对划拨土地上的房地产买卖合同的效力性分析

随着房地产市场不断升温，划拨土地上房产进入流通市场的现象越来越多，这样的房产能不能买？双方签订的《房屋买卖协议》是否有效？ 毕竟房地产买卖交易额大，涉及法律事项多。下面，林律师针对这个话题讲解一下。

国有土地使用权的取得方式，一种就是出让，另一种是划拨。出让很好理解，就是通过拍卖支付对等价款取得的国有土地使用权，在转让方面不存在限制。下面林律师谈谈在划拨土地上建造的房屋转让效力性问题。划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点：（1）取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。

一、划拨土地上的房产能不能买？双方签订的房屋买卖协议是否有效？

划拨土地上的房产可以买，双方签订的房屋买卖协议有效，但购买时要谨慎。根据《房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。可见，划拨土地上建设的房产并非绝对不能转让，而需要向有批准权的人民政府报批，并根据相关部门的指示办理出让手续，补交土地出让金或上缴土地收益，其属于限制流通物。划拨土地上的房屋转让未经政府主管部门审批的，则无法办理房产变更登记，房屋所有权不发生转移，但并不影响房屋买卖合同的效力。

二、划拨土地上的房产交易与出让土地上的房产交易有何不同？

1、划拨土地上的房屋转让需经政府主管部门审批，否则无法办理房产变更登记；

2、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

3、在以划拔方式取得的土地上建房，没有具体的使用年限的，原则上只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但是一旦这块土地要进行公共规划，那么划拨的土地就会被国家收回。但补缴土地出让金后除外。

三、房产买受人要求划拨土地上的房产出卖人提供什么资料？

房产买受人可以审查这两个凭证：1、国有土地使用证；2、地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

四、如何预防与解决划拨土地上房产买卖纠纷？

1、法律尽职调查。交易之前，先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查，了解划拨土地转为出让土地的可能性，了解土地出让金的补缴数额，对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。

2、合同风险防控。从合同谈判，到合同条款的拟定，结合目标房地产的尽职调查结果，设计风险防范条款，控制交易风险，同时要在合同中约定退出机制。

3、诉讼解决。若交易受阻，或对方违约，则注意收集有利证据，依据交易合同，及时进行诉讼，将风险控制在最小范围。

                   作者：林长宇 律师

               北京盈科（上海）律师事务所