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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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办案笔记

房产纠纷常见法律问题答疑

一、“一房数卖”后,房产归谁?

1、一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人,因为此时该买受人已经成为合法的物权人;

2、对于各买受人均没有办理登记的,应当优先保护已经合法占有房屋的买受人;

3、如果各个买受人均未办理所有权变更登记,也未合法占有,则要进一步考察合同履行情况,比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等,总体的原则应是公平原则和经济原则,避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的巨大浪费。

4、如果数个买卖合同均未履行的情况,可以参考买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于合同关系仅在当事人内部发生,如果各方对买卖合同的成立时间存在争议的,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等综合确定。

二、商品房卖方逾期办理不动产权证的,需要承担什么责任?

由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约方支付违约金后,还应当履行债务。

三、“以房抵债”协议是否有效?

1、如果当事人在债务清偿期届满后达成“以房抵债”协议,应充分尊重当事人意思自治,“以房抵债”协议有效;

2、发生在债务履行期限届满前签订的“以房抵债”协议,债务人反悔不履行“以房抵债”协议,债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的,人民法院会驳回其诉讼请求。但经释明,当事人要求继续履行原债权债务合同的,人民法院应当继续审理。

四、出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件,买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷怎么处理?

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《民法典》物权编规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的,人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

五、房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同是否有效?

出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在某个人名下的房屋,不符合《民法典》物权编关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

六、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,承担赔偿责任吗?

虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容,但根据《合同法》第42条第2款规定,在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任的规定,房地产公司应承担相应的赔偿责任。

七、具备商品房买卖实质性要件的合同,是预约合同吗?

根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定,当事人签订《购房合同》后,如果具备了商品房买卖合同的主要条件,且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的,应当认定合同为商品房买卖合同。

八、房屋买卖合同适用不动产专属管辖规定吗?

房屋买卖合同属债权类纠纷,不适用专属管辖的规定。

九、房地产商发布的宣传广告与实际不符,是否要承担责任?

售楼广告和宣传资料一般属于要约邀请。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

十、房地产纠纷发生后,如何写民事诉讼状?

民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项:

当事人的情况。写明原告、被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所、联系电话等等。当事人是法人或其它经济组织的,应写明该法人或其它经济组织的名称、住所和法定代表人或主要负责人的姓名、职务、联系电话等等。有诉讼第三人的应写明第三人的基本情况。

请求事项。写明诉讼请人民法院依法保护其合法权益的要求,请求事项应写得具体明确。

诉讼请求所依据的事实和理由。主要应写清楚民事法律关系存在的事实、发生争议的焦点,起诉依据的法律法规名称及具体条款。

结尾部分应写明受诉人民法院的名称,并由当事人签名或盖章,注明起诉的年月日。


                       林长宇律师  整理

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