拆迁安置协议中约定的房屋补偿面积与实际交付的房屋面积不一致如果处理？

在房屋拆迁过程中，被搬迁人往往选择产权置换的方式作为被搬迁房屋的本体补偿。但回迁房的建设受多方面影响，搬迁人建成后的回迁房屋的实际面积可能出现与搬迁补偿安置协议约定面积不一致的情况。就深圳市的规范与实践而言，在《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《深圳更新条例》）出台之前，深圳城市更新项目的搬迁人与被搬迁人通常参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号，以下简称“292号文”）第二十五条的规定，经过自主协商在搬迁补偿协议中约定以一定标准结算回迁房屋面积补差款。2021年3月1日施行的《深圳更新条例》首次在法律层面针对已登记的商品性质住宅物业规定了面积误差处置方式。但实践中，在《深圳更新条例》尚未出台前的深圳市，或在未针对回迁房面积补差出台相关法律规范的其他城市，或针对尚无法律政策明确面积补差规则的其他类型物业，也不乏搬迁人与被搬迁人未明确约定面积结差条款从而引发纠纷的诉讼案件，且多发于回迁房实际面积大于约定面积的情形。那么，在无法律依据亦无合同约定的情形下，回迁房实际面积超出约定面积时，搬迁人能否主张面积结差款以及如何确定结差标准？是本文拟从司法实践的角度探究的问题。

关联法条

1、《中华人民共和国民法典》第六百四十六条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。

2、《商品房销售管理办法》第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理

（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

3、《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。

前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

精选案例

【裁判要旨】回迁房实际面积超出约定面积而协议未作约定的，基于公平合理原则，被搬迁人应以经评估确定的回迁时市场价格向搬迁人支付面积差价款。

【案 例 一】广州市东谊房地产开发有限公司与胡晓、卜娅辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【审理法院】广州市中级人民法院

【案 号】（2015）穗中法民五终字第3736号

【案情简介】原告广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称“东谊公司”）于1994年2月4日与胡静签订《房屋搬迁补偿协议书》，约定东谊公司经批准拆除胡静所有的房屋（建筑面积174.2平方米）并以其自有房屋（建筑面积174.2平方米）作为补偿。2003年10月24日，胡静与东谊公司签订《收楼确认书》，约定将海谊华厦1603、1604单元房屋作为搬迁补偿安置房交付给胡静作为回迁使用。在房屋交付过程中，东谊公司认为双方签订的房屋搬迁补偿协议书及补充协议明确约定产权调换补偿的建筑面积是174.2平方米。现实际回迁作为产权调换的1603房、1604房的建筑面积共191.2平方米，比协议约定补偿面积超出17平方米。而补偿协议未对超出的产权补偿面积如何结算作出约定。东谊公司因此起诉实际取得房屋的胡晓、卜娅辉，要求其支付面积差价款。

法院委托资产评估公司对上述房屋的市场价格进行评估，价格评估结论为：1.评估时点1994年2月4日（《房屋搬迁补偿协议书》签订日期）的市场单价为3900元/平方米；2.评估时点2003年10月24日（《收楼确认书》签订日期）的市场单价为5200元/平方米；3.评估时点2014年10月14日（东谊公司起诉日期）的市场单价为20500元/平方米。东谊公司对上述评估结论没有异议，认为应按2014年的评估时点结算。胡晓、卜娅辉对评估结论有异议，认为本案是拆迁合同纠纷，一切应当以该合同签订的时间点即1994年来适用法律和考虑财产价值，评估结论的市场单价太高，与实际不符，涉讼房屋与同小区的商品房相比差别很大，不能与通常市场上的商品房作比较，涉讼房屋的结构存在很大的问题，对房屋的价格产生巨大的影响，拆迁合同中已表明了评定财产的价值即47624.4元，该价格更符合当时的市场价值，这是合同双方无争议的情况下的理性评估，故应将合同评定的财产价值47624.4元÷174.2平方米＝273.38元/平方米作参考。

