上海房产律师：房屋交易中的法律风险防范与应对

房产买卖，是普通家庭一生中金额最大、履行周期最长、法律关系最复杂的交易之一。从表面上看，一笔房屋交易似乎只是“看房、谈价、签合同、付款、过户、交房”几个步骤。但从律师办理房屋买卖合同纠纷的实务经验来看，真正决定交易安全的，往往不是房价谈得高一点还是低一点，而是交易当事人在签约之前有没有把产权状况查清楚，在合同中有没有把风险分配清楚，在付款和过户环节有没有建立有效的交易制衡机制。很多房地产纠纷都有一个共同特点：风险早在签约时已经存在，只是当事人直到发生纠纷以后才发现。例如，有的买受人支付了数十万元定金后，才发现房屋已经被法院查封；有的支付了大部分房款，才发现出卖人负债累累，房屋随时可能再次被查封；有的购买夫妻共同财产，却从始至终只和夫妻一方沟通；有的相信中介所称“这个流程一直都是这么操作的”，将巨额解押款直接支付给卖方；还有的买方虽然已经实际入住多年，却因为始终没有办理产权登记，在卖方发生债务纠纷时突然被卷入法院执行程序。这些问题的背后，都指向房地产交易中的一个基本规律：买房不能只看“房子”，还必须同时审查“人、权、债、税、钱、程序和证据”。从律师实务角度看，一笔相对安全的房屋买卖，应当至少完成以下几个层面的风险控制。

一、首先要理解：签了合同，并不等于已经取得房屋所有权。

这是房产买卖中最基础，同时也是最容易被忽视的法律问题。根据《民法典》关于不动产物权的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。与此同时，当事人之间订立有关不动产物权变动的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；没有办理物权登记，并不当然影响合同本身的效力。翻译成房屋买卖中的通俗语言，就是：房屋买卖合同有效，与买方已经取得房屋所有权，是两回事。比如，甲把自己的房屋卖给乙，双方签订了一份合法有效的房屋买卖合同，但没有办理过户。此时，从合同关系上说，甲负有将房屋过户给乙的义务；但从物权登记状态上说，只要产权仍登记在甲名下，乙就尚未完成产权取得。这个时间差，恰恰是大量风险产生的空间。在这一期间，如果卖方反悔、一房二卖、房屋被法院查封、卖方进入债务执行甚至死亡产生继承问题，原本看似简单的房屋交易，就可能瞬间变成合同诉讼、执行异议之诉、确权纠纷甚至多方利益冲突。因此，律师审查房地产交易时，通常不会只问一句：“合同签了吗？”而会继续追问：“过户了吗？”因为对于买方而言，合同是取得房屋的请求权基础，登记才是最终完成产权转移的核心节点。

二、买房第一步不是签合同，而是调查产权。

很多购房者的交易顺序恰恰相反。先看房，觉得满意；再谈价格；价格谈妥以后，中介催着交定金；定金付完以后，才开始研究产权。这相当于先把自己绑到交易上，然后再调查这笔交易有没有问题。人类在面对心仪房子时，对“风险控制”四个字的理解有时会突然变得十分浪漫。从律师角度看，正确的顺序应当是：先审查，后承诺；先尽调，后付款。不要只看不动产权证，还要看不动产登记簿记载状态。不动产权证当然重要，但不能把它当作产权调查的全部。我国实行不动产统一登记制度，不动产登记包括首次登记、转移登记、抵押登记、预告登记、查封登记等多种类型。因此，在条件允许的情况下，买受人应当尽可能核实：房屋目前登记在谁名下；是否存在共有；是否设立抵押权；是否存在查封、限制处分等司法措施；登记用途是什么；土地性质如何；产权面积是多少；是否存在异议登记或其他权利负担……对于交易金额较大的二手房，律师通常建议在签订正式合同前完成一次产权核查，在申请过户前再次核查。为什么需要查两次？因为房产风险不是静止的。签约当天没有查封，不代表一个月以后仍然没有查封。尤其当卖方本身经营企业、存在大量对外负债、正在涉诉，或者明显急于低价出售资产时，更应警惕签约后、过户前新增查封的风险。

