商品房买卖中房屋面积出现误差如何解决？

商品房面积误差纠纷的主要表现

《商品房买卖合同》通常按照以下内容约定，“该商品房······建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米”。

房屋合同买卖中约定的使用面积和房屋交付之后的实际面积不符或相差过大，购房人有权选择退房、退款或赔偿等权利。

1．购房人应当了解处理房屋面积误差的基本原则

（1）当事人在商品房买卖合同中明确约定了解决误差方法的，应按约定处理。（2）合同没有约定的，解决面积误差的处理方法应当按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，购房人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3％，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还购房人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。

最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷司法解释的不合理分析意见：

①违背了我国民法通则和合同法中规定的双方当事人意思自愿原则。面积误差绝对值在3％以内的，据实结算，当事人不能解除合同，出卖人并不承担任何责任。

②当面积误差大于正3％时，超过3％的部分不付款，则造成购房人少付钱而多使用面积的情形，这对出卖人不公平。同样道理，当面积误差小于负3％时，小于部分出卖人双倍返还，则造成购房人多得钱、出卖人多付钱，这对出卖人也不公平。

（3）明确约定楼道、消防通道等共有建筑分摊面积。房屋买卖合同最好明确注明：套内建筑面积100平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27平方米。否则，容易产生纠纷。因约定分摊面积的不明确导致的纠纷也较多。

（4）使用率：套内建筑面积（房屋使用面积）和建筑面积的比率。

一般对于住宅来讲，不能低于70％；办公楼不能低于60％，实践中，办公楼很少有低于65％的。若使用率低于国家标准，购房人有权提出退房。

2．规划与设计变更造成的面积差异，应当按照以下原则处理

规划设计变更造成面积差异，商品房买卖合同双方不解除合同的，应当另外签署补充协议，重新约定面积、单位面积价格、支付方式。

房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发商不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。

购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房；购房人退房的，由房地产开发商承担违约责任。

3．开发商提供正确的测量数据

开发商在出卖商品房时，房屋并没有建成，所以预售商品房实际交付的面积与预售时的面积可能有一些差异。房屋建成后，应当聘请符合国家规定资质的测绘单位，严格依据《房产测量规范》依法测量，正确把握共有建筑面积的分摊原则和计算方法，正确区分套内建筑面积、建筑面积、各层共有建筑面积、全楼共有建筑面积的法律概念。

在中华人民共和国境内从事房产测绘活动，实施房产测绘管理，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。③国家质量技术监督局颁布《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）则属于国家房产测量规范和有关技术标准，而该规范对共有建筑面积的分摊有具体、明确的规定。

4．房屋面积的基本概念和计算方法

正确识别商品房面积概念，包括建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的销售面积＝购房者所购买的套内建筑面积（以下简称套内建筑面积）＋应分摊的公用建筑面积。

（1）套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

①套内使用面积，按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）的规定计算。

②套内墙体面积，为商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为公用墙和非公用墙。公用墙：商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙：水平投影面积全部计入套内墙体面积。

③阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算，包括：封闭式的阳台：按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）：按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹阳台：按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；半挑半凹阳台：挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积、凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

（2）分摊的公用建筑面积

①分摊部位包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体水平投影面积的一半，共两部分组成。

②分摊原则：

商品房公用建筑面积的分摊以整幢商品楼为单位，每单元商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积与该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积。

为整幢商品楼服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为各楼层等局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积之和不得超出公用部位的建筑面积。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部分，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

每幢房屋的物业管理用房不得超过6‰，一般为4‰，最小一套房屋超出6‰的，按最小面积计算。自营自用、派出所、居委会、经营性会所不得分摊。

5．特别部位面积的登记规则

（1）房屋层高

计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。

（2）外墙墙体

同一楼层外墙既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙本厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

（3）斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

（4）不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

（5）变形缝

与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

（6）非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

（7）楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

（8）公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

（9）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

（10）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

（11）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。