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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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房产纠纷中几个特殊法律问题的处理!

一、买受人有权变更买受人(卖售人应配合将房屋过户至买受人指定的第三人名下)的约定
 
(一)该约定的性质
 
该约定的性质为债权转让。《合同法》第80条第一款规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。” 在房屋买卖合同中,买房人对卖房人的债权是要求卖房人过户和交房(给自己),买房人可以将全部或者部分债权转让给第三人。买房人通过约定的方式要求卖房人将房屋过户给第三人可以认定为债权转让。
 
由此产生一些相应的法律问题,如卖房人对买房人的抗辩权可以向第三人行使,如按照合同约定买房人应当先支付房款(或某一期房款)卖房人再配合办理过户手续的,如果买房人没有支付相应的房款,则卖房人可以拒绝配合将房屋过户给第三人。
 
(二)该约定的效力:有效
 
《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。” 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定:“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”第16条规定:“人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”
 
该约定合法有效,因为该约定并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定,尤其是:(1)没有以合法形式掩盖非法目的。如不构成偷逃国家税款,因为房屋交易中应当支付的税款会全额支付。(2)“规避限购政策”不会导致合同无效。因为“法律”的制定主体是全国人大及其常委会,“行政法规”的制定主体是国务院,地方的限购政策不属于“法律、行政法规”,即便违反或者规避限购政策也不会导致合同无效。
 
(三)该约定的法律后果
 
1、该约定可能阻却卖售人的解除权
 
做此约定,一般是因为买受人无购房资格。买受人无购房资格导致合同无法履行,卖售人可以解除合同(这是主流裁判观点)。但是,如果房屋买卖合同中约定了买受人有权要求卖售人将房屋过户给第三人,则给合同解除增加了一个障碍。至于这个“障碍”是否真的会导致卖售人无合同解除权,有争议。如上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18458号民事判决认为该约定使得卖售人物权以买受人无购房资格为由解除合同(注:该案二审上海二中院(2016)沪02民终10683号民事判决维持了一审判决)
 
2、该约定并不必然导致合同可以继续履行
 
如果做此约定是因为买受人无购房资格,则做此约定是为了规避限购政策。而法院的判决不能违背限购政策,则在法院很难依照此规定判令卖售人将房屋过户至买受人指定的某个人名下。如上海市松江区人民法院(2018)沪0117民初3016号民事判决和上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终6712号民事判决就认为这种约定是规避限购政策且第三人不确定,因此买受人无权要求卖售人将房屋过户至其指定的第三人名下。
 
【我阅读过大量的房产纠纷的案例,还从来没有看到过不具备购房资格的买受人(原告)起诉卖售人(被告),且原告将具备购房资格的某人(非合同当事人,也未在合同条款中具体提及该人)列为第三人,诉请被告将案涉房屋过户给第三人且法院支持该诉请的案例。有此案例的朋友可以发给我看看,谢谢。】
 
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二、房产纠纷中的违约金、房屋差价、利息等问题
 
我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于房产纠纷中合同解除和违约责任的文章,今天再和大家做一次分享。
 
(一)概念的通俗理解
 
所谓损失额的预定,就是合同当事人在签订合同时预先估摸对方违约会给自己造成多大的损失(尚未发生),体现在合同文本中就是对于违约金的约定(可以是一个具体的数额,也可以是一个计算方法。后者较为常见)。具体到本文,即逾期违约金(如:每天房屋总价的万分之五)和解除合同的违约金(如:全部房价款的20%)。
 
所谓实际损失(抛开概念之争),即合同一方因对方违约给自己实际造成的损失(已实际发生),包括积极损失(现有利益的损失)和消极损失(可得利益的损失)之和。以房价上涨和房屋卖售人违约为假设前提,房屋买受人的积极损失即中介费的损失和房款利息的损失等,房屋买受人的消极损失即房屋差价损失等。
 
(二)逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张
 
所谓逾期违约金,即违约方未按照合同约定的期限履行给守约方造成的损失额的预定。所谓解除合同的违约金,即因合同解除给守约方造成的损失额的预定。由此可以看出,逾期违约金和解除合同的违约金不是一回事,是并列的关系,可以同时主张。
 
参考案例:上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初713号
 
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(三)实际损失可以主张哪些?
 
