上海房产律师：各省市房产交易纠纷典型案例

十六、重庆一中院：精装房合同纠纷典型案例（2024年11月4日）

118、书面约定交付清水房与口头约定交付精装房的证据PK——肖某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案

【法院裁判】：

重庆市江北区人民法院经审理认为，虽然案涉买卖合同约定交房标准为清水房，但该约定与诸多证据内容不符。首先，广告册宣传案涉房屋为室内精装，装修风格与装修设计图统一，计价清单载明厨卫电器及取暖设备的品牌相对应。其次，某房地产开发公司员工的证言解释以清水房签订买卖合同的原因，亦与任某某拍摄视频中相关接待人员陈述相印证。再次，案涉房屋于2017年10月取得竣工备案登记证后具备清水交付条件，某房地产开发公司此时并未通知肖某接房，反而承诺将负一楼等赠与肖某使用，并要求肖某自此不得主张逾期交房违约责任，证明某房地产开发公司知晓其交房标准应为精装交付。故根据肖某举示的证据，结合售房单价及商品房市场行情，法院认定案涉交房标准名为清水实为装修交付具有高度可能性，遂判决某房地产开发公司支付肖某装修损失1193833.05元。判决后，某房地产开发公司不服提出上诉，二审法院予以维持。

【法官释法】：

司法审判的社会效果之一，即为禁止和打击各类虚假宣传活动，在全社会营造诚实、守信的良好氛围。在房地产交易中，当书面约定与口头约定相互矛盾时，一般应以书面约定为准。但是，本案根据查明事实可以认定，虽然合同约定为清水房交付，但当与之相矛盾的其他证据能够达到高度盖然性的反证标准时，可以突破书面证据优势规则，判定口头约定实为当事人当初的真实意思表示。故当购房者以此主张案涉房屋不符合精装房交付标准，开发商应当承担违约责任时，人民法院应予支持。

119、取得产权的购房者请求开发商整改房屋并交付的请求权是否适用诉讼时效——王某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案

【法院裁判】：

重庆市沙坪坝区人民法院经审理认为，某房地产开发公司负有向王某交付案涉房屋的义务，该交付既包含权利交付也包含实物交付，某房地产开发公司已履行权利交付义务。提起本案诉讼时，王某已被登记为案涉房屋所有权人，其要求某房地产开发公司交付装修完整的房屋的请求权基础系其对案涉房屋的所有权。王某的该权利属于不动产物权请求权，不适用诉讼时效。某房地产开发公司作为义务履行方，有责任证明其交付的房屋符合约定的装修要求。案涉房屋系精装修房，装修物属于房屋的组成部分，但房屋内缺失木地板、墙纸、踢脚线等装饰装修物，故某房地产开发公司应向王某交付装修完整的房屋，遂判决支持了王某的诉请。判决后，某房地产开发公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

【法官释法】：

诉讼时效制度并不在于否定权利的合法存在和行使，其设立之目的是为督促权利人及时积极地行使自己的权利。具体到本案中，房产证已经登记在购房人名下，购房人已取得案涉房屋所有权。此时，购房人请求开发商交付符合合同约定的房屋，行使的是不动产物权请求权，该请求权不适用诉讼时效制度，否则将导致物权人空有物权之名而无物权之实，导致对交易秩序产生不利影响。

120、“样板房”交付标准的认定及开发商改变“样板房”结构的合法性认定——冯某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案

【法院裁判】：

重庆市北碚区人民法院经审理认为，案涉房屋系样板房，冯某在购买时应当对房屋结构有清晰认知。冯某购房时，合同明确标注二楼阳台处为“阳台上空”，改造后附图上此处未再作此标注。因此，无论从合同约定还是房屋实际结构，冯某都应当知道二楼阳台上空部分进行浇筑不符合规划设计。在此情形下，冯某仍然决定购房，现其以交付房屋不符合约定为由要求拆除违建部分，人民法院不应支持。某房地产开发公司未证明其对现浇部分申请规划设计变更并取得城乡规划主管部门许可，且其缴纳罚款的行为并不能改变违法建筑的性质，故该公司主张冯某应补交现浇处房屋面积差价款的理由不成立。该法院遂判决支持冯某要求某房地产开发公司办理不动产权证书的诉讼请求，并驳回其他诉讼请求。一审法院判决后，双方均未上诉。