【裁判理由】一审法院、二审法院均认为，补偿协议没有就超出产权补偿面积如何结算作出约定，而建筑面积17平方米对于两套回迁房屋的面积而言不可分割，如果东谊公司和胡晓、卜娅辉共有房屋也不利于房屋的整体管理和使用，故东谊公司要求胡晓、卜娅辉支付超大面积款的诉讼请求，法院予以支持。对于超出部分的补偿问题，因在胡晓、卜娅辉2003年回迁后，东谊公司并未履行办证义务，导致胡晓、卜娅辉通过另案诉讼才取得涉讼房屋产权证，且东谊公司作为开发商，在规划设计回迁楼时应预见回迁房屋的面积误差，但对双方权利义务未作明确约定引发本案诉讼，根据公平合理原则，超面积的单价以胡晓、卜娅辉回迁时的市场价格即5200元/平方米为宜。

【裁判要旨】回迁房实际面积超出约定面积而协议未作约定的，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行版本）第十四条[5]的规定处理。被搬迁人承担面积误差比在3％以内部分的房价款，超出部分由搬迁人自行承担。

【案 例 二】佛山市三水新明珠房地产开发有限公司与陈伟英、何本玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【审理法院】佛山市中级人民法院

【案 号】（2016）粤06民终909号

【案情简介】2010年12月5日，何本玲、陈建炽与佛山市三水新明珠房地产开发有限公司（以下简称“新明珠公司”）及三水土地储备中心签订《房屋及土地使用权征购合同》，约定置换房地址为西河路第一期十栋1301单元，套内面积为89平方米。由于选择置换房屋套内面积比被征购房屋套内面积大18.036平方米，双方约定，其中超出面积在5平方米内（含5平方米）的部分，按5300元/平方米计算，超出5平方米外部分面积为13.036平方米，按7300元/平方米计算，合计何本玲、陈建炽应补偿丙方的房屋面积差价值为121662.8元。但是房屋实际交付时，1301单元的房屋套内面积为109.8平方米，超出原合同约定面积20.8平方米，对于超出面积应否支付价款，双方未能达成一致。为此，新明珠公司将陈伟东、何本玲诉至法院，要求支付差价款151840元（20.8平方米×7300元/平方米）。

【裁判理由】一审法院认为，由于本案所涉征购合同是安置补偿合同，当事人双方又未签订《商品房买卖合同》，所以无法按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行版本，下称《商品房买卖合同司法解释》）第十四条关于房屋面积差的相关规定来处理。本案中，陈伟东、何本玲作为房屋被征购人，在整个房屋被征购、置换过程中完全处于被动地位，讼争房屋面积超出征购合同的约定，陈伟东、何本玲并无任何过错。然而，房屋拆迁安置合同也不同于商品房预售合同，前者受不可预见的客观因素影响更大，本案无证据显示新明珠公司对其实际交付房屋面积过大，存在主观故意或者重大过失的情况，应当认定新明珠公司对此无过错。鉴于新明珠公司与陈伟东、何本玲就上述问题又无法达成补充协议，所以对于讼争房屋的面积差价，应当遵循公平原则处理。陈伟东、何本玲虽主观上并无多占房屋面积的意思表示，但的确因此从新明珠公司交付的房屋中受惠。新明珠公司在进行商品房开发的过程中，必然产生相关的开发成本，讼争房屋所超出面积的相应成本，陈伟东、何本玲作为受益者，有必要补偿新明珠公司。据此，一审法院结合三水地区的经济发展水平以及住房价格，酌定按3500元/平方米的标准，判决陈伟东、何本玲支付新明珠公司72800元（3500元×20.8平方米）。

