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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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房产买卖合同需要注意的几个要点

    (一)审查证件

  1、最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同, 预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

  2、必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。(第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房 屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续)

  3、应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续

  4房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住 宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

  (二)房屋面积

  1、建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。

  2、房屋质量的条款,要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、 等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等,同时,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、 墙体起鼓等等问题) 注意:涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双 方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖 双方协商解决”,或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相 符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等。可以以“附页”或“附条件合同” 的形式签订。下列情况,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:房屋主体结构质 量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋 质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当 承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他 修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 注意查看交付标准:多数开发企业选择的是第一种交付标准,即“该商品房经验收合格”。而 国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定,住宅小区等群体房地产开发项目应 当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。

  (三)交房条件

  在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等同时明确 违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,拒付。注意:如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费等等。 房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的 责任是什么。注意:一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几。四不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了 比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故 问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安 装的延误,都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件 就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可 以说我免责。

  (四)补充条款

  由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协 议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人最好不要和开发商签订补充协议。

  (五)退房条件

  如果出现以下八种情况,购房人可提出退房。

  1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%

  2、开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。

  3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

  4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的 (故意隐瞒未取得预售许可证的除外)

  5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

  6、不能或不能按期办理产权过户的。

  7、购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。

  8、合同中约定的其它退房条件出现时。

  9、延迟办理产权证构成违约,应予以赔偿。

  (六)其他规定

  在签《商品房买卖合同》时,应在所有空白处划线;双方另有约定的,在每句话末了盖章或 者划线。在签订正式购房合同后, 最好对该合同进行复印备份, 并由房地产公司销售负责人签名确认, 直至该合同由房地产公司到房管部门备案,以便日后出现纠纷时作为证据。

  房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到, 即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的,只能查房屋代码。

  有的开发企业竟单方在合同中这样规定,“出卖人逾期交房90日,买受人有权解除合同; 买受人逾期付款30日,出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金,买受人逾 期付款的付5%违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时,少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。 基于建筑物区分所有权的法律理论,建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双 方共同所有,房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权,明显有悖公正。开发商的补充条款只表明了开发商的态度,如不接受可以不签合同,或者就这些条款增加自己的限制条件。 消费者发觉自己签订了“不平等条约”,也不要自认倒霉,可与经销商或开发商协商,找消费 者协会协调,到工商和建设主管部门申诉,或通过法律途径解决购买中遇到的问题。

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