“二手房”交易中购房者应注意哪些事项？

在二手房交易中，许多购房者往往只在乎交易的房屋本身，而忽略了交易中可能出现的各种法律风险，之所以出现这种情况主要是因为对法律风险认识不足，或是对法律知识知之甚少。一旦出现房屋买卖合同纠纷，当事人就不知所措，表现得很无辜，但法律不会因为你的无辜而对你有所倾向。所以，在二手房屋交易过程中买方一定小心谨慎地做好功课以应对各种风险，尤其在二手房屋买卖合同签订前和签订时更需要特别注意一些事项。下面，林律师围绕以下几个方面讲解一下主要风险点及如何规避的法律知识。
一、务必核实清楚该交易房屋的产权性质。
在房地产买卖市场，供交易的房屋不仅只有商品住宅，还有商业公寓、小产权房、经济适用房、公房等等。不同产权性质的房屋，交易的限制及成本是不同的，购买商业公寓的成本要高于商品住宅，因为商业公寓的税费比商品住宅要高，水、电、燃气、物业费用也要高于商品住宅。另外，商品住宅的产权为70年，商业公寓产权一般只有40年。再说小产权房，小产权房没有产权证，在法律上是不允许交易的，但现实生活中也有很多人购买小产权房，究其原因是因为它便宜，但不能办理产权证是硬伤，买之前一定要考虑清楚。还有经济适用房，国家对经济适用房的交易是有一定限制的，一般情况下，卖方在购买经济适用房后5年内不允许交易，如果卖方在未满5年的情况下擅自出售该房屋，买家一定要清楚这个房屋在5年内不能更名过户。最后说一下公房，因为公房的承租人只有使用权，没有所有权，所以承租人出售公房时一定要经过房屋所有权人（房产管理部门）同意，否则，私自交易是无效的。
二、务必核实清楚该房屋的权属及是否存在抵押与查封。
1、房屋的权属分为个人所有、共同共有、按份共有。有时不动产证上虽然登记为一人，但实际上是夫妻共同共有，这时在签合同时有必要让夫妻双方共同签字，以免日后出现不必要的纠纷。如果不动产证上明确登记为几个人共同共有，房屋产权的共有人一定要全部同意。在签订房屋买卖合同时，共同共有人要全部到场签字。如有特殊情况不能到场的，需出具经过公证的授权委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章，买方一定留存对方公证的授权委托书原件及代理人签字确认的身份证复印件。如果不动产证上明确登记为几个人按份共有，出售该房屋的，一定要经占份额三分之二以上的按份共有人同意，其他按份共有人放弃优先购买权，只有经过这样的法定程序购买的日后才不会出现法律纠纷。
2、一定核实清楚该房屋是否存在抵押，如果存在抵押，是不允许交易的，即使交易了，没有经过抵押权人同意，也办理不了更名过户手续。另外，一定要到房屋产权交易部门核实该房屋是否存在被公、检、法查封的情形，如果存在查封的事实，一定不要购买该房屋，除非卖方及时排除妨碍配合解除查封。
三、务必核实清楚该房屋是否存在对外租赁的情形。
如该交易的房屋正在出租期间，则承租人享有优先购买权，如果买方购买该房屋，需要承租人在同等条件下放弃优先购买权。此外，即使达成了交易，但根据“买卖不破租赁”的法律规定，买受人需要等到承租人的租期到期后才能使用该房屋。
四、务必确认卖方的真实身份，主要是核实卖方的身份证件，对照不动产登记的姓名看是否准确无误。如特殊情况下卖方不能到场的，一定要求代理人出具经过公证的授权委托书及代理人身份证件原件，买方一定留存对方的公证授权委托书及代理人签字确认的身份证复印件。同时，买方有必要与出具公证书的公证处联系，以确认该公证书的真伪。
五、房屋买卖合同中的权利、义务关系必须具体明确。比如明确约定付款时间；更名过户的具体时间；房屋交易所产生的税费是由双方共同承担，还是各自承担；如拖欠物业费、水电煤气费等由谁来承担； 要明确约定“公共维修基金”的归属问题，同时要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续等问题。另外，必须明确约定双方的违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免以后没有依据，需要在签署合同时就明确约定违约责任的承担方式及计算标准或金额。
六、务必查明该房屋是否存在未迁出的户口，如果需要卖方将户口迁出时，一定要明确约定户口迁出的期限和违约责任。
如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出，法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。但合同约定的因户口未按时迁出而产生的违约金，法院会给与支持。

                                                                              作者：林长宇律师

                                                                            北京盈科（上海）律师事务所