出卖人逾期交房的，买受人该怎么办？

开发商逾期交房的原因很多，但最主要的原因取决于开发商的资金情况，由于房地产开发需要大量的资金投入，开发商的自有资金般只占开发项目所需资金的一部分，其余的资金来源于开发商直接向银行贷款和预售房屋所得的售楼款，如果开发商不能从银行获得贷款或者房子卖得不好，那么所购期房往往不能按时完工，开发商也就不能按期交房了。

一旦发生开发商逾期交房，购房人可与开发商以平等主体身份协商解决，根据实际情况要求开发商承担违约责任并选择解除合同或继续履行合同。协商不成的，应按照商品房买卖合同约定或法律规定向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁，以维护自己的合法权益。

目前使用的商品房买卖合同为制式合同，该合同第9条的规定是对开发商逾期交房违约责任的规定。如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，应负下列其中之一的逾期交房责任：（1）按合同约定的交房日期，每超过一天，开发商应按买房人已交付房价款总数的几分之几支付违约金（具体数额由双方在合同中约定）；（2）按合同约定的交房日期，开发商逾期超过一定期限仍未交付的，买房者有权解除合同，有权退房，并要求返还楼价款及相应的利息，承担相应的违约责任。不管采取何种方式，开发商均应承担合同约定的违约责任。此外，如果合同中约定有其他违约责任，开发商也应一并承担。

《合同法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此也有明确规定，即合同中对延期交房有约定的，按约定处理，没有约定的按法律规定处理。法律规定延期交房超过合理的期限的，可以解除合同。延期交房未超过合理期限或者买房人不解除合同的，违约金或赔偿金按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如买房人选择解除合同的，应注意需在合同规定的期限内行使解除权，并应该按照商品房买卖合同行使解除权的方式履行通知、告知等义务。如商品房买卖合同未约定解除权行使期限的，当开发商明确表示将延期交房并要求买房人对是否退房作出意思表示时，买房人应在3个月的合理期限内作出是否退房的决定，过期将不再享有合同解除权；如开发商未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行傳的，解除权消灭。买房人选择退房的，应当向开发商发出书面解除合同通知书，之后再向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁。