房屋拆迁安置补偿相关法律问题概述

房屋拆迁，是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。其中，拆迁单位称为拆迁人，被拆除房屋的单位和居民称为被拆迁人。拆迁作为一种民事活动，所涉及的民事法律关系主要表现在拆迁补偿与拆迁安置两个方面，拆迁人以给予被拆迁人补偿、安置，取得拆迁被拆迁人房屋的权利。这也是城市房屋拆迁活动的核心内容，而且二者相互联系，密不可分，因此，《城市房屋拆迁管理条例》设专章对拆迁补偿与拆迁安置加以规定。

(一)拆迁补偿

拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的被拆迁人给予相应补偿的行为。根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条的规定，拆迁补偿的范围包括拆除的主体房屋和附属物，违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。附属物一般是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。因附属物对于被拆迁人来说也具有一定的经济价值，拆除附属物必定对被拆迁人带来经济损失，所以，补偿范围应当包括附属物。而违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，属于《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》规定的必须拆除的建筑或必须经过改正方可使用的建筑因此，在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑不给予补偿。违章建筑主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；(3)擅自改变了使用性质建成的建筑；(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。违章建筑的认定应由规划行政主管部门依职权判定，并出具证明，拆迁人或者拆迁主管部门无权认定。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。°按照《城市规划法》第33条规定，拆迁人对拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。而未超过批准使用期限的临时建筑是合法建筑，拆除未到期限的临时建筑会给被拆迁人带来一定的经济损失，因此，应当给予适当补偿。适当补偿是鉴于临时建筑的特点，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。这是符合公平原则的。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。因此，拆迁补偿的对象就是指被拆除房屋的所有权人。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃房屋所有权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，产权调换之后拥有调换房屋的产权。被拆迁房屋的补偿金额应按照等价有偿原则，根据被拆除房屋所在的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。所谓区位是指房屋的地理位置，主要包括在城市或者区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、公园、医院、政府机关、娱乐场所等)的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值有极其重要的决定作用。所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上表明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的，按实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。除此之外的因素还应当包括被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。只有参照上述各种因素对被拆迁人进行补偿，才能体现拆迁补偿的科学、合理、公平，切实保护被拆迁人的财产权。减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。

(二)拆迁安置

拆迁安置是指拆迁人将被拆除房屋的使用人安排到由拆迁人新建、购置或拆迁人提供的其他房屋中居住或使用的行为。安置是实物安置，与补偿不同。补偿是对被拆除房屋所有权的补偿，解决的是所有权问题；安置是对被拆除房屋使用人的安置，解决的是使用权问题。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，拆迁安置的对象应当是被拆迁人。同时，对房屋使用人的利益也予以保护，如在拆迁出租房屋时，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署；拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。

针对拆迁实践中一些房地产开发商为追求高额利润，为被拆迁人提供的安置房规划设计不合理，工程质量差，甚至没有经过竣工验收就交付使用等严重侵害被拆迁人利益的情况，《城市房屋拆迁管理条例》第28条规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁安置的方式，主要表现为两种：一种是原地安置，另一种是易地安置，具体应由当事人协商解决。拆迁人应当被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

二、拆迁补偿安置协议概述

(一)拆迁补偿安置协议的概念

《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。如前述，在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间发生的民事法律关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关问题，拆迁当事人应当就双方的权利义务作出明确的界定，以便使拆迁工作的顺利进行。根据条例规定，结合拆迁工作实际情况，可以认为，拆迁补偿安置协议就是拆迁人与被拆迁人之间就被拆除的房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达成的协议。它是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的拆迁补偿安置协议对当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除协议。拆迁补偿安置协议的内容因拆迁补偿方式的不同而有所差别。实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议的主要内容是补偿金额、搬迁期限；实行产权调换的，拆迁补偿安置协议应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

(二)拆迁补偿安置协议的当事人

拆迁当事人是拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋承租人。具体而言，拆迁非出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人和被拆迁人；拆迁出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人。