三、有必要调查一下卖方情况，而不仅仅是调查房屋情况。

房屋交易里经常出现一个误区：大家调查房子，却不调查卖房的人。实际上，对于买方而言，卖方的履约能力和债务状况有时与房屋产权本身同样重要。例如，一套目前没有被查封的房子，如果房主已经身陷多起诉讼、对外负债巨大，那么从签约到过户这一期间就存在明显的司法查封风险。所以，对于高额房地产交易，尤其涉及以下情况时，应提高交易调查强度：卖方是企业主或者实际经营者；卖方存在大量民间借贷；房价明显低于市场价格；卖方要求短时间内一次性收取大量房款；卖方急于出售唯一核心资产；房屋近期曾反复抵押、解押；交易中出现异常的第三方收款安排……如果交易金额巨大，还可以依法结合公开诉讼、执行信息等，对卖方风险进行辅助判断。当然，这种调查不能代替产权登记查询，但能够帮助买方判断：自己面对的是一个普通卖房人，还是一个可能随时被债权人追索的高风险交易主体。

四、夫妻共同财产，是二手房交易最常见的潜在争议之一。

二手房买卖过程中，很多人存在一个简单甚至危险的认知：“房产证写谁的名字，就由谁说了算。”事实上，产权登记人与真正涉及财产权利的人并不总能简单画等号。尤其是在婚姻关系存续期间取得的房产中，即使房屋只登记在夫妻一方名下，也仍然可能涉及夫妻共同财产问题。因此，对于已婚卖方，买受人至少应核实：房屋取得时间；卖方结婚时间；购房款来源；是否存在夫妻财产约定；配偶是否知晓并同意交易……实务中比较稳妥的处理方式，是让可能涉及权利的配偶共同签署房屋买卖合同，或者至少就出售房产、收取价款、办理过户等事项出具明确书面意思表示。这一步不能简单理解为形式主义。其真正目的，是防止以后出现这样的场景：卖方拿着钱消失了，配偶出现了，告诉买方：“卖房这件事我不知道。”随后交易从普通买卖合同履行问题，升级为夫妻共同财产、代理权、无权处分甚至善意取得等复杂争议。

关于共有房屋，司法实务也明确区分“合同效力”和“能否实际完成产权转移”。部分共有人处分共有房屋，并不意味着房屋买卖合同必然无效；如果出卖人最终不能取得处分权并导致产权无法转移，买受人可以依据相关规则解除合同并追究违约责任。这再次说明：合同能不能成立，与房子最后能不能真正过户，必须分别判断。

五、继承房产交易，不能只看现在是谁拿着钥匙。

继承房屋是二手房交易中的另一类高风险资产。例如老人去世以后，某个子女长期居住在该房屋内，于是便认为房子自然归自己所有，并直接对外出售。但继承关系并不会因为某个人长期占有房屋就自动变得简单。购买继承形成的房屋，应重点确认：原产权人是否已经死亡；法定继承人范围；是否存在有效遗嘱、遗赠扶养协议；继承程序是否已经完成；产权是否已经依法登记至卖方名下；是否存在其他继承人争议……如果多个继承人之间尚未厘清产权，买方贸然付款，很可能把一笔房屋买卖做成一场家庭继承大战的“赞助项目”。律师处理此类交易时，一般更重视权利形成链条。也就是说，不仅要看今天证上写着谁，还要看这个人为什么能够取得产权。如果产权来源本身存在争议，后续交易的风险就会成倍放大。

六、存在抵押的房子并非不能买，关键是怎样解押。

目前大量二手住宅存在银行按揭贷款，因此“带抵押出售”并不罕见。真正危险的并不是房屋存在抵押，而是交易双方没有设计清晰、安全的解押机制。实践中常见的一种方式是：卖方还有100万元贷款没有还清；买方先支付100万元；卖方拿这笔钱还银行贷款；银行解除抵押；双方再办理过户。理论上逻辑十分顺畅。问题在于，买方把100万元交出去之后，如果卖方把钱挪作他用怎么办？即使卖方确实还了银行，解除抵押后突然反悔怎么办？或者在抵押解除以后、产权过户以前，又被其他债权人申请法院查封怎么办？因此，涉及解押资金时，必须特别注意：解押金额应当核实；付款目的应写入合同；原则上尽可能采取监管、直接还贷或闭环支付方式；约定解押完成期限；约定解押失败如何处理；约定卖方挪用资金的违约责任；尽可能缩短解押至过户之间的时间间隔。房地产交易中一个非常实用的原则就是：资金每提前支付一步，买方风险通常就增加一步；产权每向买方转移一步，买方风险才相应下降一步。所以，付款节点与产权节点必须相互绑定。

