法院判决：房产网签备案方的权益不优于在先签订合同并实际占有方

裁判概述：

房地产开发有限公司虽为被执行人进行预售合同备案登记，但被执行人的买卖合同在后且并未取得涉案房屋的所有权、亦未占有使用。案外人提供证据证明在先签订合同且占有房产，其权益优于被执行人，足以排除执行申请人对涉案房屋的强制执行。

案情摘要：

1. 2017年6月8日，三牛租赁站在其与商同波的民事纠纷案件中申请法院查封了案涉房产并强制执行。

2. 另查明，案涉房产系聊韩公司开发，其与尚同波于2010年签订买卖合同并于当日在房产登记中心进行登记备案。

3. 执行过程中，贾东元提出执行异议，对案涉房产主张实体权益。事实和理由是：2004年12月14日，其与聊韩公司签订买卖合同、2007年6月4日交付使用，对外出租至今。

4. 执行法院驳回贾东元异议后，贾东元提起执行异议之诉，一审败诉，贾东元上诉，二审法院改判支持其异议请求。

争议焦点：

买受人基于网签备案对房产主张优于其他在先买受人的权益，能否成立？

法院认为：

本案中，从一审法院查明的事实及本案的证据看，2004年12月14日贾东元与第三人聊韩房地产开发有限公司签订了认购韩国不夜城5号楼5-116号房屋的认定书，并于2007年6月4日双方签订商品房结算移交协议，聊韩房地产开发有限公司将韩国不夜城5号楼116、216号商品房交付给贾东元使用。

2010年4月26日商同波虽与第三人聊韩房地产开发有限公司就涉案争议房屋签订商品房买卖合同，但（2010）聊东民一初字第1324号民事判决认定贾东元与第三人聊韩房地产开发有限公司签订的认购韩国不夜城5号楼5-116号房屋的认定书有效，且聊韩房地产开发有限公司亦同意为贾东元办理产权登记手续，聊韩房地产开发有限公司虽为商同波进行预售合同备案登记，但商同波的买卖合同在后且并未取得涉案房屋的所有权，商同波亦未占有使用。故贾东元提供的证据足以排除对涉案房屋的强制执行，上诉人贾东元的该项诉讼请求，本院予以支持。

案例索引：

(2020) 冀11民终189号

相关法条：

《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议纪要》

第十五条 审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经①办理房屋所有权变更登记、②合法占有房屋以及合同履行情况、③买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。④但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人（例外规定）。

实务分析：

关于网签、备案在房产交易中的法律价值问题，实务中存在误读。根据有关法规，网签备案是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序的一项手段，其可以有效的规制和防止一房二卖、已卖房产再作抵押等不道德操作。

从《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议纪要》精神和权威判例梳理总结，网签备案区别于预告登记、过户登记，其最多是在合同层面可以排除在后处分行为的善意（也存在争议），但对出卖方在先的处分行为并不具有效力排除作用，也不能取得权利先占法律效果。而且，就网签备案而言，如果买受人未及时进行预告登记、变更过户等引起物权效力发生的行动，交易房产仍然存在被卖方债权人执行的可能，买受人不因存在网签备案而增强权益位阶。