房产买卖违约纠纷案件的成因与对策

法院受理的房产买卖合同毁约案件呈明显增多之势，该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序，针对这种情况，笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房产买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

一、房产买卖毁约的特点

1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房产转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房产过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房产余款或不协助办理房产过户手续，由此产生纠纷。

2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房产出售的过程中，因此类房产无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。

3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房产与两位购房者签订房产买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房产尚未办理过户手续时，以该房产向银行进行抵押贷款，造成买受人因房产进行了抵押登记而无法办理过户手续。房产共有人称房产买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房产买卖合同无效。该房产通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

4、房产承租人以卖房人转让房产前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房产买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

5、卖房人以未告知房产抵押权人转让房产为由，要求确认房产买卖合同无效。

二、房产买卖毁约的原因

1、制度存在漏洞。房管部门对房产所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房产只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、律师费或者违约代价要远远小于胜诉获得的房产涨价收益。

三、对策建议

1、增强法律意识，保护自我权益。购房者在进行房产买卖时，要审慎确定双方权利义务，尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房产，应注意审查房产的共有人状况，如有成年共有人，应要求其在房产买卖合同上签字；对能够及时办理过户手续的房产，应在支付房款的同时办理房产产权过户手续，避免出卖人事后毁约。

2、加强法制宣传，树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体，加大对房产买卖毁约行为法律后果的宣传力度，使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则，建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

3、加大监管力度，严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管，完善房产备案登记制度，增强房产销售市场信息的透明度，对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外，法院应加强与相关部门的沟通，对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映，促使其及时整改。

4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时，要调查了解房产的产权状况，如是否存在共有人，是否已经设有抵押或租赁，签订买卖合同时，要对违约责任作出明确约定，规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。

文/周洪林