七、发现房屋被查封，应当立即重新评估交易。

房屋查封是二手房交易中最危险的情形之一。如果在签约之前已经发现房屋存在司法查封，原则上不建议买方按照普通二手房方式继续支付大额价款。如果是在合同履行过程中突然被查封，则需要立即判断：查封时间；查封法院；执行依据；申请执行人；查封金额；买方已经支付多少房款；是否已经实际占有房屋；未办理过户是否属于买方自身原因。因为这些事实可能直接影响买方后续是否具备排除执行的可能性。尤其需要注意的是，最高人民法院2025年发布的执行异议之诉司法解释，对不动产买受人排除一般金钱债权强制执行的条件进行了明确规定。对于登记在被执行人名下的不动产，买受人如果主张排除一般金钱债权执行，需要关注诸如查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同、价款支付情况、是否已经合法占有以及未办理转移登记是否并非自身原因等因素。这意味着：“我已经付钱了”本身，并不足以当然阻止法院执行房屋。同样，“我已经住进去了”也不是绝对安全。出现查封后，应尽快固定合同、付款、交房、催办过户、贷款审批、税费办理等完整证据链，并根据执行程序采取执行异议、执行异议之诉或者相关实体诉讼措施。

最高人民法院近年来也持续强调房屋买受人与申请执行人之间权利冲突的精细化判断。所以买房最理想的状态永远不是：“出了事以后我应该能打赢官司。”而是：尽可能不要让房屋在自己完成过户以前进入执行程序。诉讼胜率再高，也没有正常过户省钱。

八、房屋买卖合同不要只写价格，必须写清完整交易路径。

很多当事人签署的二手房合同，最大的缺陷不是没有合同，而是合同只有“交易结果”，没有“交易过程”。比如合同写着：“房屋总价500万元，买方支付定金50万元，剩余450万元于过户前支付。”短短一句话，看起来什么都约定了。实际上几乎什么重要问题都没有解决。一份能够真正控制风险的房屋买卖合同，至少应解决以下核心问题：房屋具体状况；产权和权利负担；成交价格；定金；首付款；贷款；解押；资金监管；网签；税费；户口迁出；腾房；产权过户；附属设施；物业、水、电、燃气费用；租赁关系；学位或者教育资源承诺；装修和家具家电；违约责任；合同解除；送达地址；争议解决……真正专业的合同，不是字越多越好，而是能够预判：如果下一步没有顺利发生，应该怎么办。

九、定金条款一定要写明性质，不要“定金”“订金”混着用。

买房时最常见的一笔钱就是定金。但实务中经常见到“订金”“意向金”“诚意金”“保证金”等不同名称。法律判断一笔钱是否具有定金性质，不应只依赖交易中随意使用的名称，而应结合双方约定和法律规定判断。尤其需要注意，定金具有担保功能。因此，如果双方明确设立定金担保，一方根本违约时，可能产生不返还定金或者双倍返还定金的法律后果。但在房地产实务中，仅仅写一句“支付定金20万元”还不够。应进一步约定：定金担保什么义务；何时支付；何种情况构成买方违约；何种情况构成卖方违约；因贷款审批、限购政策、产权异常等原因无法继续交易时如何处理；定金是否抵作购房款……否则真正发生纠纷以后，双方往往各自理解出一个完全不同的版本。

十、贷款买房，必须把“贷款批不下来怎么办”写进合同。

这是大量购房人最容易忽略的一条。例如：房屋总价500万元；买方自己只有200万元；其余300万元准备贷款。但合同只写：“买方应于某日前支付全部剩余房款。”后来银行只批准200万元贷款。剩下100万元怎么办？如果合同没有针对贷款不足进行特别约定，买方可能仍然负有按照合同筹集资金付款的义务。于是出现一种非常痛苦的局面：买方不是不想买，而是真的没有钱；卖方则认为：有没有钱是你的问题，合同约定你就必须付款。最终，买方可能承担逾期付款甚至根本违约责任。因此，只要购房资金依赖贷款，就应提前设计：贷款金额；贷款银行；申请期限；买方配合义务；卖方提供材料义务；贷款不足如何补足；银行拒贷如何处理；因政策变化导致贷款比例变化如何处理；因买方征信原因拒贷与非买方原因拒贷是否区别处理。合同最怕一句万能条款：“贷款问题由买方自行解决。”它很省墨水，也很擅长制造诉讼。