【法官释法】：

“样板房”通常是开发商提供的供潜在购房者参观和体验，以展示楼盘的户型设计、装修风格和建筑质量的区域，其主要作用是呈现前沿的设计潮流、舒适的生活环境，让购房者“沉浸式”感受未来居住情况，最大程度促进楼盘销售。购房者若欲购买“样板房”，则需对房屋现状进行详细了解，若购房者明知“样板房”结构中存在违法建筑仍决定购买的，则其对以房屋不符合规划设计为由主张开发商拆除违建部分的请求，人民法院不应支持。此外，开发商改变房屋结构应取得城乡规划主管部门许可，否则其缴纳罚款的行为不能改变违法建筑的性质，不能得出违法建筑在缴纳罚款后就变为合法的结论。

121、订立合同时，开发商承诺赠送“精装大礼包”后能否撤销的认定——彭某某、雷某某与某置业公司商品房预售合同纠纷案

【法院裁判】：

重庆市北碚区人民法院经审理认为，彭某某、雷某某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。补充协议载明彭某某、雷某某在购买案涉房屋时，参加了某置业公司举办的“送精装大礼包”活动并获得该公司提供的精装修套餐。某置业公司抗辩撤销该赠与，但该送精装活动并非通常意义上的赠与行为，而是商品房销售中的一种促销手段。某置业公司“无偿”提供精装修套餐的活动很大程度上影响彭某某、雷某某的购房意向，故某置业公司提供的精装修套餐不属于赠与合同法律关系，其无权撤销。同时，某置业公司随意撤销该类“赠送行为”，不符合社会主义核心价值观，人民法院对于某置业公司撤销赠与的抗辩意见不应支持。判决后，某置业公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

【法官释法】：

强化开发商的诚信履约意识，对于维护诚实信用的房地产市场环境具有十分重要的现实意义。实践中，为加快销售进度，尽快实现现金“回笼”，有些开发商往往采取特价优惠、团购活动、预售优惠等手段，其中也包括“买一赠一”等营销策略。俗话说，羊毛出在羊身上。本案中的买商品房赠装修就属于较为典型、常见的促销方式，而开发商作出的赠精装修的承诺常常会影响购房者的购房意愿，该赠与行为与商品房交易紧密相关，不宜简单地认定为独立的赠与合同法律关系。若在双方签订合同之后，开发商以经营困难，无力为购房者进行精装修为由主张撤销赠与的，明显不符合社会主义核心价值观，人民法院不应支持。

122、开发商未整改房屋质量问题时，购房者自行维修产生的费用承担主体认定——李某与某置业公司商品房预售合同纠纷案

【法院裁判】：

重庆市渝北区人民法院经审理认为，按照合同约定，某置业公司交付的标的物系精装房且应符合装修标准，现其交付的商品房存在多处质量问题，经李某多次反映且在长达近两年的时间里未完成整改，李某为防止损失继续扩大自行维修具有合理性，其主张的维修费用可以一一对应案涉房屋的施工整改内容，故该笔费用应由某置业公司承担，遂判决某置业公司支付李某整改费用7000元。一审法院判决后，双方均未上诉。

【法官释法】：

开发商交付的精装房存在质量问题时，购房者容易陷入整改难的尴尬境地。在此情况下，购房者应当及时止损，防止自身损失的继续扩大，对于开发商在装修质保期间拒绝修复或者拖延修复的，购房人可以自行维修或委托他人维修，就修复费用要求开发商承担支付责任的，人民法院应予支持。当然，购房者在自行维修时应限于质量问题的整改，不能擅自提高装修标准，否则可能面临该部分扩大费用自担的风险。