二审法院认为，对涉案房屋多出部分的面积，应参照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定处理，理由如下：第一，涉案争议参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定有法律依据。当事人双方之间的法律关系实为以房换房的有偿合同，对该合同履行过程中，实际交付的房屋面积与合同约定的面积不符时应如何处理，现行法律没有直接规定，依据《中华人民共和国合同法》[6]第一百七十四条之规定，可参照买卖合同的有关规定。因此可以参照适用《商品房买卖合同司法解释》。第二，涉案争议参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定有法理依据。涉案合同虽为房屋拆迁安置合同，但涉案合同签订主体与商品房买卖合同签订主体均为平等的民事主体；涉案合同须交付的标的物与商品房买卖合同须交付的标的物均涉及房屋；涉案合同与商品房买卖合同均属对价有偿合同。也即，涉案合同与商品房买卖合同属性质最相接近之合同。依据“相类似之案件，应为相同之处理”之法理，自应参照上述司法解释中的相关规定予以处理。第三，涉案房屋系属拆迁安置房，陈伟东、何本玲系被拆迁安置人，在涉案合同签订、履行过程中，陈伟东、何本玲处于被动地位，对新明珠公司实际交付的涉案安置房面积多少不能控制，不能更换，也无过错，若令其支付涉案房屋超出合理范围的多出部分面积之差价款，无疑等于强迫其交易，有违民事活动自愿原则。因此，二审法院判决由陈伟东、何本玲向新明珠公司支付面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，即支付2.67平方米（89平方米×3％）的房价款19491元（2.67平方米×7300元/平方米），多出的其余部分面积18.13平方米（20.8平方米－2.67平方米）的房价款则应由新明珠公司自行承担，陈伟东、何本玲无须支付房价款。

【裁判要旨】回迁房实际面积超出约定面积而协议约定不明时，应结合协议的整体约定、目的以及诚实信用原则确定真实意思，并根据公平、等价有偿原则，充分考量双方当事人各自的过错程度，以回迁房交付时的房屋评估单价为基数酌情判定被搬迁人应支付的差价款。

【案 例 三】李焕珍等与中惠公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[7]

【案 号】（2020）粤01民再149号

【案情简介】2000年，升平公司与李焕珍等签订《安置协议》，约定双方同意拆除李焕珍等建筑面积80平方米的房屋，并以建筑面积99.99平方米的回迁房作为补偿，其中超出的19.99平方米李焕珍等须向升平公司支付65462元作为补偿，李焕珍等的回迁楼面积以房管局测绘为准，回迁房建筑面积99.99平方米，多除少补等。后因升平公司经营不善，无法继续拆迁工程，相关地块由中惠公司竞拍取得。中惠公司与李焕珍等就回迁房屋问题发生诉讼。法院认为中惠公司作为地块的竞得人理应承担该地块的拆迁遗留问题，包含上述《安置协议》的未履行事项等，并判决中惠公司于2015年6月将一套建筑面积为136.4平方米的房屋作为回迁房交付给李焕珍等。李焕珍等通过法院强制执行于2017年5月取得该套房屋。当事人双方就实际交付的房屋面积超出原约定面积36平方米的部分，李焕珍等是否应补偿中惠公司发生争议。李焕珍等认为，《安置协议》中约定的“多除”应理解为如果经房管局测绘回迁房屋面积多过建筑面积99.99平方米，就不用收钱，即李焕珍等不用支付超出约定房屋面积的差价款。中惠公司对此的理解为根据最终房管局测算面积据实结算。中惠公司向法院起诉，要求李焕珍等支付面积差房价款。一审法院在审理过程中委托评估公司对涉案房屋的房地产价值进行评估。评估结果显示2015年8月（房屋应交付日期），案涉房屋的单价为31000元/㎡；2016年12月（中惠公司起诉日期），案涉房屋的单价为37300元/㎡；2017年5月（实际交付日期），案涉房屋的单价为40900元/㎡。

