哪些商品房销售广告可以视为要约？

目前，商品房买卖90％以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。据报载，在2003年“3.15”国际消费者权益保护日，中国消费者协会公布2002年因商品房广告虚假引起的投诉比上一年增长177％，成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。近几年来，社会上要求整治商品房销售虚假广告的呼声日益高涨，国家有关部门也下了很大的力气予以治理整顿，但因相关的法律措施不配套，法律责任的界限不明确，虚假广告已成为商品房销售领域的痼疾，根治较难。有人在报纸上写了一则笑话：说某地举办吹牛大赛，最终杀入决赛圈的一水儿全是售楼小姐。还有人撰文指责有的商品房广告简直就是颠倒黑白，说：明明是商住混杂的塔楼，却说成是与国际接轨的SOHO产品；明明是积压多时的空置房，却说成是保留单位、典藏户型；明明是楼盘紧靠着蚊虫滋生的烂泥塘，却说成是热带雨林性气候。本条司法解释就是在征求各方面意见的基础上，对商品房销售广告的民事责任作出的一个新的界定。

本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。

本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。这些说明和允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广播上发布的广告，更是容易产生广告应有的诱惑力，因此，如何界定房地产广告中说明和允诺的法律责任，统一对这一类纠纷的法律适用尺度，是审判机关必须面对的迫切课题。

目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：

（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。

（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等等。

（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24小时热水，温泉入户，网络宽带入户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。

（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享CBD的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供“始于零岁，伴随一生＇的社区教育新模式”，等等。

（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。

审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，有不同意见。一种意见认为，像其他商业广告一样，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约引诱，意在邀请购房者提出购房要约，而作为要约邀请的售楼广告是没有拘束力的，因此，商品房销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订人合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。另一种意见认为，由于要约引诱具有“对世性”，当事人在发出要约引诱时必须先尽前契约义务，如揭示合同内容的所有事实，不能随心所欲或作虚假的陈述，因此广告的真实性已成为当今世界各国对广告的最基本的要求。由于开发商对其在售楼广告中作出的说明和允诺的内容，往往又利用其订立合同时的优势地位，拒绝订入合同中，故其明白无误的“说明和允诺”从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺，即广告许诺具有不可撤回性，也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、协力、诚信为内容的前契约义务，通常称之为“要约的形式拘束力”。《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）第9条规定：“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、用途、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当表明赠送的品种和数量。”这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理，即清楚明白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力。因此开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦与购房人与之签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。

从实践的情况看，已有部分地区对销售广告和宣传资料的问题突破传统认识，开始区别情况予以认定。如《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》对未订入合同中的销售广告内容，规定只要符合5种情形之一的，广告内容具有法律约束力。①深圳市也明文规定，售楼广告视同购房合同的附件，与合同文本具有同样的法律效力。建设部、国家计委等7部委在2002年4月发布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中要求“房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确”。因此，严格规范房地产广告中的许诺体现了实践的要求，已是大势所趋。

