“借名买房”如何规避法律风险？

一线城市基本上都出台了限购政策，很多有购房需求和购房经济能力的人因为不具有购房资格，有很多人就想到了用“借名买房”的方法购房。当然，也有出于规避限贷、避税、转移隐匿财产、逃避债务等目的“借名买房”的，无论出于什么动机，一旦实施了借名买房行为，日后都会面临一系列的法律问题。

一、 什么是“借名买房”？

“借名买房”，是指房屋的实际购房人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记人。

二、“借名买房”行为有效吗？

一般情况下，我国法律和行政法规并没有明确禁止购房者借名买房行为。但是，个别情况下例外。

1、借名购买的房屋为商品房的，一般认定为有效。一般处理原则：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。如果当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

2、借名购买的房屋为经济适用房或其他保障性住房的，一般认定为无效。实际购房人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，实际购房人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。政府推出经济适用住房等政策性保障住房为了解决低收入家庭的居住问题，是改善低收入家庭居住而实行是优惠政策，如果认定这类借名购买行为有效，就会使原来不符合购房条件的人暗箱购买该类房屋从而占用名额，而原本应享受该购房优惠条件的群体却享受不到，这样就违反了社会公共利益。因此，借名购买这类房屋的行为是无效的。注：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，应该认定为有效；原购房合同系2008年4月11日（含）之后签订的，认定为无效。

三、那么如何界定“借 名买房”？

1、要看借名人与挂名人之间有无书面合同约定，双方是否对“借名买房”行为有明确的书面约定。如果没有书面约定，可以核实双方的电子聊天记录、电子邮件内容、电话录音、短信、购房房屋的原因及过程、证人证言等证据，以便确定双方是否存在“借名”行为。

2、要看房屋的出资情况。主要核实购房款（定金、首付款、房屋贷款还款情况）、房屋交易税费、购房中介费、房屋维修资金、房屋装修等费用是否由借名人出资。还要区分该出资到底是购房款，还是借款或赠与等其他法律关系。

3、要看房屋的占有、使用、管理情况。房屋入户手续由谁办理、房屋自始由谁占有使用或管理、房屋出租时租金由谁收取、房屋物业费及水电费等公共事业费用由谁支付、网络及有线电视等由谁申请开通并付费、房屋的室内装修由谁负责并出资、房屋平时维修及修缮由谁负责并出资等。

4、还要看购房票据、购房合同、房屋产权证的持有情况。房屋购房合同、购房发票、税收缴纳凭证、房款支付的转账凭证及收据、房屋不动产权证等与房屋权属相关的重要文件由谁保管。

四、“借名买房”对于房屋实际购买人有何风险？

1、通过“借名买房”购买的房子，房产证上写的是挂名人的名字，我国《物权法》17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。从这条法律规定可以看出，我国法律确定房屋的所有权人以不动产登记为准，这就会增大挂名人“假戏真做”的风险，由于利益的诱惑或房价上涨，很多挂名人会否认“借名买房”的事实，坚称房屋系自己购买，属于自己的合法财产。每年法院也会审理大量此类案件，实际购买人能否维权成功，主要看提供的证据是否充分、是否能证明事实。如果不能提供有利证据，只能面临败诉风险。

2、房屋的权属以不动产登记为准，挂名人可以利用这一方便条件擅自将房产出售、赠与或者将房产抵押借贷，损害实际买房人利益。也可能因为挂名人死亡，房屋被挂名人的继承人继承，引起不必要的纠纷。

3、由于挂名人的原因，比如挂名人与第三人有债务关系，登记在挂名人名下的房屋有被法院查封、强制执行的风险。

4、更名过户不能的法律风险。对于因为限购而不符合购买条件去“借名买房”的，如果实际购买人与挂名人发生纠纷，实际购买人通过司法途径要求房屋更名过户的，倘若实际购买人在庭审辩论结束之前还不符合购买房屋条件的，法院对实际购买人关于更名过户的诉讼请求不能给予支持。

五、“借名买房”实际购房人应该注意什么？

1、实际购买人应与挂名人签订《借名买房协议》，明确“借名买房”的事实，合同中应详细约定双方的权利、义务关系，详细列明挂名人的禁止义务，并约定明确的违约责任。同时要约定房屋的过户时间，这个时间应长于调控政策禁止更名过户的时间。

2、实际购买人应保留所有的购房发票、买卖合同、税费单据以及缴纳房款的转账记录、物业费、水电燃等费用单据。

3、实际购买人可以在该房屋上设定抵押权，限制挂名者随意处置房屋。同时，抵押权对第三人也有对抗效力。

4、保留其他与该房屋权属有关的各项证据。

最后，林律师重申：借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前的利益，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险，林律师建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，实际购房人要注意和挂名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，实际购房人要有保留证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止挂名人擅自处分房屋，实际购房人还可以要求挂名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由挂名人作抵押人，将该房屋抵押给实际购房人，这样可以最大限度保护实际购房人的权益。 　　

                                                                                                        作者：林长宇律师

                                                                                          北京盈科（上海）律师事务所