【裁判理由】二审法院认为，拆迁协议对于超出产权调换之外面积部分的补偿价款标准并没有进行明确具体的约定。根据本院已经生效的（2014）穗中法民五终字第4861号案件查明事实可知，李焕珍等在该案中起诉主张以案涉房屋安置给其回迁时已清楚知悉案涉房屋（建筑面积136.4769平方米）超出了原合同约定的产权调换面积（建筑面积99.99平方米）36.4869平方米，因此，对于上述超出产权调换面积的增大面积部分差价款的结算标准，李焕珍等与中惠公司理应达成对于该部分差价款进行协商约定的补充协议，在双方协商不成的情况下，李焕珍等应变更选择其他与拆迁协议约定建筑面积大体相等的房屋，或者选择弃产补偿的货币补偿方式。由于案涉房屋面积与协议约定房屋面积相差悬殊，而双方亦不能就面积差价标准达成一致，根据公平、等价有偿原则，应由李焕珍等以取得该房屋的产权价格，即市场价格向中惠公司支付超出产权调换面积部分的差价款。一审法院结合（2014）穗中法民五终字第4861号案件中惠公司应履行房屋交付义务的时点，综合考量双方当事人各自的过错程度，酌情确定超出产权调换面积部分的房屋价款为1083446.51元，符合公平合理原则，本院予以维持。

再审法院认为，《安置协议》第六条约定“甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利”，该条约定李焕珍等请求人民法院保护、选择回迁房屋的权利为同等面积的房屋。第十条第1项约定“乙方原合法产权面积80平方米，现甲方补偿安置给乙方回迁建积99.99平方米，两者对比相差19.99平方米，乙方以5平方米×每平方米1700元=8500元、14.99平方米×每平方米3800元=56962元，合计总购房款65462元”，该条约定对于超出原合法产权面积的回迁面积19.99平方米，尚且需要按照不同的单价支付房款。按照协议的上述条款、协议的目的以及诚实信用原则，对于“多除”不应理解为“不用支付超出约定房屋面积的差价款”。李焕珍等应就面积差部分支付补偿款。对于价款标准由于双方对此没有进行明确具体的约定，原审判决根据公平、等价有偿原则，充分考量双方当事人各自的过错程度，根据中惠公司应交付回迁安置房屋的时间评估案涉房屋单价31000元/㎡，以此为基数再乘以90%作为计算超出产权调换面积部分房屋差价的依据，酌情确定李焕珍需支付房屋价款为1083446.51元，并无不当，本院再审予以确认。中惠公司诉讼中也明确如果李焕珍等非选择产权调换而是货币补偿，中惠公司也是按当时的商品房价格进行补偿。

实务点评

本文题述事宜包含了两个争议点：第一，回迁房实际面积超出约定面积时，搬迁人能否在协议未约定的情况下主张面积结差？第二，前述情况下，若被搬迁人须补偿搬迁人，应以何种标准补偿？针对这两个争议点，上述案例中法院的裁判观点存在差异。

关于第一个争议点，上述案例中的法院都认可，回迁房实际面积超出约定面积时，搬迁人有权在协议未约定的情况下主张面积结差，但不同法院认可的程度不同。案例一与案例三中的法院、案例二中的一审法院皆以公平原则作为裁判依据，考虑到被搬迁人因回迁房实际面积超出约定面积而受益，从而认定被搬迁人应就面积差额之全部支付差价款，仅具体的结差补偿标准存在差别。

但是在案例二中，一审法院与二审法院对于结差补偿的范围存在截然相反的观点。一审法院认为搬迁补偿协议并非商品房买卖合同，因此不能适用当时有效的《商品房买卖合同司法解释》第十四条关于房屋面积差的相关规定，双方当事人又均无过错，因此应当遵循公平原则处理。而二审法院则认为搬迁补偿协议可参照买卖合同的有关规定，因此参照适用了当时有效的《商品房买卖合同解释》第十四条之规定，且更倾向于保护被搬迁人的利益，认为被搬迁人处于被动地位，对于搬迁人实际交付的房屋面积多少不能控制、不能更换，也无过错，仅需就合理范围内的面积差额支付差价款。