123、购房者以装修装饰质量瑕疵为由拒接接房时交付时间的认定——孙某与某置业公司商品房预售合同纠纷案

【法院裁判】：

重庆市渝北区人民法院经审理认为，案涉房屋虽然存在一些装修瑕疵问题，但开发商已履行装修的主要义务；同时，开发商通知接房时，案涉房屋已经取得竣工验收备案登记证，故案涉房屋在通知接房时已符合双方约定的交付条件，开发商通知交房的时间应视为房屋交付购房者的时间。此时，购房者仅可要求开发商对装修瑕疵进行维修、重作、更换，不得以房屋存在装修瑕疵为由拒绝接房。该法院判决对孙某主张从2021年6月1日算至2021年8月15日期间的逾期交房违约金予以支持，超过该期间的逾期交房违约金不支持。一审法院判决后，双方均未上诉。

【法官释法】：

实践中，交付的精装房存在不同程度的质量问题较为常见。购房者往往以此为由拒绝接房，从而引发纠纷。具体到本案的精装房虽然存在一些装修瑕疵问题，但这些质量瑕疵并不足以影响购房者正常居住、使用房屋，其购房目的能够实现。因此，在商品房已经取得竣工验收备案登记证，开发商已经履行装修主要义务的情况下，购房者仍然坚持以交付的精装房存在装修瑕疵为由拒绝接房的，不利后果应由购房者承担。

124、购房人与开发商签订的商品房买卖合同、与物业公司签订的房屋改造协议是否具备从属关系的认定——张某与某发展公司、某物业公司商品房预售合同纠纷案

【法院裁判】：

重庆市渝北区人民法院经审理认为，现有证据不能证明系某发展公司原因未按时办理网签，张某以此为由诉请解除商品房买卖合同无依据，不应支持。在此基础上，张某诉请退还购房款、改造费、契税、违约金等亦不支持，遂判决驳回张某的诉讼请求。张某不服上诉。

市一中法院经二审认为，从签订主体上看，商品房买卖合同与房屋改造协议并不一致；从合同性质上看，一份属于商品房买卖合同关系，一份属于建设工程施工合同关系；从合同目的上看，两份合同亦不一致，故两份合同不具备从属性，张某主张前述两份合同系主从合同，缺乏法律依据，不应支持；并从查明事实认定张某无权解除商品房买卖合同，无权诉请某发展公司返还已支付的购房款、契税，其主张全额退还改造费也缺乏合同依据和法律依据，不予支持。二审法院遂判决驳回上诉、维持原判。

【法官释法】：

双方当事人签订合法、有效的合同，均应依法受到保护和约束。商品房交易中，有的开发商会将交房标准分为“清水+精装修”两个阶段，并分别以自己的名义与购房者签订商品房买卖合同，由物业公司（或其他公司）与购房者签订房屋改造协议或者装修协议等。此时，该两份合同在法律上是否具备从属关系，可以从签约主体、合同性质、合同目的等方面进行综合考虑。具体到本案来讲，购房者与开发商签订的商品房买卖合同、与物业公司签订的房屋改造协议的合同主体、合同性质、合同目的均不相同，明显不具备从属性，不属于主从合同，购房人诉请开发商、物业公司承担连带责任缺乏法律依据。

【案例来源】：重庆市第一中级人民法院2024年11月04日发布精装房合同纠纷典型案例

十七、广州中院：房地产审判居间合同纠纷典型案例

135、未披露买受人为中介公司的利害关系人，且买卖合同未实际履行的，中介公司能否主张中介费？

【裁判要旨】

中介公司在提供居间服务过程中，对中介公司及其执业人员与买受人是否存在利害关系，应当依法查验并书面告知出卖人；中介公司未履行该义务导致纠纷的，不得要求支付中介费。

【裁判结果】：

一审法院认为：《房地产买卖合同》合法有效，合同明确约定房地产买卖合同的履行与否不影响中介费的支付，故杨某、邓某应当支付10万元中介费；因中介公司未举证证明其司在起诉前曾向杨某、邓某主张过权利以及其司的损失超过利息损失，故酌定违约金以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准。判后，杨某、邓某不服，提起上诉。

二审法院认为：中介公司应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条明确规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，对房地产中介服务机构及其执业人员与当事人是否存在利害关系，应当依法查验并书面告知当事人。本案并无证据显示中介公司在促成涉案买卖合同订立时书面告知过出卖人其与买受人有无利害关系。涉案买卖合同除支付定金外其余内容均未得履行。二审法院改判：撤销一审判决，驳回中介公司的全部诉讼请求。

