房屋租赁标的物尚未建成时，出租方与承租方的主要合同义务的认定

一、关于如何认定房屋具备交付条件

我国法律法规中有关房屋交付条件的规定，法律层面的有：《建筑法》第61条第2款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条第2款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”修订前（2008年10月28日修订）的《消防法》第10条第3款：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”

行政法规层面的有：《建设工程质量管理条例》第16条第3款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《建设项目环境保护管理条例》第23条：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收···...”

由以上规定可见，我国对于房屋交付的条件，所使用的定义为“验收合格”，而非“竣工验收合格”，也就是说，对于房屋交付，应当具备两个层次的条件，先是竣工，而后是验收合格，但对于竣工和验收的内容却无明确规定，由此在实务界对于房屋交付条件产生了争议，并产生了以下两种不同意见：

一种意见是：《城市房地产管理法》的规定，房屋竣工验收合格即具备交付条件，此竣工验收指的是建设单位组织的，由建设、勘察、设计、施工和监理五方参加的竣工验收。建办法函［2003］524号建设部办公厅关于对深圳市建设局＜关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函》中也明确指出：商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，由建设、勘察、设计、施工和监理五方共周验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件。

另一种意见是：建设单位组织的五方主体验收，仅是针对房屋主体质量的验收，而房屋是否具备交付条件，还应当结合《消防法》《建设项目环境保护管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，即竣工验收的内客，除了房屋主体质量，还包括消防、环境保护设施或是规划、配套、拆迁、物业等应当综合验收的内容。因此，建设单位组织的五方主体验收合格，但消防等设施未验收合格的，房屋仍不具备交付条件。

以上两种意见在当时均具有一定的说服力，但由于国家法律的修订，第二种意见现在已失去重要的法律规定支持，如2008年10月28日修订的《消防法》仅将“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”纳入消防验收的范围，而其他工程则采取了建设单位验收报公安消防机构备案的原则，而2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消，《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款规定的综合验收也失去了操作方式，至于《建设项目环境保护管理各例》所规定的环境保护设施的验收，则只针对需要配套建设的环境保护设境的建设项目，司法实践中法院也均未将对此方面的验收认定为竣工验收的内容，因此，第一种意见即建设单位组织的五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件，已成为现在的统一认识，司法实践中法院也基本采取了这一裁判原则。

二、关于当事人仅签订《房屋租赁意向书》，租赁标的物尚未建成时，出租方与承租方的主要合同义务的认定

《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可见，对于一般的租赁合同，出租人的主要合同义务是交付租赁物，承租人的主要合同义务是支付租金。

而当事人仅签订《房屋租赁意向书》，租赁标的物尚未建成时，租赁合同还不具备履行条件，因此，双方的主要合同义务与一般的房屋租赁合同必将有较大的区别。在此情况下，正式房屋租赁合同关系的成立有两种方式，一种方式是双方明确约定租赁标的物建成后另行签订正式的《房屋租赁合同》，另一种方式是直接在《房屋租赁意向书》中详细对建成后的房屋租赁权利义务进行约定，待租赁标的物建成后即时履行租赁合同，不再另行签订《房屋租赁合同》。《合同法》第8条第1款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力··..”因此无论采取哪种方式，只要《房屋租赁意向书》是双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，即合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。

三、关于一方未履行或迟延履行主要合同义务，对方合同解除权的行使根据《合同法》第94条第3项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催售后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。

四、关于双方均存在违约行为时，违约责任的承担

《合同法》第120条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此在合同合法有效的前提下，应充分尊重当事人的意思自治，方均存在违约行为时，应按约定承担各自的违约责任。

综上所述，当事人双方仅签订《房屋租赁意向书》，租赁标的物尚未建成，正式《房屋租赁合同》尚未签订时，出租方的主要合同义务是建造并交付竣工验收合格的房屋，承租方的主要合同义务是接收房屋并签订正式的《房屋租赁合同》。房屋竣工经验收合格后即具备交付条件，虽然水、电、煤气及网络通讯设施尚未接通到指定位置，但其并非交付房屋的必备条件，承租人以此拒绝接收房屋并签订正式的《房屋租赁合同》，是迟延履行主要合同义务的行为。出租人催告承租人接收房屋并签订正式的《房屋租赁合同》后，承租人在合理期限内仍未履行的，出租人有权单方面解除《房屋租赁意向书》。《房屋租赁意向书》履行过程中，出租人与承租人均有违约行为的，应当按约定承担各自的违约责任。

朱树英 曹珊