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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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房产买卖如何办理更名过户以及注意哪些问题?

    在房产买卖过程中,更名过户是其中最重要的环节之一。对于很多初次买房的人来说,对房产过户的具体事项并不十分了解。上海专业房产律师-林律师针对房屋买卖过程中的过户环节做一个简单的讲解。
    一、 签订房屋买卖合同后为什么要及时办理更名过户?不及时办理更名过户存在什么风险?
    按照法律规定,房屋产权证书是认定房屋所有权的唯一合法凭证。只要房屋没有办理过户,在过户之前房屋产权仍属卖方。卖方可以将房屋再次出售、抵押,也存在由于卖方自将房屋再次出售、抵押,也存在由于卖方自身原因,比如涉及债务纠纷诉讼时,被第三人通过法院查封等可能性。而一旦卖房人将房屋抵押、转售或者房屋被司法机关、行政机关查封冻结,这个时候买方人的利益将无法保证。此外,当前国家对于二手房交易的相关政策变动频繁。一旦在双方约定过户之前的时间内国家出台新的政策方针,造成房屋交易成本增加,则无疑会引发双方的纠纷,给正常交易带来影响。
    二、 房产过户需要准备的资料

    (一)、房地产转移登记申请表。
    (二)、申请人身份证明。
    1、买方需要提供的资料:(1)买方单身。需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明;(2)已婚。需要携带夫妻双方的身份证、结婚证家庭户口本、二手房买卖交易的契税完税证明;(3)离异。需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离婚协议,如果购房者携带未成年人,需要携带孩子所在的户口本;(4)港澳台人士。需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明,台湾人士需要出示通行证、契税完税证明、居留证明;(5)需要携带个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明;(6)过户给未成年人。需要提供监护公证,家庭户口本,父母身份证、结婚证,公证监护人必须到场,未成年人可不到场;(7)现役军人或者武警家庭。需要买方携带身份证原件、复印件,军官证原件、复印件,团级以上部门开具的家庭证明;(8)多个人共同购买。需要接受过户的人携带过户接收人的身份证原件,全部人员到场或部分人员携带未到场的人手写委托书办理过户。
    2、 卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。
    (三)、房地产权利证书。
    (四)、有关机关的决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证的,应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证的房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书。
    (五)、已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件。
    (六)、人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书。
    (七)、非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件。
    (八)、划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明。
    (九)、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明。
    (十)、属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复。
    (十一)、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书。
    (十二)、房地产共有人同意转移的意见书。
    (十三)、收购或合并企业的,应提交有关部门的批准文件。
    (十四)、国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的,应提交有关部门的批准文件。
    (十五)、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
    三、办理二手房过户流程
    1、先接受房地产交易管理部门的审查
    在双方签订了房屋买卖合同过后,房产交易双方要向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续,管理部门会查验有关的证件,审查产权时,会到现场作必要的调查,然后估价人员对交易的房产进行估价。
    2、立契过户
    房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章,双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。
    注意地是,这里卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有的,其他房屋其有人同意出售的书面意见。
    3、办理产权转移过户手续
    房屋买卖双方在房地产交易所办理买卖过户手续后,买方需要持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记。
    四、房产过户注意事项
    1、交易时确定卖方双证齐全,买卖合同是必须由产权证上共有人亲自签字才会生效,应防止代签或漏签。
    2、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的,因此事前一定要尽量明确明细费用,以避免中途添加各项杂费。
    3、确保交完房屋买卖合同约定的购房款后再过户,或过户后房与款两清。
    4、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中,以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。
    5、购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用,防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。
    6、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清,以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮。

    另外,出现房产纠纷,一定要到正规的律师事务所找专业房产律师咨询或诉讼,专业的事找专业的人解决才为明智!


 

 

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