136、中介公司收取买受人支付的性质不明的费用，买受人可否要求中介公司返还？

【裁判要旨】

若买受人支付给中介公司费用的性质不能明确，而中介公司主张该费用为中介费的，中介公司对此负有举证义务，否则应承担举证不能的法律后果，将款项返还给买受人。

【裁判结果】：

一审法院认为：买受人王某向中介公司实际支付8万元，中介公司亦为房屋买卖交易提供了居间服务，故可以认定双方已就中介费8万元达成了合意，并已履行完毕。现王某提出约定的中介费为3万元的主张与其实际支付8万元的行为不一致，在无证据证实双方口头约定中介费为3万元的前提下，王某要求中介公司返还已收取的5万元，依据不足，遂判令驳回王某的全部诉讼请求。判后王某不服，提起了上诉。

二审法院认为：首先，买受人王某二审提供的谈话录音内容显示该中介公司在收取王某该5万元款项时明确是帮别人收取，该公司并没有持有，但该公司二审期间陈述该款项要给业务员亲戚作房源费，后又改口称该款项是中介费，但并未提供相应的证据予以证实；其次，该中介公司在收取了该5万元款项后又收取了王某3万元中介费，收据亦只显示中介费为3万元，应当认定中介公司以其行为表明收取的5万元款项并非中介费；最后，中介公司作为专业中介机构只能就其提供的服务收取中介费，无权额外收取房源费。二审法院改判：撤销一审判决；中介公司返还王某5万元款项。

137、中介公司在居间服务过程中未对房屋进行查册或审查权属证书导致房屋买卖合同不能继续履行的，中介公司是否有权获取全部中介费？

【裁判要旨】

中介公司在组织买卖合同双方订立房屋买卖合同前，应对涉案房屋进行查册或审查房屋的权属证书，否则房屋买卖合同因约定面积与产权登记面积不一致而不能履行时，中介公司要求委托人全额支付中介费的，不予支持。

【裁判结果】：

一审法院认为：买受人刘某、张某在签订合同前已察看房屋了解涉案房屋的整体情况，且在出卖人潘某表示暂无法提供房地产权证，亦无涉案房屋查册信息的情况下仍选择继续订立合同，故买受人刘某、张某应按合同约定向中介公司支付中介费36600元及相应利息。判后刘某、张某不服，提起了上诉。

二审法院认为：中介公司在促成房屋买卖合同订立时，未提供涉案房屋的产权查册信息或要求出卖人出示产权证明，违反了诚实信用、勤勉尽责等原则，且中介公司事实上未协助买卖双方办理后续交易手续；买受人在未获取涉案房屋的准确产权登记信息的情况下签署房屋买卖合同，违反审慎注意义务。故中介公司与买受人刘某、张某对合同未能继续履行均有过错。二审酌情改判刘某、张某向中介公司支付1万元中介费及相应利息。

【典型意义】：

一般认为，买卖双方、中介公司对上述情况的出现均有过错，中介公司如向委托人追索中介费，法院应当结合中介机构事实上有无协助买卖双方办理全部交易手续、中介机构在提供中介服务过程中对合同履行障碍的产生是否存在过错等因素，确定是否调整合同约定的中介费。

138、房屋买卖合同订立后，非居间公司的原因而未继续履行的，居间公司是否有权获取全部居间服务报酬？

【裁判要旨】

房屋买卖合同订立后因买卖双方或一方当事人违约未继续履行，中介公司因此减少了服务项目和工作量，法院可根据合同实际履行情况适当酌减中介费。

【裁判结果】：

一审认为：中介公司已促成买卖双方订立房屋买卖合同，有权依约获取相应的报酬，本应予以全部支持，但综合全案事实，从公平合理等原则予以考量，并考虑到中介费占房屋总成交价的比例、涉案房屋无需完成后续过户交易手续等情况，一审判决：出卖人周某支付中介费6万元并承担全部诉讼费用。

二审认为：涉案房屋买卖合同因周某违约而解除，并导致黎某未支付中介费，故中介公司有权依照合同约定向周某主张其与黎某均应当支付的中介费。虽然中介公司在居间服务过程中并无违约行为，但鉴于房屋买卖合同尚未履行完毕，一定程度上减少了中介公司的服务项目和工作量，一审法院根据合同履行情况，酌情判令周某中介费6万元并无不当。二审判决：驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

审判实践中一般认为，中介公司的义务不仅包括促成交易双方订立房屋买卖合同，还应包括通知督促双方及时履行合同、协助办理网签、递件、过户、交楼等其他义务。根据《房地产经纪管理办法》相关规定，中介公司与交易双方应当订立书面的房地产经纪服务合同，明确交易双方、中介公司的权利义务，并作为计收全部或部分报酬的依据，而实务中较少出现中介公司与交易双方签订独立于买卖合同之外的居间服务合同、明确中介公司的义务范围、项目收费标准的情况，本案即为典型代表，故中介公司应自行承担未按规定操作的不利后果。即便中介公司不是导致合同解除的违约方，但鉴于居间合同义务范围约定不明确、买卖合同的解除减少了中介公司的服务项目和工作量的情况，法院根据合同履行情况适当酌减中介费更符合公平合理原则。

139、中介公司在居间服务过程中未审查买受人的购房资格，房屋买卖合同因此不能继续履行的，中介公司是否有权获取全部中介费？

【裁判要旨】

中介公司在履行居间服务合同过程中未审查买受人是否具备购房资格，虽促成了房屋买卖合同的订立，但房屋买卖合同因买受人无购房资格不能继续履行，中介公司无权要求支付全部中介费。

【裁判结果】：

一审法院认为：中介公司已促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》，王某亦签署了《咨询及中介服务费确认书》，王某未依约支付中介费构成违约，还应根据《中介服务三方协议》的约定承担赖某所应支付的中介费。故一审判决：王某支付中介费10万元并以10万元为本金，按每日0.1%的标准计付违约金。

二审法院认为：中介公司在促成买卖双方签订合同时负有审慎注意义务。《存量房买卖合同》签订时王某明显不具备广州市购房资格，不可能依照合同约定在30天内完成交易。结合《购房资格调查确认书》笔迹明显不同的情形，二审认定中介公司实际上并未审核王某是否具备购房资格，导致涉案《存量房买卖合同》解除、王某需向赖某支付违约金，中介公司对此负有过错，另一方面王某在订立合同时不负责任，故王某、中介公司在居间合同关系中的过错程度相当，故二审对一审本诉部分的处理是：王某需支付本应由其支付的中介费2.5万元、本应由赖某支付的中介费2.5万元及相应违约金。因王某不具备购房资格导致《存量房买卖合同》解除，故另案中王某向出卖人支付违约金的主要责任应由王某承担，次要责任由中介公司负担，故二审对一审反诉部分的处理是：酌情判令中介公司向王某赔偿5万元。

【典型意义】：

广州市房屋限购政策实施已久，买受人是否享有限购区域内的购房资格是房屋交易能否顺利完成的必要条件，而中介公司在促成合同订立前应当告知委托人相关购房事项、审核买受人是否具备购房资格。如买受人未主动表明其没有购房资格，中介公司亦未予审查即促成买卖双方订立房屋买卖合同，但合同因买受人没有购房资格无法继续履行的，买受人、中介公司均负有过错，中介公司不能获取全部中介费用，如果中介公司的行为导致买受人产生了损失，中介公司亦需根据其过错程度予以赔偿。

140、中介公司故意隐瞒房屋附属学位等影响房屋价格的重要事项，导致买卖合同不能履行的，中介公司是否有权获得中介费？

【裁判要旨】

中介公司在提供居间服务过程中，应将房屋附属学位等影响房屋价格的重要事项向委托人如实报告。如中介公司故意隐瞒上述重要事项，导致买卖合同因此不能继续履行，中介公司因违反如实报告义务而无权主张中介费用。

【裁判结果】：

一审法院认为：房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，中介公司负有向买受人如实报告与房屋交易有关信息的义务。本案中介公司在出卖人放售涉案房屋时，对出卖人要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未如实告知买受人，损害了买受人利益，则无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用，故判决中介公司返还中介费31150元。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