最高人民法院于2001年7月二审判决的新疆李会同等120名购房户与天海房地产公司、某某保险公司等还本销售商品房纠纷案就是涉及商品房销售广告如何承担法律责任的判决。该案的简要情况是：1994年6月，新疆天海实业开发总公司、天海房地产公司在《乌鲁木齐晚报》等媒体上刊登广告称：本公司开展天海花园（住宅小区）微利发售，五年还本活动。自1994年11月5日起，天海房地产公司、某某保险公司在《新疆日报》《乌鲁木齐晚报》等媒体上多次刊登广告称：“天海房地产公司、某某保险公司隆重奉献还本信誉保险”，“郑重宣誓只要长城还在，五年必将还本”，“天海集团公司首家推出“期限五年，还本售房＇方案，并与某某保险公司推出“还本信誉保险，服务，凡购买天海花园小区商品房的单位和个人均可享受“五年还本＇，同时某某保险公司向天海公司对客户提供“五年还本＇信誉保险”。从1994年6月至1995年7月，李会同等120人分别与天海房地产公司签订了《还本售房协议书》《债权证明》并进行了公证，约定：李会同等120人分别购买天海房地产公司的房屋各一套，一次性交清购房款，天海房地产公司短期内办理房产证，从交款之日起五年后，购房人收回本金。上述协议签订后，李会同等120人分别依约交付了购房款，天海房地产公司亦依约交付了房屋。五年后，因天海房地产公司未履行还本义务，李会同等120人向新疆维吾尔自治区高级人民法院起诉，请求判令天海物业公司承担16277043.20元的还本责任，xX县农行承担注册资金不到位的责任，某某保险公司承担补充偿还的责任，董新胜等人承担投资不到位的股东连带责任，并承担本案的诉讼费用。一审法院还查明：天海实业开发总公司1993年8月成立，1995年6月9日变更为天海集团公司，1997年9月22日被吊销营业执照。天海房地产公司由天海实业开发总公司于1994年2月投资500万元成立，1997年9月4日被吊销营业执照。天海物业公司于1994年9月设立，由天海集团投入500万元的注册资金，主要是锅炉房、供排水、在建基础工程。1994年11月8日，天海房地产公司与某某保险公司签订《商品房屋销售五年期还本信誉保险协议》，约定由天海房地产公司向某某保险公司投保该保险，保险期满后，确认天海房地产公司不能返还购房户的购房款时，某某保险公司将按本协议载明的保险金额（按天海房地产公司每套商品房屋销售价格的50％计算）承担保险责任。保险费根据保险金额按综合费率9％计算，保险期限为房屋售出之日起，五年期满止，所有售出的房屋必须参加本保险，天海房地产公司必须将所有售房款的50％交付某某保险公司作为信誉保证，天海房地产公司的宣传涉及保险内容，必须经过某某保险公司认可，方能使用。1994年12月6日，天海房地产公司与某某保险公司签订《关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议》，约定终止《商品房屋销售五年期还本信誉保险协议》，由天海房地产公司以广告形式向社会公众作出协议终止的声明。李会同等120人与天海房地产公司签订的《还本售房协议》《债权证明》中未涉及与某某保险公司相关的条款约定，从120名购房户所举证据中，证实某某保险公司于1994年11月5日开始与天海房地产公司在《乌鲁木齐晚报》等媒体上刊登有关五年还本售房的广告，李会同等120人提供的《120户“五年还本”购房户名单》中有56位购房时间为1884年6月14日至1994年11月4日（见名单中序号第1位李晓才至第56位袁江）。194年11月5日以后，当天海房地产公司在新闻媒体上登广告时，某某保险公司没有以任何形式提出异议，同年12月6日以后，某某保险公司亦未以任何形式表明其与天海房地产公司已解除合同。诉讼中，天海房地产公司和李会同等120人承认未向某某保险公司交纳过保险费用。最高人民法院二审还查明，1994年11月24日和12月1日，中国人民保险公司新疆维吾尔自治区分公司就其与天海房地产公司联合开办商品房屋五年期还本信誉保险业务的可行性，书面请示中国人民保险公司财产险部和中国人民银行新疆维吾尔自治区分行，1994年12月3日，中国人民保险公司财产险部书面批复中国人民保险公司新疆维吾尔自治区分公司：此类业务涉及经济担保，是总公司行文明令禁止开办的业务，目前不宜开办此类业务。

