同后续义务的履行期间，则应视为双方对后续合同义务的履行期间约定不明，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。本案中，出卖人欧某与买受人游某、李某协商一致变更贷款方式后，未约定涂销抵押及过户等合同义务的履行期间，应当认定游某、李某有权要求欧某随时履行，但要给欧某必要的履行时间。由于本案现有证据无法证明游某签订抵押贷款合同的具体时间，但能证明自游某取得同贷书至中介人员通知过户的期间内，欧某办理了案涉房屋涂销抵押手续，并在中介人员预约的过户日期顺利办理完毕过户手续，故欧某不存在逾期过户的违约行为。

【风险提示】：

二手房买卖合同履行过程中，如双方协商一致变更部分合同义务的履行期间，则应对合同后续需履行的义务进行梳理，并明确约定各方后续合同义务的履行期间，避免因后续合同义务履行期间不明确而产生纠纷。