十一、付款安排必须与交易安全节点挂钩。

购房付款不宜只按照日期设置，而应尽可能按照交易节点设置。例如：签约支付定金；完成产权核验支付首期款；解除抵押后支付第二期款；完成转移登记后支付大部分尾款；完成交房、户口迁出和物业结清后支付最后留存款。当然，每笔交易具体安排不同，不能机械套模板。但是核心原则应当相同：不要让一方在没有获得相应交易成果的情况下先承担过大的履行风险。尤其对于买方而言，一般不建议在产权尚未得到有效控制之前，将全部价款直接支付给卖方。而对于卖方而言，同样不应在尚未收到安全比例房款前，就无条件完成产权转移。好的交易结构，本质上是让双方都无法轻易伤害对方。它依靠的是机制，不是人品。房地产交易金额动辄数百万元，把全部安全寄托在“对方看起来挺老实”上，多少有些对财富缺乏必要的敬畏。

十二、约定违约金，不要只追求“写得狠”。

很多人审查房屋买卖合同时特别喜欢看违约金：“一天千分之五够不够？”“违约赔30%是不是更保险？”于是合同看起来杀气腾腾。但真正进入诉讼以后，违约金能否得到法院完整支持，还需要结合实际损失、合同履行情况、过错程度等因素依法判断。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》进一步明确了合同解释、违约责任等相关裁判规则。因此，违约责任设计的重点不是“越高越好”，而是：明确什么行为构成违约，以及发生违约以后对方究竟可以采取什么措施。比如：逾期付款超过15日，卖方可以解除合同；逾期过户超过15日，买方可以解除合同；卖方一房二卖，承担明确违约责任；因卖方债务导致房屋查封不能过户，视为根本违约；隐瞒抵押、租赁、共有情况，承担违约责任；逾期迁户口按日承担违约金；逾期交房按日承担使用费或违约金……这些条款往往比单独写一个巨额违约金数字更加重要。

十三、一房二卖，关键不是谁先签合同这么简单。

卖方先后将同一套房屋出售给两个人，是房产纠纷中极具破坏性的一类案件。普通人的直觉通常是：谁先签合同，房子就应该归谁。但房地产交易涉及债权与物权的区分，实际结果不能仅凭签约先后简单判断。因此，对买方最现实的防范措施不是研究“一房二卖以后怎么打赢官司”，而是：尽快完成网签、登记等法定手续符合条件时考虑办理预告登记；控制交易周期；避免长期拖延过户；付款与产权转移同步推进。特别是预告登记制度，本身就是降低不动产交易中再次处分风险的重要工具。最高人民法院2025年就执行异议之诉司法解释答记者问时也明确提到，依法进行预告登记，可以对他人通过交易、强制执行等方式取得相应物权登记形成重要限制和保护。

十四、买卖带租约房屋，必须核实实际占有人。

看房时发现房屋有人居住，不要只听卖方解释：“这是我亲戚。”律师会继续问：“有租赁合同吗？”因为房屋出售与房屋租赁可能同时存在。购买带租赁关系的房屋时，应核实：承租人身份；租赁期限；租金支付情况；押金；是否存在长期低价租赁；承租人是否已经放弃优先购买权或者相关权利如何处理；交房时租赁关系是否终止。如果买方购买房屋的目的就是自住，那么“产权过户成功但租客不搬”显然并不算一次圆满交易。因此，合同应明确：房屋究竟以空置状态还是带租约状态交付。

十五、购买学区、学位、户口属性房产，不要只写一句“保证可用”。

房地产交易除了房屋本体价值，还可能附带户籍、教育资源、停车位等其他利益。这些内容尤其容易产生口头承诺纠纷。例如中介或者卖方口头表示：“学位肯定没用过。”“买完马上就能迁户口。”“车位一直跟着房子。”这些承诺如果对于购房决定具有重大影响，就应当尽可能落实到书面合同，并写清：承诺的具体内容；核验方式；完成期限；无法实现时属于一般违约还是根本违约；违约赔偿标准。否则诉讼时买方会发现：自己记得清清楚楚的一句话，在证据世界里可能从来没有发生过。

