合作开发房地产合同纠纷案件中，可分配的“利润”如何确定？

前 言

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”

据此规定，合作开发房地产合同是以合作各方“共同投资，共享利润、共担风险”为核心的，但由于该解释并未明确“利润”是税后还是税前利润，因此本文主要是结合司法实践的案例，来理清什么合作开发房地产合同纠纷中，什么是可分配的“共同利润”。

人民法院对“利润分配”的裁判规则

案例1

《许自强、林建成合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书》[(2020)最高法民再1号]

最高人民法院裁判观点摘要：

本院再审认为：一审法院以许自强拒绝就项目进行审计为由，根据长江公司的土地增值税清算审核报告及扬州市江都区住房和房产管理局情况说明载明的内容计算截止2012年9月30日“香格里拉”及“旺角公馆”项目的销售收入、成本并据此认定项目利润。

二审中许自强提供了长江公司审计报告，明确表示愿意提供长江公司账目配合审计，法院应当对长江公司账目进行审计后，根据审计结果来认定长江公司利润，从而确定林建成的投资收益。二审法院在具备审计条件的情况下未予审计，对合作开发各方是否追加投资、项目开发成本、税费等基本事实认定不清。

许自强及长江公司在再审中均认可长江公司账册齐全，可以进行审计，本案发回后，一审法院可在对长江公司账目进行审计，查清事实的基础上，依法公正判决。综上，原审法院认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定，裁定撤销江苏省扬州市中级人民法院（2014）扬商外初字第00010号民事判决及江苏省高级人民法院（2018）苏民终112号民事判决。

据此案例可知，利润是以销售收入作为计算基础的，有了销售收入，才有进行利润分配的可实施性。而销售收入的确定在合作各方发生争议时，应当由专业的机构进行审计，从而保证所涉金额的准确性和专业性。

案例2

《大连华达投资有限公司与大连泛华房屋开发有限公司合同纠纷二审民事判决书》[(2015)民一终字第10号]

最高人民法院裁判观点摘要：

最高人民法院认为：利润分配是否恰当问题。本案中，首先需明确的是华达公司请求利润分配的范围问题。根据华达公司的诉讼请求及诉讼请求金额的说明，华达公司所谓的利润请求实际包含前期投入，即华达公司与泛华公司在项目合作开发和发生纠纷后，其请求分配回收的利润既包括前期购楼成本，也包括后续项目开发中除去后续开发成本后的全部利润，主张的实质为本利一同实现和回收。

这一主张虽与利润的本来含义确有差异，但符合常理和生活实际。一审法院虽未要求华达公司对诉讼请求进行具体的解释和阐明，但双方及鉴定单位在诉讼及鉴定过程中对此并未产生歧义，也未提出异议，泛华公司二审中亦未对此提出上诉。

同时，针对华达公司一审提出的分配未售房屋的诉讼请求，一审在项目利润鉴定基础上对双方的利益以利润形式予以分割，泛华公司对此并未提出异议，二审上诉期间亦未提起上诉，本院依法对该利益分割方式不予调整。

因此根据大华会计师事务所出具的《泛华领城项目司法鉴定意见书》（大华核字(2013J130044号），载明，按照项目利润的内涵，项目税后利润的计算公式为：项目税后利润=项目收入-项目成本-项目税金及附加-项目期间费用-项目所得税。

据此案例可知，利润并不等同于销售收入，利润是需要扣除销售收入中的投资成本、税费以及管理费等。但需要补充的是，项目成本虽不属于利润，但是在起诉请求法院分配利润时，也可同时要求返还投资成本。

案例3

《王洪玉、东风汽车公司等合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事判决书》[(2016)最高法民再205号]

最高人民法院裁判观点摘要：

最高人民法院认为：按照千龙公司与东风汽车贸易公司以及东风汽车公司签订《联合开发合同》的约定，房屋销售款应当按照销售进度在预扣相关税、费后付给东风汽车公司。

本案的千龙翡翠苑项目已经销售完毕，虽然千龙公司就该项目还没有与政府相关部门办理税务结算和缴纳相关费用，但不得违反双方关于销售款支付约定，不将房屋销售款按进度付给东风汽车公司；另一方面，由于千龙翡翠苑是以千龙公司名义开发的，千龙公司是该项目的法定纳税义务人，如将东风汽车公司分得的房屋销售款在不预扣税、费情况下全部支付给东风汽车公司，也会造成千龙公司替东风汽车公司垫付税、费的不公平结果。

因此，在相关税、费还没有结算和缴纳的情况下，从公平角度出发，千龙公司应当按照双方约定，将房屋销售款扣除双方预先约定的税、费后支付给东风汽车公司。在千龙公司就千龙翡翠苑项目与相关部门结算完毕、缴纳相关税费后，双方再进行最终结算分配。

据此案例可知，即使税费尚未实际向税务部门缴纳，但是合作各方在利润进行分配时，也应当提前将税费从销售收入中扣除后在进行分配，因为纳税义务是强制性的、法定的、不能免除的。

案例4

《方明通与福州宏发房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷案再审民事判决书》[(2013)民一终字第20号]

最高人民法院裁判观点摘要：

关于方明通应享有的投资收益比例问题。最高人民法院认为：双方虽在《联合开发建设合同书》中约定开发所得净利润，宏发公司和方明通分别按照40％和60％比例分成，但该利润分成系以双方按约投资到位，项目全部开发完成为预期。本案中，根据合同第一条约定，宏发公司对相应的合同义务已基本履行完毕，而方明通仅履行了部分合同义务，即支付前期的1920万元，项目开发的所有后续资金均未及投入。

故方明通主张按照60％比例计算其投资增值收益，依据不足，本院不予支持。根据《联合开发建设合同书》约定，6：4为原约定股份及利润分成比例，而非投资比例，原判决以6：4作为投资比例并计算方明通应实际投资4800万元，依据不足，本院予以纠正。在方明通未全部出资到位的情况下，根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。

据此案例可知，虽然合作各方关于利润分配的比例在合作之前已经做了明确的约定，但是如果合作一方存在投资未到位的情形，那么根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的解释》第二十二条“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润”的规定，当事人有权请求人民法院按照实际投资比例分配利润。

结 语

合作开发房地产合同纠纷中，所谓的“共同利润”，是指将项目的销售收入扣除项目成本、税费以及管理费用后的净利润。至于项目成本，如若合作双方在签署合作协议时，没有除外约定，那么在诉请利润分配时也可要求返还。而由于利润分配是以销售收入为基础的，因此投资方为保证自己的合法权益，可主动向法院提交鉴定申请，由专业的机构对房产价值进行评估及账务审计，从而在扣除各项税款和费用后，就剩余利润进行分配。另外，若在合作过程中，任意一方存在违约行为时，那么另一方也可请求法院对分配比例进行调整。

文/史可飞