签订二手房转让合同后，一方毁约，另一方如何维权？

在二手房买卖过程中，从合同签订到房屋过户往往需要一个较长的过程，在此期间，有可能会出现各种变数，有可能是出卖人毁约，也有可能是买房人毁约。

1．出卖人毁约，买房人如何救济？

近两三年，随着房价的不断攀升，二手房交易市场也越加兴旺，但是，随之而来的房屋买卖合同纠纷也逐渐增多。很多都是房产出卖人为了追求高利润而对原合同买房人造成违约，买房人的风险变得越来越大。买房人一旦受到了违约侵害，该如何请求赔偿才能使自己的损失降低到最小呢？

有些只收取了定金的出卖人，在利益的驱动下宁愿双倍返还定金也要以更高的价格转卖给其他买房人，但并非只要出卖人愿意双倍返还定金即可想当然地认为其已承担了全部违约责任。我国《合同法》规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、双倍返还定金、违约金、赔偿损失等。因此，当房产出卖人明确表示不履行合同时，买房人有权选择解除合同并要求出卖人双倍返还定金或支付违约金或赔偿损失，也有权选择要求出卖人继续履行合同直至将房屋过户给买房人（买卖双方如就迟延履行约定了违约金，出卖人支付违约金后，还应当履行主债务）。

特别是出卖人“一房二卖”，如果房产出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求出卖人继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了“恶意”违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿损失。买房人受到的损失主要体现为丧失了诉争房产的使用价值和交换价值，损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使买房人得以购买同等水平的其他房产。其中房屋差价损失的确定，可参照以下方式确定：

（1）双方协商确定的，从其约定。

（2）双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房产的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。但应注意的是，买房人损失应综合考虑出卖人的履约情况、买房人能预见的因房屋价值上涨而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

目前，上海和北京等地法院已经就房屋涨价损失的案例作出了判决，支持了买房人涨价损失的赔偿请求，引起了广泛的社会关注。但法院支持买房人的请求是基于出卖人的恶意违约，比如“一房二卖”、制造无法履约的情形等，并非只要出卖人毁约，买房人就一定能获得差价补偿，而且即使出现了上述判例，也不意味着差价补偿原则就此确立，理论界争议仍很大。

2．买房人毁约，出卖人如何救济？

房屋买卖合同签订后，买房人觉得价格不合适，不想再继续履行合同的情况时有发生，遇此情形，出卖人可以要求买房人继续履行合同。

按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，如出卖人坚决要求继续履行的（但符合《合同法》第110条情形除外），买房人应继续履行（买卖双方如就迟延履行约定了违约金，买房人支付违约金后，还应当履行主债务）；在履行义务的同时，房产出卖人还有其他损失的，买房人应当给予赔偿。对于确不能继续履行的，买房人应按合同约定承担违约责任；约定的违约金低于造成的损失的，出卖人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

鉴于上述风险，买卖双方可以通过提高定金数额或约定高额的违约金等加大违约成本的措施，来保护二手房交易的正常进行，消除主动违约行为的发生。