十六、户口迁出问题，一定要单独约定。

二手房交易中常见一种尴尬局面：产权已经过户；房款已经支付；卖方户口却一直不迁。由于户籍迁移具有行政管理属性，单纯依靠普通民事强制履行并不总能解决所有实际问题。因此，交易前应核实户口状态，并在合同中设置经济约束，例如：约定具体迁出日期；预留一定尾款；按日约定合理违约金；卖方保证不存在其他无法控制的户籍人员。相比房款全部付清以后不断打电话催卖家，预留一笔尾款通常更具有语言说服力。

十七、不要忽略物业费、水电燃气和附属设施。

房地产纠纷并不总是几百万的大问题。很多交易完成以后，双方会为了几千元物业费、家具、空调甚至一个热水器重新争执。原因基本相同：签合同时没人觉得这些值得写。因此交房时应制作书面交接清单，明确：物业费结清时间；水、电、燃气读数；维修基金资料；钥匙数量；门禁卡；停车位或者车位权益；家具家电品牌、数量；固定装修是否保留；房屋是否存在租赁；房屋当前实际状态。可以拍照、录像并由双方确认。证据做得越细，日后争议越少。

十八、中介不是交易安全的最终责任人。

房产中介在二手房交易中承担重要的信息撮合和流程协助功能。但买卖双方必须认识到：中介参与交易，不等于交易已经经过专业法律审查。中介关注的核心通常是：交易能否促成。律师关注的核心则是：如果交易不能正常完成，当事人能否安全退出、追回资金并追究责任。两者的职业功能并不相同。因此，对重大交易，不能因为中介说：“都是标准合同”就停止审查。所谓标准合同，通常只是一个通用框架。真正决定风险的，往往是补充条款。而且对于中介承诺，也应注意留存微信、短信、录音、书面说明等证据。

十九、卖方也有风险：不要认为只有买方会吃亏。

很多房屋买卖普法文章几乎完全站在买方角度。实际上卖方同样存在大量风险。例如：买方迟迟贷款不到账；买方资金链断裂；买方要求先过户后付款；买方利用合同模糊条款要求降价；买方恶意拖延交易等待市场变化；买方在房价下跌后寻找理由解除合同。因此，对于卖方，同样应重点保护：买方付款能力；付款时间；贷款申请进度；资金监管；逾期付款责任；合同解除权；房屋交付与尾款之间的同步关系。尤其要警惕：产权已经过户给买方，但大额房款尚未安全到账。一旦出现这种情况，卖方的交易地位会急剧恶化。

二十、房价大涨或者大跌，是最考验合同质量的时候。

房地产交易最容易发生违约的两个阶段：房价迅速上涨；房价迅速下跌。房价上涨时，卖方可能后悔：“我卖亏了。”房价下跌时，买方可能后悔：“我买贵了。”于是双方开始重新研究合同，试图寻找解除交易的理由。有意思的是，房价稳定时很多人觉得合同只是流程；房价剧烈波动以后，突然每个标点符号都变得具有法哲学意义。因此，合同要提前解决：贷款失败；政策变化；限购限贷；税费变化；产权障碍；不可归责于双方的客观障碍；单方拒绝交易；履行迟延。合同设计得越清楚，市场波动时越不容易被情绪重写。

二十一、发生违约以后，第一件事不是吵架，而是固定证据。

房地产纠纷发生以后，不少当事人的第一反应是：打电话骂对方。从诉讼角度看，意义通常不大。律师真正关心的是：有没有合同；有没有付款凭证；有没有催告记录；有没有拒绝履行的书面证据；有没有中介聊天记录；有没有产权查询记录；有没有贷款审批材料；有没有交房证据。因此一旦出现明显违约迹象，应当迅速完成三件事：第一，停止扩大损失。例如不要在产权风险已经暴露以后继续支付大额价款。第二，固定证据。保存合同、转账、微信、短信、邮件、录音以及中介沟通资料。第三，作出正式法律意思表示。需要催告履行的，及时催告；需要解除合同的，应依法作出解除通知；需要财产保全的，应评估是否及时申请；已经涉及查封执行的，应立即研究执行异议等程序。很多案件最后输赢的差距，不是法律理解相差多少，而是证据有没有留下来。

二十二、必要时尽早采取财产保全。

如果卖方已经明确拒绝履行，同时存在转移资产风险，仅仅起诉有时并不足够，因为诉讼需要时间，即使最后法院判决卖方赔偿，如果卖方名下已经没有任何可供执行的财产，胜诉判决也可能变成一张昂贵的纸。因此，对于符合条件的案件，应及时研究财产保全。特别是在以下情形下，需要高度关注：卖方准备再次出售房屋；卖方大量负债；卖方已经涉及多起执行案件；卖方正在转移资产；买方已经支付大额房款。房屋买卖案件真正的成功，不只是“赢下判决”，而是：最终真正取得房屋，或者真正拿回钱。