在当前社会背景下，房屋所附带的教育资源往往是买受人在选择房屋时的重要考量因素，房屋是否具备学位、学位可否使用等，均为影响房屋交易价格、交易意向的重要信息。中介公司应当对掌握的可能影响房屋交易的重要因素如实告知买受人，不得有所隐瞒或提供虚假情况。如果中介公司隐瞒影响房屋交易、价款的重大事项，甚至为促成合同订立收取中介费而提供虚假情况、损害委托人利益，买受人被错误信息误导签订合同导致合同不能继续履行的，中介机构无权获取中介费甚至应当承担损害赔偿责任。

141、中介公司未依约为委托人垫资赎契以致买卖合同不能继续履行，中介公司是否需要承担损失赔偿责任？

【裁判要旨】

中介公司为委托人垫资赎契不是法定义务，但中介公司为促成交易而特别承诺为某一方垫资赎契的，中介公司就必须履行该义务，因中介公司未履行而导致买卖合同不能履行的，中介公司应按其过错情况赔偿负有赎契义务一方的损失。

【裁判结果】：

一审法院认为：双方对合同备注条款中“垫资赎楼款由中介全权负责”的理解产生分歧，属于对合同内容约定不明确，双方事后未能达成补充协议予以明确，故应按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。出卖人赵某、付某拒绝中介公司找到的垫资公司垫资赎契，也拒绝买受人的垫资赎契，由此可推断出卖人赵某、付某主观上已不愿垫资赎契，其行为已构成违约，由此造成房屋买卖无法交易的违约责任应由出卖人承担，遂判决驳回了出卖人赵某、付某的全部诉讼请求。

二审法院认为：因合同中对垫资的具体方式未作明确约定，导致双方对该条款的理解产生分歧，一审认定属于对合同内容约定不明并无不当。在有其他方式解决垫资赎契的情况下，出卖人赵某、付某未能积极解决垫付赎楼问题，应承担导致无法继续交易造成损失的主要责任；中介公司在未与出卖人赵某、付某对垫资赎契的详情、细节达成一致的情况下就在合同中约定垫资赎楼款由其司全权负责，造成出卖人误解亦存在过错，应负次要责任。二审酌情确定出卖人赵某、付某承担70％责任，中介公司承担30％责任，改判撤销一审判决、中介公司向出卖人赔偿损失238200元。

【典型意义】：

二手房在出售前存在抵押债务尚未涂销的情况，当出卖人缺乏资金清偿能力时，中介公司为促成交易提出由其垫资赎契的情形逐渐增多，但一旦出卖人与中介公司在合同订立时没有明确垫资条款的具体履行方式及双方的权利义务，可能会导致出卖人不能提前还贷而无法继续交易，双方因此产生纠纷。因此，在订立涉及到垫资问题的居间合同时，应当明确约定垫资条款的具体操作方式及各方的权利义务，合同订立后各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。未按照合同约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案对督促双方当事人尤其是中介机构诚实履行合同义务、提高中介机构的专业性及增强房屋交易市场的稳定性，促进司法公正具有重要意义。

142、委托代理期限内出卖人并无违约行为而买卖合同未能订立的，中介公司能否主张中介费？

【裁判要旨】

非因出卖人单方违约导致买卖合同未能在独家代理协议约定的代理期限内订立的，中介公司无权依照代理协议的约定主张中介费或要求违约赔偿。

【裁判结果】：

一审法院认为：该中介公司未促成房屋买卖合同的签订，中介公司通知丁某签约的当天并未告知李某当天需签订买卖合同，代理期限最后一天既未告知李某当天需签订买卖合同，也并未向丁某披露捆绑出售另一套房是李某弟弟购买，李某弟弟当天也未到场。涉案房屋能否成交应基于买卖双方的意思自治与协商一致，房屋售价虽属买卖合同的重要因素，但付款方式、付款时间等因素也可能影响买卖合同的签订，该中介公司主张买卖合同无法签订的责任归属于丁某，依据不足。考虑到该中介公司带李某查看房屋并收取了1000元定金、签订了《购房要约发出委托书》，取得了初步成果，一审法院判令丁某退还保证金并酌情判令丁某支付5000元作为补偿。判后，中介公司提起了上诉。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

