购房者如何避免出卖人“一房二卖”？

房屋出卖人就同一套房屋分别与两个以上买房人签订房屋买卖合同的，即“一房二卖”，除法律另有规定、当事人另有约定外，两份合同都有效，但只有将房屋在房产管理部门登记的买房人才享有房屋的所有权，另一买房人只能要求出卖人返还已付购房款、承担违约责任、赔偿损失等。因我国不动产采用登记主义制度，故不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。

对于历时数月、好不容易才选中一套二手房的买房人而言，怎样做才能避免出卖人“一房二卖”，为自己的买房之旅画上圆满句号呢？我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”同时《房屋登记管理办法》第67条规定，房屋所有权转让的，当事人可以申请预告登记；第68条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。鉴于上述规定，对于买房人最为有效的防范措施就是向房屋管理部门申请预告登记。

另，以上海为例，自2008年10月15日起，已开始全面推行二手房买卖网上签约，不仅中介机构代理的买卖合同须网上签约，还包括不通过中介公司，买卖双方自行成交的二手房交易。如买卖双方未进行网上签约，将无法进行产权交割和过户。权属部门办理转移登记时须在权属系统上进行网上办理。

综上，不论是申请预告登记还是网上签约，都能在一定程度上避免二手房出卖人“一房二卖”。