房屋买卖合同的概念与特征

（一）房屋买卖合同的概念、特征

依上述，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋头同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这王要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

（二）房屋买卖合同的标的物-房屋

房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，其原因就在于买卖的标的物房屋是一种不动产。因此，有必要对房屋予以简要说明。严格从房地产法律关系讲，房屋属于不动产，它只能附着于土地之上，与土地具有不可分性，因而，房屋买卖的标的物不仅仅是房屋，还应包括房屋占用范围内的土地。而我国的土地属于国家所有或集体所有，房屋的所有权人对其房屋占用范围内的土地只享有使用权而没有所有权，由此决定了在因买卖行为发生房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权也应随着转移。但因现今房屋建设绝大多数为高层建筑，所以，房屋买卖一般不考虑土地使用权问题。关于房屋的概念，按照学理解释，房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事营业或者其他社会活动的建筑物。在法律上，房屋一词不仅包括住宅或办公楼，而且还包括一切有四壁的建筑物，如饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室等，而桥梁、纪念碑、公路、城墙等地上建筑虽称为建筑物，但不属于房屋。房屋应当定位于有一定空间供人居住或用于其他用途的建筑物。而根据《城市房地产管理法》第2条第2款的规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。所谓建筑物是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的场所。所谓构筑物是指在土地上建设的人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，如水塔、烟囱、桥梁、蓄水池等等。《城市房地产管理法》所说的房屋，我们认为这主要是从房地产管理的角度，为便于统一规范和管理，对所有人工设施做的广泛概括说明，这也符合房地产法律关系。但从单一的房屋买卖法律关系出发，我们认为，作为买卖合同标的物的房屋应仅限于《城市房地产管理法》规定的建筑物，也就是狭义上的房屋。从审判实践和社会生活实际情况看，构筑物一般是建设单位受公民、法人或其他组织的委托而代为建造的，这种代为建造属于加工承揽合同关系，而不是房屋买卖合同。

受我国国情影响，我国房屋存在多样性，根据不同标准，可划分为以下几种类型：

1．农村房屋、城市房屋。这是从房屋所处的地理位置进行的分类。这两类房屋除地理位置不同外，房屋占用的土地权属地不同，因此，在法律适用上有不同的规定。如农村房屋不能自由交易。

2．住宅用房、商业用房。这是按照房屋的用途为标准进行的分类。住宅用房是专供家庭、个人日常生活居住使用的房屋；商业用房是用于商业、工业、旅游、写字楼等等经营性活动的房屋。

3．公房、私房。这是按房屋的所有制性质对房屋的分类。公房是指国有房屋和集体所有的房屋。国有房屋又分为两种，一种是国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，也称直管公房；另一种是由国有企业事业单位、机关、团体投资兴建、自行管理的房屋，也称自管房屋。私房是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括历史遗留的拥有私人所有权的房屋，个人合法建造的房屋，个人购买的房屋。

4．商品房、非商品房。这是按房屋的价值属性进行的分类。商品房是指房地产开发经营企业建造的用于出售的房屋。非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建并自己使用的住宅和其他房屋。

5．现房、期房。这是按房屋的存在状态对房屋的分类。现房是指已经建成并能居住的房屋，买卖现房的行为称为现售。期房是指尚未建成的在建房屋，买卖期房的行为称为预售。

6．内销房、外销房。这是按房屋的销售对象对房屋进行的分类。内销房是指向中国公民、法人或其他组织出售的房屋。外销房是指向其他国家和地区的企业、经济组织或者个人，以及华侨、港澳台同胞出售的房屋。

7．新建房、旧房。这是按房屋的使用状况对房屋进行的分类。新建房是指建成后尚未投入使用的房屋。旧房是指已投入使用的房屋，也即通常所说的二手房。

此外，还有根据国家房改政策出现的廉租住房、经济适用房。廉租住房是指由政府或单位提供给最低收入家庭、个人租赁的低租金住房，属于政策性的保障住房。经济适用房是由政府组织建设的适应中低收入家庭或个人购买能力的保障性住房。当然，上述对房屋的分类不是绝对的，有时是会相互转换和重叠的。

（三）房屋买卖合同的出卖人

房屋买卖合同的当事人包括房屋出卖人和房屋买受人。如前述，买卖合同的出卖人不仅负有交付出卖物的义务，并且还负有转移出卖物所有权给买受人的义务。而房屋买卖合同是特殊的买卖合同，其标的物房屋是不动产，因此，房屋出卖人不同于一般的买卖合同出卖人。根据《合同法》第132条规定，房屋所有权人为基本的房屋出卖人。从目前审判实践情况看，房屋出卖人有以下几种：

1．具有《房屋所有权证书》和房屋占用范围内的《土地使用权证》的出卖人。根据我国房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，同时拥有房屋所有权和土地使用权的人为房屋的完全所有权人，是最完备的房屋出卖人。

2．具有《土地使用权证》但没有《房屋所有权证》的出卖人。这主要是指房地产开发企业在房屋尚未建成前，经依法批准预售房屋的情况。

3．拥有《房屋所有权证》但没有《土地使用权证》的出卖人。这是指在承租的他人土地上建筑房屋，只取得房屋所有权，但没有土地使用权的情况。此种情况下，房屋所有权人出卖房屋，要受到土地租赁合同中对土地权利的限制。

以上只是对实际生活中的房屋出卖人情况的说明，并不表明是对房屋出卖人主体资格的限定。根据买卖合同标的物的特征，买卖合同标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物。因此，即使是非房屋所有权人、也非土地使用权人，也可成为房屋出卖人。