商品房的交付标准及房地产开发商的义务

商品房的交付，虽然表面上是开发商与购买人之间一种转移占有的行为，但事实上在这种转移占有行为的背后，存在大量技术规范与法律规范问题，甚至许多问题交织在一起。而设立这些技术规范与法律规范的目的，主是为了保护购房人的合法权益。

商品房买卖合同通常会约定商品房的建筑面积，以及其中套内面积、公摊面积。
设计值与实际值之同存在面积差异几乎是无法避免的，但如果约定的面积与交付之际面积之差超过约定范围，便构成开发商的违约，购房人有权选择退房、退款或后偿。
销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

1．商品房的交付标准
（1）开发商应向购房人提供的一表一报告
即《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告》。分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设单位、施工单位、监理单位负责人签字（签章）确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章，该表在住宅工程交付使用时，应作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。
（2）开发商应向购房人提供两书
两书即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房屋质量问题在保修范围之内的，不属于退房原因。精装修房屋需要对装修部位交付条件进行约定。
（3）民宅室内空气要检测合格（建设部《民用建筑工程室内环境污染控制规范》）
2002年7月1日以后竣工的住宅楼，要经室内空气检测合格方能竣工并交付使用。另有两个室内空气的规章配合施行，形成一个完整的体系。
竣工验收合格后，开发商申请规划管理部门进行规划验收，验收合格后在《规划许可证》的附件上签章。否则，不予办理产权登记手续。
2006年1月1日起，北京市推广“一户一验”的住宅工程质量分户验收制。开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等8项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的房销售期交付给购房人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承
担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，层为产开发企业应当及时告知购房人。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
2．商品房的质量保证及质量保修责任
（1）保修责任的承担主体：房地产开发企业。
（2）保修期的起算日期：房屋交付日。
（3）保修期的最低保修期限具体为：
①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理的使用年限；①
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；②
③电气系统、给排水管道、设备安装为2年；③
④装修工程为2年；④
⑤渗漏、抹灰、地面开裂、门窗、五金件、卫生洁具损坏为1年；⑤
⑥灯具、电器开关为6个月；⑥
⑦供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。⑦
商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

3．卖方未按期交房应承担的责任
（1）卖方的义务
开发商应当如期交付商品房房屋，承担商品房质量保证责任，卖方必须在交房时提交房产证质检核验证书。未按期交房的，应当承担民事责任：
①超过合同规定的合理期限，买方有权解除合同。
②卖方同时应赔偿买方的损失。
（2）如不可抗力，房屋逾期交付
开发商经常提出很多抗辩理由，由于开发商中的格式合同对不可抗力作了扩大解释，将很多因素都包含进去，致使双方产生纠纷时，卖方往往以不可抗力为由而请求法院判令卖方免责。