上海房产律师：如何避免房产买卖纠纷？

    房产买卖一般周期长、金额大、手续复杂的事情，由于行情会随着市场的调整以及买卖双方的过错，可能在房屋买卖过程中产生各种各样的纠纷。房地产买卖纠纷的案件，总结起来无外乎出现在价款履行、过户履行、房屋面积差价、交房标准和交房时间以及其他涉及到房屋的户口、共有权人、承租人的优先购买权等纠纷。那么，律师如何通过自己所学法律知识结合实务经验来解决好房地产交易纠纷案件呢？林律师结合办理房地产交易纠纷案件的实务经验，依据法律知识，用通俗易懂的语言整理出来，以飨读者。
    一、签订房屋买卖合同前，一定要对该交易的房屋情况及房主做详尽的调查。
    1、一定要了解清楚该房屋产权是否清晰、有无权属纠纷、抵押等情形，是否具有共有人，是否房屋在租赁期之内。买方一定要到房产所在地的房产管理部门调取该房屋的档案，仔细核对《不动产所有权证》上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致；审查该房屋是否曾办理过网签或存在抵押情形；查看房主的结婚证件，看是否属于夫妻共有房产，如果是夫妻共同财产，一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，极有可能被认定为房屋买卖合同无效；当房屋现场勘查并到小区物业了解情况，看房屋是否存在对外租赁情况，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去。如果不了解清楚，到时就会很麻烦。
    2、核实清楚该房屋的性质。尤其在限购地区，这一点非常重要。市面交易的房屋鱼龙混杂，有商品房、有经济适用房、安置房、小产权房、公寓等，不同性质的房屋法律或当地主管部门对其交易有不同的规定，比如经济适用房、安置房有的地方规定必须满5年才能交易，如果买方在未满5年的期间购买了该房屋，将面临不能更名过户等风险。购买小产权房可能面临房屋买卖无效的风险。所以在购买前一定调查清楚。
    3、核实清楚该房屋的购买年限，以免承担不必要的税费。有些限购地区，房产购买5年后或购买2年后再交易的，所承担的税费是不一样的。如果在未核实清楚的情况下冒失购买了，更名过户时可能承担更多的税费。
    4、核实该房产内是否还有未迁出的户口。买方需要重视户口问题，在房屋买卖过程中，要调查清楚关于户口的问题，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实，以确定不存在户口问题。
    二、签订房屋买卖合同时，合同内容一定要尽量详尽、具体明确。
    1、房屋买卖双方主体的具体信息要书写准确。双方的名称或姓名、住所、联系方式，必须填写的具体、准确，对此应进行必要的核实。
    2、交易的房屋的信息要写具体、准确。在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到：房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
    3、房屋价款要写具体、准确。房屋价款是合同中最重要的条款之一。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
    4、履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程也应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
    5、违约责任一定要约定好，尤其是二手房交易，违约行为经常出现，那么买家在签订合同时就需要将可能发生的违约状况的处理方法提前做出约定。一方面可以约束双方的交易行为；另一方面可以让未违约的一方保障自己的权益。
    6、明确约定户口未迁出需要承担的违约责任。在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要支付违约金。但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。
    7、合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。
    另外，合同签名盖章时一定要注意： 1、房屋买卖双方签章和按手印要确保清晰，最好不要代签代按，如需代签代按，需要房主出具公证过的授权委托书。2、买卖双方的通讯地址和联系方式、银行账户要详细填写完整。3、准确填写合同签订时的具体日期。
    以上就是在签订《房屋买卖合同》时所应注意的事项，由于房屋作为标的较大的商品在市场上流通，涉及资金额较大，所以，更应该谨慎，希望该文对购房者有所帮助。如遇到有关房屋买卖合同纠纷时，应及时联系专业房产律师保障自己的合法权益。