购买商品房收房时的法律风险与防范

在收楼过程中，应当坚持“先验收后收楼”的原则，应当首先查验交楼必须具备的件，其次必须实地考察验收，最后签署收楼文件。

1．坚持先验收，后收楼的原则

关于房屋质量的查验工作，应当包括以下方面：楼房和房屋质量应当服务国家标，社区景观绿化、配套设施应当符合国家标准和开发合同或销售合同的约定，房屋装质量应当符合销售合同约定和国家标准。

查验房屋面积，开发商应当出具《实测面积测绘报告》，根据北京市房屋主管部门所的专业测量机构针对每一套房屋面积进行核定的实测面积，与销售合同关于面积的约，核对是否存在误差，误差的范围大小。如果实测面积与销售合同约定的面积误差超过％，可以中止收楼。

2．收楼中必备的法定文件

商品房房屋交付使用必须具备能够提交合格的法定验收文件。如果开发商不能提交下述文件，购房人有权利拒绝验收和接收房屋。

（1）竣工验收备案表

竣工验收备案表的全称是《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。建设部为规范工程竣工验收备案管理工作，房屋竣工必须由设计单位、工程监理单位、建设单位、施工单位四方共同验收。这四方在工程竣工15天之内到建设行政主管部门（例如北京市建委）办理竣工备案手续，表格上的每一项都必须报建设行政主管部门备案。

（2）《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是商品房开发商针对房屋质量、保修期限、保修范围作出的承诺，房屋质量保证承诺应当列为《购房合同》的重要组成部分，与《购房合同》具有同等法律效力。

（3）《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对商品房房屋设计、施工和验收中的各项技术指标。例如，防水、隔音、抗震、墙体结构、管线分布图等事项的特别说明。

（4）《建设工程质量认定书》

（5）《竣工验收合格证》

（6）《实测面积测绘报告》

3．收楼中必查的质量细节

商品房房屋交付使用必须符合国家质量标准，必须符合《购房合同》约定的质量标准。购房人在收楼过程中，应当特别注意以下质量细节：

（1）房屋内外有无裂缝，承重墙如果有裂缝，并且从上到下或横贯墙体的，房屋存在比较严重的质量问题和安全隐患。

（2）房屋墙体有无倾斜，墙内四周各角的角度是否为90度。如果墙角大于90度，说明墙体是倾斜的。

（3）房屋室内的墙面、地面是否经过加工处理，表面是否滑顺、平整、光洁，有装修的墙面瓷砖不能裂缝、空鼓、脱落。

（4）室内门窗、阳台门窗与墙体之间有无开裂、倾斜，推拉门窗是否顺畅，密封是否严密、无缝隙。

（5）房屋屋顶、厨房、阳台的顶部、下水管道、暖气管道、空调预留洞口、天然气管道等与附近的墙体周围，是否有水纹渗漏的痕迹，墙面是否存在起泡、脱皮、变色现象。

（6）厨房地面、卫生间地面是否经过防水处理，地漏走水是否顺畅。