新疆维吾尔自治区高级人民法院经审理认为，（一）李会同等120名购房户在与天海房地产公司签订《五年还本售房协议书》时，国家现行法律、法规都没有禁止性规定，双方意思表示真实，内容合法，该协议应认定为有效，五年期满，天海房地产公司应向李会同等120名购房户承担还本责任。天海集团公司在天海房地产公司被工商行政管理机关吊销营业执照后，作为天海房地产公司的出资人，依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第192条的规定，应当对天海房地产公司的债权债务进行清算。在清算期间，公司的人格并未消灭，只是权利能力被限制于清算范围之内，但天海集团公司随后不久也被工商行政管理机关吊销营业执照，依法亦应进行清算，根据工商行政管理机关意见，天海集团公司所属企业债权债务由出资人负责清算。故李会同等120名购房户将天海集团公司、天海房地产公司作为被告要求其就天海房地产公司承担清算责任的主张成立。天海集团公司股东应负责对天海集团公司、天海房地产公司进行清算，用清算出的剩余财产向李会同等120名购房户承担还本责任。天海物业公司与天海房地产公司均是独立的企业法人，依据《公司法》第3条的规定，应各自独立承担民事责任。但天海物业公司在天海房地产公司、天海集团公司被工商行政管理机关吊销营业执照后一直未进行清算的情况下，在天海房地产公司有偿取得土地使用权的土地红线内建盖门面房并出售的行为，实际占有、使用、收益原属天海集团公司的锅炉设备并收取暖气费的行为，确属天海物业公司实际占有、使用、收益、处分了应属天海集团公司、天海房地产公司的财产，从上述三公司的登记情况看，三公司的财产在事实上产权主体混合，形成了共同共有关系，根据《民法通则》第78条第1、2款的规定，李会同等120名购房户主张天海物业公司、天海房地产公司、天海集团公司就还本承担连带责任主张成立。（二）某某保险公司与天海房地产公司刊登“五年还本售房保险”的广告行为，根据《合同法》第21条的规定，不能认定为承诺，某某保险公司未与李会同等120条购房户订立保险合同，也不是五年还本售房合同的当事人，承诺应当以明示的方式作出，缄默或者不行为不能视为承诺。李会同等120名购房户要求某某保险公司承担承诺责任缺乏法律依据和事实依据，但某某保险公司刊登广告的行为是促使李会同等人与天海房地产公司签订五年还本售房协议和债权协议的重要条件，某某保险公司与天海房地产公司订立五年还本售房信誉保险协议是售房的真实意思表示，双方终止上述协议后，有义务督促天海房地产公司及时向社会公告协议终止的事实，而某某保险公司却消极地不作为，致使李会同等120名购房户中的部分购房户仍然认为有某某保险公司承保，某某保险公司的行为是导致李会同等人在购房时放弃采用其他法律手段担保债权得以实现的重要因素，某某保险公司对于时至今日李会同等人债权难以实现，受到损害具有一定过错，依据《民法通则》第106条第1、2款的规定，某某保险公司应当承担民事责任，某某保险公司因没有履行依据诚实信用原则所应负的义务，即合同前义务，而导致李会同等人遭受一定的利益损失，主要是信赖利益的损失，依据《合同法》第42条的规定，某某保险公司应承担损害赔偿的责任。鉴于李会同等人对自己从事民事活动的商业风险认识不足，主观上也有过错，依据《民法通则》第131条的规定，某某保险公司应就自1994年11月5日起购买房屋的原告的债权损失承担天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司财产不足以清偿的还本债务的30％的民事责任。据此判决：李会同等120名购房户与天海房地产公司签订的还本售房合同有效；天海集团公司出资人负责对天海集团公司、天海房地产公司进行清算，用清算后的剩余财产向李会同等120名购房户承担16277043.20元的还本责任；天海物业公司与天海集团公司、天海房地产公司向李会同等120名购房户就还本承担连带责任；某某保险公司向李会同等120名购房户中的64户（从购房户名单的第57位王伟至第120位周素英，即自1994年11月5日起购买房屋的购房户）的债权损失承担天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司的财产不足以清偿的还本债务的30％的民事责任（除去购房户中前56位，即从第1位李晓才至第56位）。

