高院判例：家庭住宅同一楼层发生严重非正常死亡事件（凶宅），属于必须向买房人特别提示的重要不利因素

♢ 案例索引：王巧珍与池珊等房屋买卖合同纠纷案【（2020）鄂民申1013号】

♢ 裁判要旨：家庭住宅同一楼层范围如若发生严重的非正常死亡事件，必然导致该房屋的二手市场交易价值产生一定程度的贬损，这是市场经济运行的客观规律而非封建迷信。同时，按照通常的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋以及同楼层房屋除非交易价格优势明显，否则绝大多数以结婚为目的的购房人不会将其作为婚房的购买对象。案涉《存量房居间（买卖）合同》签订前半年内，与交易房屋同楼层的其他房屋及公共走道发生了三人被杀的重大凶杀案件，此节事实不仅造成案涉房屋市场交易价值贬损，更极有可能动摇池珊作为婚房购买人的购房意图，属于房屋交易过程中卖房人王巧珍与新世家房产代理公司必须要向买房人池珊进行特别提示的重要不利因素。然而，王巧珍、新世家房产代理公司在房屋交易过程中均未向池珊如实告知上述事实，违反了合同中关于该房屋不存在使房屋使用价值、价值贬损的情况的约定，二审判决因此认定池珊合同目的无法实现，认定事实正确。

湖北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）鄂民申1013号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王巧珍，女，1957年8月15日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：池珊，女，1991年2月28日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉市新世家房地产代理有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区30R地块奥林花园1栋8号。

法定代表人：覃桂花，该公司总经理。

再审申请人王巧珍因与被申请人池珊、武汉市新世家房地产代理有限公司（以下简称新世家房产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终10421号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

王巧珍申请再审称，（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。被申请人一审仅提交了自制的解除合同书、快递单（仅有邮寄联、无查询联）及光盘，无法证明解除合同通知书是否送达。二审判决在被申请人池珊未提交新证据的情况下，认定《存量房居间（买卖）合同》于2018年11月3日解除，认定事实缺乏证据证明。二审判决仅凭被申请人池珊一审提交的结婚证，认定其购买房屋用于结婚的目的无法实现，认定事实缺乏证据证明。（二）二审判决适用法律错误。被申请人新世家房产代理公司提供的该公司在相应时段签订的多份居间合同均有“甲方承诺该房屋及其附带车库权属清楚”的相同表述，故该条款为格式文本，并非约定案涉房屋存在附带车库的情形。本案讼争房屋所在小区客观上不存在附属车库，被申请人池珊多次到小区看房，对房屋情况十分了解。被申请人池珊与其配偶称申请人与新世家房产代理公司承诺赠予其车库，系虚假陈述。被申请人及其配偶对其诉称车库的大小、方位、朝向等情况既不询问也不查看，违背常理。现今车库资源紧张，价值巨大，无论是从常理还是从客观事实，申请人都不可能免费赠送。二审判决无视客观事实，错误适用诚信原则，认定申请人未向被申请人池珊告知房屋没有附带车库影响房屋的使用价值及价值，适用法律错误。（三）二审法院在判决书中认定所谓“凶宅”，公开提倡封建迷信，违背公平正义。申请人购买涉讼房屋后一直未实际入住，房屋处于空置状态且没有发生任何重大凶杀案件。申请人作为上了年纪的老人，对小区发生的事情并不知情，即使其他房屋发生的凶杀案件，也不能肆意扩大该事件对房屋价值的影响。二审法院在没有任何新证据的情况下，认定申请人未告知被申请人池珊同楼层发生三人被杀的凶杀案件，影响诉争房屋的使用价值或价值贬损，公开提倡封建迷信，影响诉争房屋的合法权益。请求依法予以再审。

