外资并购房地产的律师工作

房地产项目公司是从20世纪80年代末到90年代初，随着外国资本逐步投向我国的房地产领域而产生的一个新概念，是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。

房地产项目公司有两类：一是外商投资房地产企业；二是境内房地产开发企业。境外房地产开发企业的特点是：先有房地产项目，再有项目公司。即先由境外投资者签订土地使用权出让合同，然后再成立房地产项目公司并由房地产项目公司取得土地使用权证再进行具体开发经营。

房地产开发企业通常已经按照国家和地方政府土地供应政策取得了国有土地使用权，所有经营性项目用地均通过招、拍、挂等人市交易方式取得国有土地使用权。例如，北京市人民政府委托北京市土地整理储备中心具体组织土地的招标、拍卖和挂牌工作。

一、房地产并购的律师工作

1．公司股权交易与投资结构的中国法律可行性论证。

2．资产收购交易及境外融资方案的中国法合法性审查意见。

3．项目公司、开发项目、相关重大法律问题的法律尽职调查。

4．代向政府商务、工商行政、建设、土地、规划、外汇监管等主管机构政策咨询。

5．资产式交易或股权式交易法律文件的起草、翻译、审核和商务谈判。

6．协助资产过户、债权债务重组、员工安置、原有合同履行等重大事项的处置安排。

7．代理各项行政许可、审批、登记的申请。

8．提供涉及交易的税务减免、优惠、负担等合理化建议。

9．代理诉讼、仲裁案件立案、应诉、申请执行、保全。

二、房地产开发的审批流程

1．取得国有土地

房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签订《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。

2．申请建设项目立项

依据市国土局出具的国有建设用地项目《中标通知书》、《国有土地出让合同》、房地产开发企业资质证书以及项目资本金证明等相关资料，向市发改委、市建委进行项目立项的核准或备案。

3．申报用电规划许可

依据市发改委、市建委出具的有关批复向市规划委申报《建设用地规划许可证》。

4．申请房屋建设计划

向市发改委、市建委申请年度商品房屋建设计划。

5．申请建设工程规划许可

依据市发改委、市建委批准的年度商品房屋建设计划向市规划委申报《建设工程规划许可证》。

6．申请建设工程的招投标

建设单位向北京市建设工程承发包交易中心提出申请，由北京市建设工程承发包交易中心组织工程招标，确定开发项目施工单位和监理单位。

7．申办工程施工许可

向市建委建设工程管理办公室申报《建设工程施工许可证》。

三、房地产并购的行政审批程序

中国境内外的房地产投资者，通常采用对房地产目标公司的资产并购或股权并购方式，并购房地产公司的土地使用权、商品房和公司股东股权，从而实现房地产项目的投资回报、经营成本、项目融资、公司组织结构调整、公司债权债务重组等投资与经营目的。并购的主要流程与审批程序如下：

1．签订收购意向书和保密协议

房地产投资者与房地产项目公司在达成初步意向后，一般可先签订收购意向书。若涉及双方的商业秘密时，可签订保密协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有保密义务。

2．开展法律尽职调查

尽职调查是进行商业决策的基础与前提，一般情况下由专业律师与注册会计师进行。尽职调查完成后由律师和注册会计师分别作出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出判断，为房地产投资者的决策提供参考意见。

3．并购交易商务谈判

根据上述尽职调查所了解的房地产项目公司、项目、土地、在建工程审批等设立、取得与存续的法律状态，由房地产投资者与房地产项目公司股东进行股权交易或资产交易商务谈判。

4．签订并购转让协议

房地产投资者与房地产项目公司股东可以签订正式的股权转让协议或资产转让协议。转让协议应明确转让的价金、价金的支付方式、债务与原合同责任的承担等。

5．行政许可与审批

国有企业进行股权转让，则股权转让将涉及股权评估、国有资产管理部门审批以及股权公开挂牌交易等程序。如房地产项目公司的投资者为外国投资者，则必须在外经贸部门（商务局）办理股权变更审批手续。

6．变更登记

房地产投资者在资产或股权收购过程中，须履行支付股权转让金的义务。房地产项目公司原股东则履行移交资产、股权和经营管理权及相关资料义务，共同办理工商登记变更手续。

四、收购土地使用权和在建工程的法律风险分析

目标公司项下的土地及在建工程转让，涉及用地出让和项目规划审批，项目因故停工一年以上的在建工程项目（以下简称“在建工程”）的情况，并且在建工程还存在被司法机关查封的状况，法律风险如下：

1．在建工程的行政审批许可手续不齐备

按照我国房地产项目审批程序，房地产的开发建设需经项目立项、规划、国土、建设、房管等各部门在各环节予以审批，如果未经相关部门审批，和／或未按照审批结果履行有关义务，则其建设或销售的合法性存在瑕疵，这有可能导致在建工程最终难以合法投入使用或进行处置。

2．与在建工程有关的负债情况不明晰

造成在建工程烂尾的主要原因之一是负债，而与在建工程相关的负债包括但不限于土地出让金、行政规费、银行贷款、工程款，以及因拖欠和迟延交付的违约金。如果负债情况不明晰，将使贵司承担不确定的风险，从而难以有效控制成本。

3．在建工程或其所在土地之使用权被采取查封措施

在建工程及其所在土地之使用权如果被采取查封措施，则难以对其进行处置。由于贵司被告知在建工程还存在被司法机关查封的状况，因此如未来贵司须将在建工程进行处置，则须先行解除在建工程的查封措施。

4．在建工程或其所在土地之使用权已设置抵押

项目公司有可能将在建工程或其所在土地之使用权进行抵押以便融资。如果在建工程或其所在土地之使用权已设置了抵押措施，则将对在建工程的价值以及处置等造成不利影响。

5．与土地开发的合作方存在纠纷

由于在建工程有可能存在两家或多家土地开发合作方的情况，如果土地开发合作方之间存在纠纷或矛盾，则有可能导致工程建设难以进行而造成在建工程烂尾。

6．建筑物施工质量不合格

由于在建工程施工质量关系到在建工程的竣工验收，如果在建工程前期施工质量不合格，或者对于施工中的隐蔽工程没有做好相应的验收工作等，将使在建工程难以通过竣工验收。

7．原合同整理、审查问题

在建工程在原建设过程中必然与其他单位签署相关合同，这些合同的效力、履行情况及善后处置均对贵司未来收购项目公司后的工作产生直接影响。因此需对这些合同进行审查，并对存在的风险进行评估。

8．其他可能引发的诉讼问题

在建工程烂尾后，各债权人为保护自己的利益，会采取相应的法律措施，所以难免存在诉讼，如建筑质量的诉讼、房产预售的诉讼、金融机构对逾期贷款的诉讼。