《独家代理委托协议》通常是出卖人与中介公司约定仅由该公司负责出售房屋的协议，此类协议的签订需慎重考量，特别是应对代理期限、双方的权利义务、违约责任分担等内容作出明确约定，否则容易产生争议。因房屋买卖合同的缔结与否，取决于出卖人与买受人能否协商一致，属于交易双方意思自治的范围，中介公司无权强制买卖双方缔结交易。若买卖双方在代理期限内并未签订买卖合同，则无权主张出卖人支付中介费，但中介公司为合同的订立作出了一定努力并取得了协议约定的初步成果的，可以要求委托人支付必要的费用予以补偿。如果双方在独家代理协议中约定了违约责任，而合同未订立的原因并非委托人违约所致，中介公司亦无权主张违约损失赔偿。

十八、重庆三中院：房屋买卖合同纠纷典型案例（2023年12月05日）

143、重庆市某房地产公司诉张某、秦某商品房买卖合同纠纷案

【典型意义】：

支付购房款系购房人的主要合同义务。房屋买卖合同中关于购房人因个人原因未能办理按揭贷款时应以其他方式补足房款的约定虽系格式条款，但并不具备无效情形，对购房人具有约束力。本案中，购房人因自身原因未能办理银行按揭贷款，人民法院支持了开发商按照合同约定要求购房人支付购房款并承担违约责任的请求。本案提示购房人，银行按揭贷款虽系购房人支付购房款的常见方式，但在选择以按揭贷款方式支付购房款时，应当充分评估自身财务和信用状况，预估房地产金融政策风险，合理安排资金筹措计划，防止因自身原因未能办理按揭贷款时陷入违约状况，避免产生不必要的法律风险。

【裁判结果】：

重庆市第三中级人民法院经审理认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》虽采用格式条款订立，但重庆市某房地产公司已依法履行了提示、说明义务，其内容不存在法定无效、不合理免除或者减轻重庆市某房地产公司责任、排除或者不合理限制张某、秦某主要权利及加重张某、秦某责任的情形，合法有效。张某、秦某因自身原因未能通过银行按揭贷款审批，且未在合同约定的期限内以现金或者其他方式支付购房余款的行为已构成违约，应承担违约责任。遂判令张某、秦某支付购房余款及违约金。

144、管某与重庆某置业管理有限公司、唐某房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

近年来，丰都立足生态涵养发展区的定位，大力发展旅游避暑经济，各旅游度假区避暑房产业蓬勃发展，且备受游客青睐。但因设计、交房和退款等问题引发的纠纷也较为突出。本案中，案涉房屋系位于南天湖景区内的避暑房，管某基于对景区避暑房的钟爱与开发公司签订房屋买卖合同，且依约履行合同义务，然而公司擅自退回购房定金及房款，不仅构成违约有违诚信，也扰乱了避暑房市场秩序。人民法院依法判决公司承担违约责任，保护了购房游客的合法权益，规范了旅游避暑经济消费市场秩序，对于护航长江三峡库区旅游胜地高标准建设具有重要意义。

【裁判结果】：

重庆市丰都县人民法院经审理认为，首先，合同签订后，管某按约交付了定金和部分购房款，但置业公司在未征得管某同意的情况下擅自将已收取的购房定金和购房款退回，其行为应视为不同意继续履行合同，已构成违约，管某亦不同意继续履行案涉合同，故案涉合同应视为已经解除。其次，因置业公司违约导致合同解除，管某请求适用定金罚则要求置业公司双倍返还定金的主张成立，因合同中明确约定购房定金为3万元，故定金双倍返还的范围为3万元。最后，因置业公司在庭审中表示愿意承担案涉合同产生的相关法律责任，故其应与唐某承担向管某连带返还定金的责任。综上，判决唐某返还管某定金3万元，置业公司承担连带返还责任。