关于第二个争议点，如何确定面积结差的补偿标准的问题，裁判实务也存在差异。案例一是直接以被搬迁人回迁时的房屋评估价值作为结差补偿标准。案例三则是在回迁时房屋评估价的基础上结合当事人之间的过错程度酌情调整结差补偿标准。案例二中，一审法院结合当地的经济发展水平以及住房价格酌定了结差补偿标准，但二审法院变更了一审判决，在参照适用当时有效的《商品房买卖合同解释》第十四条的基础上，参考当事人已有约定的结差补偿标准（注：案例二中，当事人约定了回迁房面积超过被搬迁房屋面积的结差补偿标准，但未约定回迁房实际面积超过约定面积的结差补偿标准）确定结差补偿金额。由此可见，对于面积结差补偿标准的问题，若当事人有事先约定，即便不是针对同一争议焦点的约定，法院也可能会适用当事人约定。若当事人未约定的，法院通常会行使自由裁量权，可能以回迁房屋交付时的评估价格为基准综合实际情况确定或酌定结差补偿标准，或可能结合当地的经济发展水平以及住房价格酌定结差补偿标准。其中，当事人双方对于回迁房屋存在面积差是否存在过错以及过错程度是法院的重要考量因素，不排除法院可能考虑被搬迁人对房屋的设计、建造等没有主动权，从而作出倾向于保护被搬迁人的裁判结果。

此外，虽然2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）已经删除了原2003年6月1日施行版本第十四条的规定，亦不排除法院可能根据审理案件的需要，参照适用类似的规定——《商品房销售管理办法》第二十条，以此作为确定被搬迁人应支付结差款的合理范围及结差标准的裁判说理依据。

实务建议

虽然本文选取的案例均为回迁房屋实际面积超出约定面积的情形，但在城市更新过程中，由于设计、建设工程等多种因素影响，回迁房屋实际面积少于或超出约定面积的情况都有可能发生。为避免争议、减少诉累，建议搬迁人与被搬迁人充分考虑可能发生的回迁房屋实际面积与约定面积不一致之情形，并在搬迁补偿协议中就该两种情形的处理方式均作出明确约定。如有法律、政策明文规定的，在搬迁补偿协议中明确适用哪些规定。如无法律、政策明文规定的，建议经过平等协商予以明确，需明确的事项包括但不限于：是否进行面积结差；就何种面积类型（建筑面积或套内建筑面积）进行结差；予以结差的范围；面积结差的具体补偿标准；面积结差款支付时间等。例如，约定以房屋建筑面积作为结差的计算基数；约定一定面积差异范畴内不予结差；约定面积结差款（单价）的确定标准，如：项目同期同类物业的备案均价、项目同期同类物业在某个时点的市场评估价、固定单价等等；约定在搬迁人交付回迁房屋前将面积结差款支付完毕等。

此外，鉴于结合本文分析，法院在此类案件裁判过程中通常适用公平原则，并将当事人的过错及过错程度作为重要考量因素，亦会考虑搬迁补偿安置法律关系的特性，存在保障被搬迁人利益的裁判倾向。因此，建议作为城市更新项目实施主体（开发商）的搬迁人，主动向被搬迁人提出在搬迁补偿协议中明确前述面积结差规则，避免司法裁判的不确定性，产生不利于己的判决。如确发生回迁房实际面积超出约定面积而协议未明确结差规则的情形，除非搬迁补偿协议明确约定了此种情形下搬迁人有权拒绝交付回迁房屋，否则，考虑到交付回迁房是搬迁人在搬迁补偿安置法律关系中的核心义务，建议搬迁人尽快与被搬迁人通过补充约定（签订补充协议）的形式协商确定处理方式，而不建议采取拒绝交付回迁房屋的手段，避免招致逾期交房的违约责任，并导致破坏社会稳定等不利后果。