某某保险公司对一审判决不服，向最高人民法院上诉称：还本销售的行为违背了诚实信用、等价有偿的原则，违背了国内贸易部（1994）内贸函字第802号《关于禁止还本销售商品活动的通知》，该协议中对售房的约定内容可以认定有效，对还本的约定内容应为无效；广告行为不构成有效承诺，某某保险公司非本案房屋买卖合同当事人，与120名购房户也没有形成保险法律关系，故在本案中所实施的行为只是要约邀请，不应承担30％的代赔偿责任。最高人民法院认为，李会同等120名购房户与天海房地产公司签订《五年还本售房协议书》时，国家法律、行政法规均没有禁止此类销售活动的规定，当事人之间所签协议意思表示真实明确，不违反公平原则和诚实信用原则，应当认定为有效。国内贸易部（1994）内贸函字第802号通知，不宜作为认定本案合同无效的根据，某某保险公司上诉主张双方当事人签订的《五年还本售房协议书》中有关售房的约定内容可以认定有效，对还本的约定内容应为无效，理由不充分，不予支持。某某保险公司认为其与天海房地产公司联合刊登广告的行为不构成有效承诺，与120名购房户没有形成保险法律关系，判决其承担30％的代赔偿责任于法无据，与事实不符。从中国人民保险公司1994年12月3日批复的内容来看，信誉保险业务涉及经济担保，带有信誉担保性质。某某保险公司在新闻媒体上公开宣示信誉担保，对造成本案部分还本售房合同的签订和履行具有一定的过错，其与天海房地产公司达成的《关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议》，实际上是推卸责任，损害他人利益的行为，一审法院判决某某保险公司违背诚信原则，承担其刊登广告后购房户30％的信赖利益的损失，符合法律规定，某某保险公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

本案是一起典型的因商品房销售广告引起的商品房买卖合同纠纷。关于还本销售商品，国内贸易部在1994年10月以（1994）内贸函字第802号通知予以禁止后，有关的行政机关才开始对这一销售形式的违法性有所认识，由于这个通知是给各个省级地方的商业、工商等行政管理部门下发的，各个地方接到通知的时间也不一样，所以实际执行的时间有早晚。据本案双方当事人反映，新疆是在1994年12月份才知道这个规定，所以某某保险公司在1994年12月初还向上级单位请示开办还本售房信誉保险业务。关于商品房的还本销售问题，直到2001年6月1日，才有建设部的《商品房预售管理办法》加以明确禁止。李会同等120名购房户与天海房地产公司签订《五年还本售房协议书》的时间，有的在国内贸易部的通知下发之前，有的在该通知下发之后，合同的履行时间则跨越到《合同法》生效实施之后，依照《合同法》关于合同效力认定的规定，本案双方当事人签订合同时，国家法律、行政法规均没有禁止此类销售活动的规定，当事人之间所签协议意思表示真实明确，不违反公平原则和诚实信用原则，应当认定为有效。国内贸易部（1994）内贸函字第802号通知，只是行政机关的内部行政规定，不宜作为认定本案合同无效的根据。本案双方当事人对还本售房广告中的内容已经在买卖合同中作了明确约定，所以一审法院判决买卖合同的当事人应当按照合同的约定予以履行，天海物业公司等应当向120名购房户承担16277043.20元的还本责任。某某保险公司上诉主张双方当事人签订的《五年还本售房协议书》中有关售房的约定内容可以认定有效，对还本的约定内容应为无效，实际上是规避法律，对法律作损害对方当事人利益的理解，理由不充分，不能予以支持。关于某某保险公司责任的承担，一审法院认为，某某保险公司与天海房地产公司刊登“五年还本售房保险”的广告行为，根据《合同法》第21条的规定，不能认定为承诺，某某保险公司未与李会同等120名购房户订立保险合同，也不是五年还本售房合同的当事人，李会同等120名购房户要求某某保险公司承担承诺责任缺乏法律依据和事实依据，但某某保险公司刊登广告的行为是促使李会同等人与天海房地产公司签订五年还本售房协议和债权协议的重要条件，某某保险公司与天海房地产公司订立五年还本售房信誉保险协议是售房的真实意思表示，双方终止上述协议后，有义务督促天海房地产公司及时向社会公告协议终止的事实，而某某保险公司却消极地不作为，致使李会同等120名购房户中的部分购房户仍然认为有某某保险公司承保，某某保险公司的行为是导致李会同等人在购房时放弃采用其他法律手段担保债权得以实现的重要因素，某某保险公司对于时至今日李会同等人债权难以实现，受到损害具有一定过错，依据《民法通则》第106条第1、2款的规定，某某保险公司应当承担民事责任，鉴于李会同等人对自己从事民事活动的商业风险认识不足，主观上也有过错，某某保险公司应就自1994年11月5日起购买房屋的原告的债权损失承担天海物业公司、天海集团公司、天海房地产公司财产不足以清偿的还本债务的30％的民事责任。这就是说，一审法院确定某某保险公司的责任时，明确了它不是保险责任，而是某某保险公司的“广告许诺”促使当事人放弃其他形式担保的缔约过失责任，按照过错责任的大小，承担30％的补充赔偿责任。应当说，一审法院的认识思路是正确的，但还不够准确。从中国人民保险公司1994年12月3日批复的内容来看，信誉保险业务涉及经济担保，带有信誉担保性质，也可以说它就是经济担保的一种形式，因此，某某保险公司在新闻媒体上公开宣示信誉担保，对造成本案部分还本售房合同的签订和履行具有较大的过错，其担保的责任不能免除。某某保险公司在广告发布之后与天海房地产公司达成的《关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议》，实际上是推卸责任，恶意损害第三人利益的行为，是无效的，无论该行为是否公示，意思是否到达第三人，某某保险公司均应对此前的广告行为承担责任。一审法院判决某某保险公司违背诚信原则，承担其刊登广告后购房户30％的信赖利益的损失，已经考虑了过失相抵的原则，适当减轻了某某保险公司的责任，李会同等人亦没有对此提出上诉，所以二审维持原判，驳回某某保险公司的上诉请求是恰当的。这件案子在当地具有较大影响，数百名购房户曾经多次围攻法院和当地的政府机关，判决以后双方当事人均服判息讼，收到了较好的社会效果。