145、芦某与王某某、李某某房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

诚实信用不仅是中华民族的传统美德，也是社会主义市场经济的重要基石，更是民法典的基本原则。在房屋买卖合同中，出卖人应当就房屋使用情况、是否涉及非正常死亡事件进行如实披露。本案中，出卖人隐瞒了房屋曾发生非正常死亡这一重要事实，严重影响买受人就案涉房屋的买卖意愿和价值判断。人民法院依法支持买受人的解除房屋买卖合同请求，不仅切实保障房屋买受人的合法权益，也有助于教育房屋出卖人诚实守信，同时有效引导房地产诚信经营，推动房地产行业形成公平、诚信、有序的市场秩序。

【裁判结果】：

重庆市第三中级人民法院经审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在房屋买卖交易过程中，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然发生非正常死亡事件客观上未就房屋的实际使用功能产生影响，但该情况会严重影响买受人就案涉房屋的买卖意愿和价值判断。故房屋是否涉及非正常死亡事件是影响房屋买卖合同订立的重大事项。本案中，李某某、王某某之子在躲避抓捕中不慎从案涉房屋坠亡。在此情形下，李某某、王某某作为房屋出卖人应秉持诚信原则，在出卖案涉房屋时就该事实予以披露，但其未向买房人芦某如实披露。故芦某主张撤销案涉房屋买卖合同，依法予以支持。遂判决，撤销房屋买卖合同，李某某、王某某返还芦某购房款及赔偿佣金损失，芦某将房屋返还给李某某、王某某并协助办理过户登记。

146、王某与重庆某地产公司房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

本案清晰查明了双方意思表示及其变化、综合分析了合同解除的各项要件、综合审查了守约方购房人趋利避害的合同内行为。在武隆旅游“三次创业”的背景下，通过判决以案释法、以案释理，合法、有效地保护了旅游地产购房人、守约方当事人的利益，给旅游地产购房人、投资人吃下定心丸，惩戒了不诚信的违约行为，彰显了人民法院维护公平正义、服务经济发展大局的坚定决心。

【裁判结果】：

重庆市武隆区人民法院经审理认为，从解约条款看，因王某申请退房时，重庆某地产公司交房逾期尚未达90日，此时王某不具有合同约定的单方解除权，无法通过通知方式解除合同；从协议解除来看，地产公司收到退房申请后，并未回复王某，以达成合同解除的合意，也并未以退还房款的事实行为作出协议解除合同的意思表示。从法定解除来看，该房屋所有权无争议，房屋上无其他权利负担，合同目的并非不能实现，且双方当事人并未举示证据证明该合同具有法定解除情形。综上，该合同有效且未被解除，遂判决重庆某地产公司向王某交付房屋、办理过户并赔偿违约金。一审判决后，重庆某地产公司上诉，但未在法定期间缴纳上诉费，重庆市第三中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

147、陈某、周某与赫某、武隆某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

二手房买卖经常面临房屋存在按揭贷款未清偿，二手房购房者无法及时取得房产证的情形，往往给二手房购房者带来不便和损失，二手房的出售者要对此进行赔偿。在中介机构提供居间服务促成签订房屋买卖合同的情况下，中介机构应根据约定和法律规定承担相应的责任。从而能更好的保护二手房购房者的合法权益。本案同时也提醒广大二手房的出售者、购房者及中介机构应谨慎交易，诚信履行合同义务。

【裁判结果】：

重庆市武隆区人民法院经审理认为，赫某已取得95%以上的购房款却未依约用于偿还银行贷款致使陈某、周某无法取得房屋产权，属于恶意违约，应当承担给陈某、周某造成的损失，陈某、周某有权按照约定的标准主张违约金。武隆某房产经纪公司“担保兑现合同”，是对合同中约定的“卖方取证过户”的债务提供担保，陈某、周某在保证期间内向武隆某房产经纪公司主张权利，故武隆某房产经纪公司应对赫某的债务承担连带保证责任。然而“取证过户”属于专属性债务，不能由他人代为履行。保证人不能代为履行的，应当对债权人因此造成的损失，承担赔偿责任。故武隆某房产经纪公司应当对赫某的前述债务承担连带支付责任。陈某、周某关于解除合同、退还房款的诉讼请求不能成立，不予支持。

【案例来源】：重庆市第三中级人民法院2023年12月05日发布房屋买卖合同纠纷典型案例