二十三、律师审查房屋买卖交易时，实际上审查什么？

从实务角度看，一套完整的房产买卖法律审查，可以归纳为七个字：人、房、权、债、钱、税、证。所谓“人”，是交易主体。卖方是谁？有没有完全民事行为能力？是不是实际权利人？有没有代理？代理权限够不够？配偶和共有人是否同意？所谓“房”，是交易标的。地址、面积、用途、装修、附属物、实际占有状态是否明确？所谓“权”，是产权状况。有没有共有、抵押、查封、异议登记、租赁或者其他限制？所谓“债”，是外围风险。卖方是否大量负债、涉诉、进入执行程序？所谓“钱”，是付款路径。什么时候付款？付给谁？如何监管？贷款失败怎么办？所谓“税”，是税费分配。各项税费由谁承担？因政策调整增加的成本如何处理？所谓“证”，就是证据。发生争议以后，你能不能证明自己说的事情？把这七个维度查明，一套房屋的主要法律风险基本就能够呈现出来。

二十四、房屋买卖中，应特别警惕的十种“危险信号”。

从律师处理纠纷的经验看，如果交易中出现以下情形，应当明显提高风险等级：第一，成交价格明显低于正常市场水平；第二，卖方反复强调必须立即付款；第三，卖方拒绝提供完整产权资料；第四，卖方要求把房款支付给无关第三人；第五，存在多个抵押权或者频繁抵押、解押记录；第六，房屋产权刚刚通过继承、赠与、离婚析产等方式取得；第七，卖方存在大量诉讼和执行风险；第八，中介持续催促签约，却阻止买方进行独立法律审查；第九，卖方不愿让配偶、共有人参与签约；第十，对“为什么这么便宜”“为什么这么着急”等关键问题，始终没有合理解释。出现一个信号，不代表交易一定有问题。但多个信号同时出现时，最重要的事情通常不是继续砍价，而是停下来重新审查交易。

二十五、律师实务中的房屋交易十二条原则。

如果将前面的内容压缩成最具操作价值的十二条，可以记住以下原则：第一，先查产权，再交定金。第二，查房也要查人。第三，合同有效不等于已经取得产权。第四，能够尽快过户，就不要长期拖延。第五，大额资金尽量不要脱离监管。第六，抵押房交易必须设计闭环解押方案。第七，涉及夫妻、共有、继承的房屋，提高一级审查标准。第八，贷款依赖型交易必须提前约定拒贷风险。第九，所有重要口头承诺都转化成书面条款。第十，付款节点必须与产权、交房节点相互制衡。第十一，发生异常立即固定证据，不要继续盲目履行。第十二，判断一笔交易是否安全，不能只问“合同有没有效”，还必须问“房子最后能不能过户，钱出了问题能不能拿回来”。

结语：房地产交易真正需要购买的，是确定性。

对大多数家庭来说，一套住房可能意味着十年、二十年甚至更长时间积累的财富。因此，房地产交易中的法律审查，本质上不是增加交易成本，而是在购买一种确定性。确定卖方有权出售；确定房屋不存在不能接受的权利负担；确定付款以后产权能够转移；确定产权转移以前资金不会失控；确定出现违约以后能够退出；确定发生诉讼以后手里有证据；确定即使最坏情况发生，也仍然存在追回房款或者取得房屋的法律路径。律师处理房屋买卖纠纷越多，越会发现一个规律：绝大多数房地产诉讼，并不是因为当事人不知道房屋买卖需要签合同，而是因为签合同时认为某些问题“以后再说”。而真正发生纠纷以后，“以后再说”的问题，往往都需要法院来说。因此，无论购买的是普通住宅、改善型住房还是高价值物业，在签署正式合同和支付大额资金以前，都应完成必要的产权调查、主体审查和合同风险评估。对于普通交易而言，花时间把合同和交易结构做好，也许只是多一道程序；对于出现风险的交易而言，这道程序可能决定的是数十万元甚至数百万元的最终归属。房地产可以买错价格，甚至可以买错装修风格。最不能买错的，是产权和法律风险。