房产“代持”靠谱吗？法院这样判了！

基本案情

杨某（女）与吴某（男）原是夫妻，两人名下共有涉案08号房产。2012年7月7日，杨某与吴某为置换房产，将08号房出售给案外人刘某。

同月15日，吴某与案外人骆某签署房屋买卖合同，约定吴某向骆某购买02号房。为了置换房产，杨某与吴某面临第二套房的首付贷款及税费压力，夫妻俩便想到了房产代持，将讼争房屋登记至洪某（吴某的母亲）名下，由吴某和杨某装修后居住使用。

可人算不如天算，夫妻感情日渐淡漠，直至离婚。

2015年9月，杨某与吴某签署《离婚协议书》中约定吴某每月支付杨某人民币一万元，用于共同照顾女儿和儿子，在此期间，杨某可自由居住在02号房或自行租房，若杨某不再照顾小孩，终止支付。

2020年9月，杨某诉至法院，主张2012年期间，08号房置换02号房时，由于其当时在坐月子，故委托吴某处理购房事宜。两人将08号房出售后，将所得购房款用于支付02号房的购房款，02号房的银行按揭贷款也是以其夫妻共同财产支付的。后因吴某说因第二套房按揭额度比较少，为了获得更多按揭额度，就将02号房登记在吴某母亲即洪某名下挂名。

杨某认为，02号房屋实际权利人和控制人是杨某和吴某，该房屋是夫妻共同财产，是借洪某的名来买的房，故要求确认02号房属于杨某和吴某共同共有，并判令洪某协助将02号房过户登记至杨某和吴某名下。

吴某、洪某均否认双方存在借名代持关系，并否认02号房的购房款来源于08号房屋出售的款项。

裁判结果

法院经审理认为：02号房现登记在洪某名下，故该房属于洪某所有。即使洪某与杨某、吴某之间确实存在借名买房的约定，该约定也仅仅具有债权的效力而不具有物权法上的效力，因此杨某要求确认讼争房屋属于其与吴某共同共有，缺乏法律依据，法院不予支持。

杨某主张其与吴某是借用洪某的名义购买02号房，应对借名买房的事实承担举证证明责任。

由于吴某、杨某与洪某之间原为具有密切关系的亲属，家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常，故即使02号房的购房首期款来源于杨某、吴某出售08号房所获得的房款，以及杨某、吴某有装修并居住于02号房，存在支付房屋物业管理费、水电费等事实，均不足以排除相关款项支付及房屋居住安排属于亲属之间基于亲情而资助、赠与或出借的可能。

在杨某未能提供借名买房的书面协议或其他明确证据证实其主张的情况下，其应依法承担举证不能的不利后果，因此法院对杨某主张的借名买房的事实不予确认，判决驳回杨某的全部诉讼请求。

律师提醒

现实生活中存在大量房产“代持”的现象，意图通过钻法律空子来规避房产调控监管政策。比如，震惊全国的“深房理”事件，就存在着大量违规代持情况。

2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，目的在于遏制房价的上涨趋势，打击炒房和投机性购房的行为。考虑到借名买房的现象层出不穷，违反该政策会导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性强。

最高人民法院在（2020）最高法民再328号案件中，认定借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。同时指出，国务院出台限购政策的目的在于遏制房价的上涨趋势，打击炒房和投机性购房的行为。考虑到借名买房的现象层出不穷，违反该政策会导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性强。因此，最高法院认为国家限购政策涉及公序良俗具有相当的合理性。

买房一直是普通老百姓人生中最大一笔投资。在此建议大家，在没有真正了解“房产代持”的风险之前，不要铤而走险，代持交易有风险，切勿贪图便利而因小失大！