由于商品房广告涉及千家万户购房人的利益，所以本司法解释在征求意见的过程中，各方面都要求对房地产开发商的广告行为予以规范，统一执法的尺度。

我们认为，根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但应根据具体情况区别对待，不能机械地将其视为要约邀请。实际生活中，许多出卖人在销售广告和宣传资料中，对其开发出售的商品房及相关设施的说明非常具体、明确，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中的说明和允诺才签订合同的。例如《北京青年报》2003年3月15日刊载的北京某楼盘的售楼广告，明确载明“呈予购房人的七种武器（七种承诺）”，即：“①面积-承诺此广告上方户型图中所标面积全为最终交房面积；②品牌-承诺业主可凭此广告下方所标配套产品品牌进行交房验收；③交房-承诺于2003年10月10日交房人住；④产权-承诺签订合同并交齐各项资料后30天内进行预售备案登记，人住60天内进行产权登记备案；⑤物业-承诺人住时物业公司提供《工程竣工备案表》《实测面积表》《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》；⑥规划-承诺小区一期规划与书面宣传一致，人住时一期8000平方米浅水景观全部建成；⑦入住-承诺入住时，水、电、天然气、电视、电话、网络具备开通条件。以上七大承诺，人住时如有不实之处，以上任何一条均是您的神力“武器”。您有权选择退房，也可选择不退房（发展商进行相应的违约赔偿）。”可见，该则广告中的售房承诺已经不是一般的要约邀请，而是明确的要约条件，只要购买人与出卖人签订了购房合同，出卖人就应受其广告承诺的约束。由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，双方当事人难以可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，即使可以协商，但基于买受人在房地产市场中所处的弱势地位，销售广告和宣传资料中的许多说明和允诺没有订入合同之中。而纠纷也正是因实际交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。

