在房屋拆迁活动中，如何准确认定被拆迁人的主体资格？

在房屋拆迁活动中，一般情况下，房屋的所有权人即为被拆迁人，是很容易认定的。但在复杂的日常生活中，房屋的所有权人可能对房屋进行出租、析产、赠与、继承等处分，若在处分的过程中遇到房屋拆迁的情况时，上述的情况亦会发生一定的变化，此时如何认定房屋的被拆迁人？因此，准确认定被拆迁人的主体资格，可以保障房屋拆迁的活动顺利进行。

1．所有权人资格的认定

在一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准。但是还有很多的其他情况，需要区别对待：

（1）因析产而引起产权证明标明的房屋的产权不确定时，应当以当事人各方就析产问题订立的书面析产协议为准。各方当事人因故没有签订析产协议的，所有权人资格的认定可以房地产行政主管部门就析产事宜制作的已经生效的析产调解书或析产决定书为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书、裁定书为准。

（2）因房屋原产权人去世而引起的继承事件发生时，所有权人资格的认定应当以被继承人所立遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书为准。

（3）房屋买卖引起原产权变化时，所有权人资格的认定应当以有效的房屋买卖关系为准，有争议的，应当以人民法院已经发生法律效力的调解书或者判决书为准，或者以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁决定书、调解书为准。

（4）对于设定抵押权的房屋，抵押权人依法正在办理有关抵押房屋的过户手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人。

（5）改建、翻建、扩建或者新建的房屋，应经城市规划管理部门批准，但因有关的原因，产权人没有在法定的期间向有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。

2．代管人资格的认定

（1）委托代管人应当有当事人之间的合法有效的代管委托书或者代管协议。

（2）指定代管人应当有有关部门的合法有效的代管指定书或者生效的法律文书。对房屋指定代管通常有以下几种情况；

一是由国家指定的城市房屋管理部门统一管理国家机关、社会团体、企事业单位、军队的国有房屋。

二是由人民法院指定的房屋管理部门或者专业物业管理公司管理的房屋。这种情况包括：在产权人不能行使房屋管理权利而又不能委托他人代管，其他亲属又因代管发生争议时、产权人被宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力时、产权人被宣告失踪等情况下，由人民法院指定代管。

三是其他特殊情况下的指定代管。

（3）无因管理房屋的管理人可以视为代管人。

3．使用权人资格的认定

（1）以租赁方式取得房屋使用权的，可以房屋租赁合同来确认承租人及其共居亲属为被拆迁人。

（2）以划拨方式取得房屋使用权的，应当以划拨文件确认的房屋使用人为被拆迁人。

（3）以借用方式取得房屋使用权的，可以以借用契约或者其他借用凭证认定借用人被拆迁人。

（4）以承典方式取得房屋使用权的，以出典人和承典人之间订立的典契为准来确定承典人为被拆迁人。

（5）以其他合法的合同方式来取得房屋使用权的，依合同约定的房屋使用权人为被拆迁人。