1.拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。拆迁实际活动中，拆迁人通常为房地产开发企业等建设单位，也即《解释》所称的出卖人，为便于与拆迁活动当事人的称谓统一，《解释》对在拆迁活动中的房地产开发企业，没有称出卖人，而是仍称为拆迁人。但因目前也有一些非房地产开发企业的单位实施房屋拆迁行为的情况，如对国家依法收回的国有土地使用权，政府在委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让，正在成为城市土地供应的主要方式。而政府委托从事拆迁的单位，就不完全是房地产开发企业。因此，《条例》所说的拆迁人不仅包括房地产开发企业，也有其他单位。对拆迁人下属的具备资质的分支机构和接受拆迁人委托的单位，在得到拆迁人的授权后，以拆迁人名义订立拆迁补偿安置协议，或以自己的名义订立拆迁补偿安置协议而发生的纠纷，授权分支机构和其他单位进行拆迁的拆迁人应为诉讼主体。为避免对拆迁人主体理解不当，我们将《解释》所称的拆迁人仅限定为房地产开发企业(出卖人)，不包括其他单位。

2.被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括持有房屋所有权证的人和通过继承、买卖、离婚、赠与等形式对被拆迁房屋已实际享有占用、使用的所有人。

(三)拆迁补偿安置协议的性质、特征

《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。据此，被拆迁人有权选择不同的补偿方式与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而采取不同补偿方式分别订立的拆迁补偿安置协议的性质、特征是不同的。对此，我们作如下区别论述：

1.采取货币补偿方式的拆迁补偿安置协议。如前述，货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃房屋所有权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋所有权人进行货币形式的补偿。从该协议当事人双方的权利义务内容看，被拆迁人以放弃房屋所有权为代价，取得相应的一定数量的货币，而拆迁人则是以支付一定数量的货币为对价，享有被拆迁房屋的所有权，是一次性了断的补偿方式。这完全符合买卖合同的特征，属于买卖合同的一种类型。由此发生纠纷的，可适用买卖合同的法定规则予以处理。

2.采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议。产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。从该补偿方式显示的当事人双方权利义务内容看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋；被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取得拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。也就是说拆迁人以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。由上述双方当事人的权利义务，我们可以认为，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。

所谓互易合同是指双方当事人约定以金钱以外的财产权进行相互交换的协议，又称以物易物合同、以货换货合同。互易合同具有以下特征：(1)互易合同为诺成合同。它自当事人双方就财产权进行交换的意思表示达成一致起即为成立，无需以物的现实交付为成立条件。(2)互易合同是双务、有偿的转移财产的合同。当事人双方要相互交换财产，一方接受对方财产必须向对方支付相应的对价，双方交换的财产价值一般相当，如价值不等时，一方应向对方支付一定货币予以补偿。(3)互易合同是非金钱以外的物的交换。这是互易合同最主要的特征，是与买卖合同的根本区别。当事人双方是直接以价值相当的货物进行交换，一般不出现金钱支付形式，除非双方交换的货物不等值时，一方需给对方一定数量的货币作为补偿。交换的财产可以是动产，也可以是不动产：既可以是种类物，也可以是特定物。非物质财产的智力成果，如商标权、专利权等不能作为互易合同的客体。对互易合同的分类，学术界较为一致采郑玉波先生的观点，即互易分为一般互易与补足价金的互易，一般互易又分为单纯互易与价值互易。一般互易就是双方当事人互相交付给对方财产并转移财产权利。单纯互易是当事人双方不考虑对方给付的标的物的价值。价值互易是指当事人双方以标的物的价值为标准相互交换财物，转移财产权。补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产权，而对方除转移财产权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价。从拆迁实践看，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同。互易合同虽在《合同法》分则中没有具体规定，但《合同法》第175条对互易合同适用法律作出了规定，即当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，可参照买卖合同的有关规定。可见，在我国《合同法》是将互易合同作为一种特殊的买卖合同而加以规定处理的。