本院审查认为，（一）1.关于解除合同通知书是否送达的问题。本案再审审查过程中，本院就案涉解除合同通知书邮寄送达情况向湖北顺丰公共事业部予以了核实，现查明如下事实：2018年11月5日，池珊通过顺丰速运向王巧珍及新世家房产代理公司法定代表人余敏各邮寄了一份快递，运单号分别为283128885534、283128885543。其中，运单号为283128885543的快递于2018年11月6日由余敏本人签收。运单号为283128885534的快递，因收件人王巧珍电话号码异常，顺丰速运按照寄件人池珊的要求将寄件退回，池珊于2018年11月8日对退件进行了签收。二审判决认定“2018年11月3日，池珊向王巧珍、中介公司（新世家房产代理公司）邮寄了解除合同通知书。王巧珍、中介公司均未提出异议，解除合同通知书已发生法律效力”，与本院查明的事实不符，认定事实错误，本院依法予以纠正。该节事实的错误认定是否足以导致本案进入再审程序，本院将在后文中结合本案其他事实予以详述。2.关于池珊购房目的认定是否有误的问题。池珊主张其以结婚为目的购置案涉房屋，该购房目的与绝大多数购房人的首次置业目的相符，同时池珊也提交了与购房时间在同一时间段的结婚证予以证实。王巧珍对此虽不予认可，但未能提交相反证据证明，二审法院因此采信池珊的主张，认定其购买案涉房屋用于结婚，认定事实并无不当。（二）《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。案涉《存量房居间（买卖）合同》第一条约定：“甲方承诺该房屋及其附带车库权属清楚……”，按通常情况理解合同约定的交易对象为房屋及其附带车库两个部分。新世家房产代理公司作为居间方及格式合同的提供方，应当就买卖标的是否附带车库向购房人进行明确告知。由于新世家房产代理公司、王巧珍均未能提交证据证明其在订立房屋买卖合同时向池珊明确告知交易房屋不附带车库，二审法院因此认定王巧珍、新世家房产代理公司未就交易标的向池珊进行明确说明，由此导致对交易房屋的价值及使用价值产生重大影响，并无不当。（三）本案二审判决载明：“因王巧珍出售的房屋不是凶宅，王巧珍也只是未按承诺如实告知，有违约行为……”，并未作出案涉房屋是“凶宅”的事实认定，王巧珍关于二审判决认定案涉房屋为“凶宅”，公然宣传封建迷信的再审申请理由依法不能成立。家庭住宅同一楼层范围如若发生严重的非正常死亡事件，必然导致该房屋的二手市场交易价值产生一定程度的贬损，这是市场经济运行的客观规律而非封建迷信。同时，按照通常的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋以及同楼层房屋除非交易价格优势明显，否则绝大多数以结婚为目的的购房人不会将其作为婚房的购买对象。案涉《存量房居间（买卖）合同》签订前半年内，与交易房屋同楼层的其他房屋及公共走道发生了三人被杀的重大凶杀案件，此节事实不仅造成案涉房屋市场交易价值贬损，更极有可能动摇池珊作为婚房购买人的购房意图，属于房屋交易过程中卖房人王巧珍与新世家房产代理公司必须要向买房人池珊进行特别提示的重要不利因素。然而，王巧珍、新世家房产代理公司在房屋交易过程中均未向池珊如实告知上述事实，违反了合同中关于该房屋不存在使房屋使用价值、价值贬损的情况的约定，二审判决因此认定池珊合同目的无法实现，认定事实正确。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因此池珊有权解除案涉《存量房居间（买卖）合同》。池珊提起本案诉讼，请求人民法院确认案涉《存量房居间（买卖）合同》已经解除，但并未明确合同解除的具体时间。依据本院查明的事实，池珊于2018年11月5日向王巧珍寄送的解除合同通知书因故未能妥投，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除的规定，池珊的上述行为无法达到解除合同的法律效果。因池珊通过提起本案诉讼的方式请求人民法院确认案涉合同解除，故案涉《存量房居间（买卖）合同》在王巧珍、新世家房产代理公司收到本案民事起诉状时解除。依前所述，二审判决关于“2018年11月3日，池珊向王巧珍、中介公司（新世家房产代理公司）邮寄了解除合同通知书。王巧珍、中介公司均未提出异议，解除合同通知书已发生法律效力”认定事实有误，但该节事实仅对《存量房居间（买卖）合同》解除时间的确定产生影响，不影响池珊请求确认《存量房居间（买卖）合同》解除这一诉讼请求的最终成立，不影响本案各方当事人的实体权利义务，因此不属于本案的基本事实。若本案以二审判决认定该节事实错误为由裁定进入再审程序，既缺乏法律依据，又浪费司法资源、徒增当事人诉累，本院依法不予支持。综上，王巧珍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回王巧珍的再审申请。

审判长　　余喆

审判员　　张婷

审判员　　周杏

二〇二〇年五月二十六日

法官助理   张**

书记员   左亚男