对于实际损失的主张,简言之,即积极损失和消极损失可以同时主张。
 
1、积极损失可以主张
 
积极损失主要是中介费的损失、银行利息损失等。我代理的上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第2862号房屋买卖合同纠纷案,法院即支持了中介费的损失10万元(也支持了房屋差价损失400万元)
 
2、消极损失可以主张
 
消极损失即可得利益损失,房屋买卖合同纠纷中一般表现为房屋差价的损失。对于房屋差价,法院一般都是支持的。
 
《合同法》第113条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:“……对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。……”根据上述规定和我代理的大量案例来看,房屋差价损失法院一般都是支持的。
 
但是需要特别注意的是,银行利息损失和房屋差价损失不可以同时主张。因为房屋买受人获得房价上涨的利益是以买受人损失房款利息为前提的,两者不可兼得。参考案例:上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终10397号民事判决认为:“因买受人对房屋升值利益的获取系以其支付相应的房款为前提,故一审法院在对杨某某、范某某房屋差价损失的诉请予以支持的同时,其已付房款的利息损失实际已包含在房屋差价损失中得以补偿。现一审法院再行支持杨某某、范某某已付房款300,000元利息的诉请,实际系认可杨某某、范某某在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益,有违公平原则,本院对此不予认同,并对一审相关判决予以纠正。”
 
(四)损失额的预定(违约金)和实际损失的关系
 
《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”
 
《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”
 
简言之,违约金和实际损失的关系,即违约金要以实际损失等作为参考依据进行调整。既然实际损失才是违约损害赔偿诉讼中最根本的裁判依据,违约金低于或者过分高于实际损失,都要调整,那么合同中为什么还要约定违约金?一方违约后,守约方直接主张违约方赔偿其实际损失不是更好吗?其实不然。因为守约方要举证其实际损失,往往是很困难的,即便能举证证明,也要花费很大的成本,为了保护守约方,也是为了降低交易成本,提高交易效率,才创设了违约金制度。这样,守约方在认为违约金可以覆盖其损失的前提下,就可以直接主张违约金,这也使得法院的裁判有了依据,至于违约方抗辩违约金过高、实际损失举证责任的分配、法官的自由裁量等是另外一回事了。
 
(五)违约金和实际损失只能主张一个
 
违约金和实际损失的关系就是“影”和“形”的关系,前者是预先估摸的填平守约方损失的金额,后者是守约方损失客观发生后将之填平所真正需要的金额,守约方只能主张其中一个,不能重复主张。
 
像上海市奉贤区人民法院(2017)沪0120民初14404号民事判决和上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终6382号民事判决,一审和二审判决既支持了守约方违约金诉请,也支持了守约方关于房屋差价的诉请,这是不是判错了呢?没有。我们可以仔细计算一下:房屋差价是(415-235)万元=180万元,法院一审和二审支持的违约金是(2.35+47)万元=49.35万元,一审和二审支持的部分房屋差价是130.65万元,(49.35+130.65)万元=180万元。从这个角度将,虽然看似法院既支持了违约金,又支持了房屋差价,但是法院支持的违约金和房屋差价之和正好是全部房屋差价,原因就在于法院只支持了部分房屋差价。加加减减,绕了一个圈,又回到了房屋差价(实际损失)。那么,这么绕弯子有没有法理依据呢?我认为法院是参考适用了《买卖合同司法解释》第28条的规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”当然,完全没必要这么绕弯子。另外,法院变相全额支持了房屋差价,没有依据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素进行适当调整,值得我们注意。
 

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