又如《北京晨报》2003年3月28日刊登的一则案例：原告曹某某是一名大学教师，一直想在北京市海淀区地界内买一套住房。2002年5月1日，她到新康小区看房，看到小区的宣传材料上写着“海淀区西三旗30万平方米高品质居住区”，所写的位置是“海淀区西三旗北路”。5月6日，曹某某到售楼处签订了认购书，并支付了1万元预付款。几天后，曹某某得知新康园小区不是在海淀区，而是属于昌平区回龙观镇，于是要求退款。双方协商不成，曹某某向海淀区人民法院起诉，要求亚信房地产公司双倍返还预付款2万元。亚信房地产公司辩称：曹某某是通过其他客户的介绍来售楼处看房的，在其看完了公司出示的“五证”以后，双方才签订了认购书，公司广告所写的新康园小区所在位置是经过海淀区政府批准的，销售的房屋经北京市规划委员会等部门批准，售楼行为合法有效，曹某某构成违约，无权要求返还预付款。法院经审理查明：2001年，亚信房地产公司与恒泰公司签订投资开发协议，享有新康小区F2住宅塔楼的建设和所有权，恒泰房地产公司负责提供F2住宅楼及相关的前期资料和有关部门的批准文件。恒泰公司1998年取得的建设用地规划许可证载明该房屋的用地地址为海淀区西三旗，恒泰公司申报地名为新康园，2000年改名为新都家园。2001年亚信房地产公司取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，建设地址记载为海淀区西三旗。2001年10月，亚信房地产公司取得国有土地使用证和北京市商品房预售许可证，该证记载的项目名称为新康园，房地坐落为北京市昌平区回龙观镇南店村。此后，亚信房地产公司开始销售新康园的房屋，并印刷了广告及宣传品。在其印刷的宣传材料中，所写的新康园的位置为“海淀区西三旗北路”，2002年4月，该许可证项目名称变更为新康小区。海淀区法院认为，商品房实行预售许可证制度，亚信房地产公司取得的预售许可证中载明的售楼位置为昌平区回龙观镇南店村，但其却在售楼广告中将位置标明为“海淀区西三旗”，使承购人对房屋坐落区域产生歧义，误导曹某某与其签订新康园小区房屋认购书，违反了《民法通则》等相关法律的规定，构成欺诈。遂判决亚信房地产公司退还曹某某购房订金1万元。

本案是一起因房地产广告隐瞒真实情况的虚假宣传和误导购房人而引起的纠纷。在我国，法律规定当事人必须依据住房申报户籍，户籍地址对于当事人及其子女的就业、就医、上学、入托等具有重大的影响，因此，商品房的地址及坐落的行政区域是商品房买卖中不可忽视的重要因素。国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》明确规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，尽管亚信房地产公司在房屋开发建设初期领取的建设工程规划许可证和施工许可证上记载的建设地址是海淀区西三旗，但是亚信房地产公司取得的国有土地使用证和商品房预售许可证中载明的售楼位置为昌平区回龙观镇南店村，预售合同的登记备案单位是昌平区房地产交易所，亚信房地产公司对此中的矛盾应当是明知的，亚信房地产公司在售楼广告中将预售房屋的位置标明为“海淀区西三旗”，打的已不是一般的“擦边球”，而是故意隐瞒实情，误导购房人，违背了《房地产广告发布暂行规定》的规定，这正如法院判决所说，商品房预售实行许可证制度，预售房屋的法定地址应当以国有土地使用证和商品房预售许可证记载的地址为准。尽管购房人实际查看了预售房屋的坐落，但是对房屋坐落的行政区划的归属，出卖人仍负有真实告知的义务，否则导致承购人对房屋坐落区域产生歧义，即使双方签订了房屋认购书，也属于法律规定的可撤销的民事行为。因为《合同法》第54条规定：因重大误解订立的合同，当事人可以请求人民法院予以撤销。《民法通则》第59条规定，被撤销的民事行为从开始起无效。第61条规定：民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案当事人对合同标的物的法定地址有误解，构成了法律规定可撤销的民事行为，所以海淀区人民法院判决亚信房地产公司退还曹某某购房订金1万元是正确的。

