商品房交付法律风险的转移

商品房预售过程中，购房人所购买的是正在建设中的房屋，所以购买该房屋有一定的风险责任。

1．风险责任转移的含义

所谓风险责任，是指因不可抗力或意外事故而非当事人的过错导致标的物毁损、灭失，其损失由谁承担。那么预售商品房的风险责任从什么时候起转移给购房人呢？一般而言，标的物的风险责任随所有权转移而转移。

2．风险责任转移的法律分析

合同法标的物风险责任转移的原则是标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由购房人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。也应适用于商品房买卖（《中华人民共和国合同法》第142条）。但是，商品房买卖与动产买卖不同，风险责任转移有三种观点：

（1）自房屋交付之日起，风险责任转移给购房人。

（2）在房屋所有权转移时，风险责任与房屋产权一并转移给购房人。

（3）是通说，理由是：房屋的风险责任应自房屋交付时起转移给购房人。

第一，房屋交付给购房人之后，虽然所有权仍登记在房地产开发商名下，但房屋由购房人实际控制，且由购房人实际使用或受益，所以风险责任由购房人承担。

第二，依我国有关行政法规的规定，产权登记手续应由购房人去办理。如果房屋交付给购房人后，购房人长时间不去办理产权登记手续，而另一方面以产权仍归房地产开发商所有为由要求房地产开发商承担风险责任，对房地产开发商不公平。

第三，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由房地产开发商承担，交付之后由购房人承担。

商品房所有权转移的判断标准

1．商品房所有权转移以登记为原则

买卖合同的标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。预售商品房买卖，是开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房人，购房人支付房价款。

《房屋权属证书》是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证（建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条）。虽然，商品房买卖合同已经生效并实际履行，而且购房人已实际占有、使用房屋，在没有取得房屋权属证书之前，并没有取得房屋所有权。所以，房屋所有权的转移，并不因购房人实际占有、使用房屋的时间而发生转移，房屋权属转移应当自登记机关核准完成权属登记之日起转移。

2．不动产过户登记申请的程序

以北京市为例，2005年12月22日北京市建委颁布了《房屋权属登记工作规范（试行）》，房地产登记机关受理不动产过户登记的程序有申请、审核、公告和核准四个阶段。对于符合登记条件的，初始登记自受理之日起30个工作日内完成登记工作；其他登记应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。

受理申请并不代表该登记机构已核准登记。登记机构需要在规定的时限内完成对登记申请的审核。对于审核符合规定的申请，核准登记事项并记载于房产证书或登记册之日，视为登记机构已核准登记。

3．支付房屋价款并占有的，合同权利受法律保护

国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封；已核准登记的，不得进行查封。并且，被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

4．购房人、受赠人应当尽快办理过户手续

新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

为了督促新建房屋的开发商尽快办理权属登记，督促房屋购房人长期不办理权属登记，防止再次转让、赠与等房屋所有权纠纷的发生，申请人没有按照建设部规章规定期限内申请办理权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。

对于赠与房屋的，如果双方根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；双方未办理过户手续的，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

5．多人申请房屋所有权，哪个优先获得房屋所有权

登记机关工作人员失误或过失导致登记不当的，造成房屋权属登记不属实的，登记机关有权作出书面决定，送达当事人，收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废，并注销房屋权属证书；致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

如果在登记核准完成之前的申请、受理、审查、公告、核准等环节中，出现申请人与权利人等多方同时申请房屋所有权的，例如：权利人有因正当理由不能按期提交证明材料的，或者申请人按照规定需要补办手续的；房屋权属登记机关可以暂缓权属登记。登记机关实施房屋权属的实质性审查，如果无法判断哪位申请人是权利人，需要等到人民法院的生效判决才能决定。

如果登记机关对于申请人的申请、受理、审查、公告、核准等各项审查均没有异议的，颁发房屋产权证书后，又有申请人对同一房屋申请所有权权属登记的，那么申请在先者享有对抗效力，依法优先取得房屋的所有权。申请人可以向人民法院提起房屋所有权的确权诉讼。房屋登记机关依据生效的判决书，决定是否对有争议的房屋实施权属变更登记。