关于要约邀请与要约的关系，根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果要约邀请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。据此，我们将出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的，应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反该内容的，应承担违约责任。

本条所说的“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施。因为，商品房买卖合同中存在的纠纷不少是居住环境和公共配套设施引起的。过去，我们对反映购房人生活环境和发展环境的商品房环境性质量，如商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施，一旦开发商违反广告许诺，在司法保护上不被重视，这是不全面的。商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等，公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。由于购房人是消费者，不同的消费者在消费过程中对商品房预期有特定的需要和用途。从消费者需要的角度看，开发商在售楼广告中明示说明的商品房周围的商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施的设置情况，正是满足不同层次的消费者需要的环境质量。根据国家工商行政管理局1996年12月30日发布的《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设行政主管部门颁发的预售、销售许可证证明，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众，广告中涉及交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件等，如在规划或建设中，应当在广告中注明。按照《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》的规定和要求，开发商在发布房地产广告以前，应当已经领取了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设行政主管部门已经对该项目的规划方案、建筑设计方案、施工方案、施工图纸等进行了审批，因此，开发商在政府批准建设规划和施工方案以后，擅自改变规划和设计，行为具有明显的违法性，自然构成违背承诺的违约行为，即使开发商报经有关行政主管部门批准而改变规划和设计，也是开发商主观上具有过失，应当承担违约的责任。这在此前的司法实践中也有成功判决的案件。如《北京晨报》2003年4月11日刊登的北京市海淀区人民法院判决的一起案件。该案的简要情况是：吴某某与某开发商于2001年7月签订商品房买卖合同，购买房屋一套，办理入住手续时发现房屋与开发商签订买卖合同时所作的宣传和合同约定有较大的差距，小区的绿化率达不到60％，事先承诺的C座为二梯三户变成一梯三户，电源电表由10Ax220V变成5Ax220V，不符合开发商承诺销售放心房的联合宣言，要求开发商承担违约责任，赔偿损失34722.45元。法院经审理查明，开发商确在销售广告上注明“拥有近2万平方米外围绿化带和近1.5万平方米的中心花园，高达60％的整体绿化率使小区成为一个天然鲜氧环抱区”，实际居住区的绿化面积为15700平方米，代征绿化用地15700平方米，产权归海淀区市政园林服务中心，不能做成封闭的小区内专用绿地，小区内的绿化率为40％。在其C座户型图主图中注明“C座为二梯三户带电梯小高层”，在其背面注明“C座为一梯三户小高层板楼”。开发商参与发出的“百家房地产开发企业承诺销售放心房联合宣言”第7条写明“保证广告宣传内容与实际一致，经有关部门认定属于虚假广告的，退款退息或按已付购房款的5％赔偿”。法院认为，开发商发出的百家房地产开发企业承诺销售放心房联合宣言，应视为其向购房人发出的承诺，开发商应当按照其承诺履行义务。开发商在销售广告的宣传单中注明的绿化率，包括公共绿地的面积，而非实际拥有的绿地面积，故该项内容不真实。开发商在其C座户型图主图中注明“C座为二梯三户带电梯小高层”，在其背面注明“C座为一梯三户小高层板楼”，未告知购房人应注意该事项的变更，未尽提醒之义务，足以造成购房人的误解，以上两项宣传与实际不一致，该广告内容含有虚假成分，开发商应按照其向社会公开的承诺赔偿购房人的损失。至于购房人是否在签订购房合同前取得广告宣传资料不影响开发商承诺的效力。最后判决开发商赔偿购房人34722.45元。

需要说明的是，对于出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此而造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》第42条、第54条以及最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条的规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。所谓“过分的商业吹嘘”是指有明显的、故意的夸大其词，作不真实的宣传，误导消费者，对于一般性的宣传，如在广告中声称的“理想居所”“置业首选旺地”“升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者辨别，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。