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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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外资企业取得土地使用权的方式

外资企业取得土地使用权的方式


 


自中国加入世贸组织以来,一直积极引进外资。在这样的政策背景下,外资进入了中国房地产业。从2005年开始,中国房地产业形势一片大好,国内房地产业发展过热,国外资本大量流人房地产行业。为规范外资企业在房地产市场投资,我国先后出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》等规章制度,形成了比较完整的中国房地产业对外政策体系。


 


一、关于外资准入中国房地产市场的现行法律依据


 


外资准人中国房地产市场的法律问题也就是涉外房地产的法律问题。所谓涉外房地产,即外商投资企业在依据中国的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房地产开发的行为。外资要申请设立房地产公司,必须先取得土地使用权或房地产建筑物的所有权,或者是已和相关部门签订了土地使用权或房产权的预约出让协议或购买协议。我国规范外资进入房地产市场现行的法律法规:


1.《中华人民共和国公司法》


2.〈中华人民共和国中外合资经营企业法〉


3.《中华人民共和国中外合作经营企业法》


4.《关于外国投资者并购境内企业的规定》;


5.《外商投资产业指导目录》


6.《城市房地产开发经营管理条例》


以上法律文件为外资进人中国房地产市场提供了法律依据,表明外资可以通过在中国新设企业、购买境内房地产公司的资产、收购国内房地产公司的股权等途径进入中国房地产市场。


 


二、外资企业取得土地使用权的方式


 


(一)以出让的方式取得


 


《城市房地产管理法》第八条规定:“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”外商通过出让的方式取得土地使用权是按照规定的条件、年限和用途,国家以土地所有者的身份,通过出让合同的形式,将土地使用权在一定年限内让于外商投资企业,外商投资企业依法向国家支付土地使用权出让金而取得土地使用权。此种方式适宜于投资额度大、回收周期长、需要永续经营的企业。在取得土地使用权这个阶段应注意:


1.取得土地使用权,外商应与市、县人民政府土地管理部门签订书面出让合同,外商投资者应该在签订合同60日内支付全部土地使用权出让金;


2.外商投资企业以出让方式取得土地使用权的最高年限,适用居住用地70年,工业用地50年,教育、科教文卫用地50年,商业、娱乐、旅游用地40年,综合及其他用地40年的最高年限;


3.以出让方式取得土地使用权的外商投资房地产开发企业,应按城市规划和土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。


(二)以划拨的方式取得


以划拨方式取得土地使用权,根据国土资源部于2001年10月18日出台的《划拨用地目录》,外商投资企业符合划拨用地范围的用地可以通过划拨的方式取得。按照法律的规定,只有城市基础设施用地、公益亊业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可以通过划拨方式取得。由此,外资并购的目标房地产开发企业持有的土地如为划拨用地,必须首先办理出让手续并支付土地出让金,并且外商投资企业要向政府一次性缴纳场地开发费和每年缴纳土地使用费,或者将开发费和使用费综合计收,每年缴纳场地使用费。我国土地使用制度改革后,这种土地使用权的取得方式限定于特别项目上,且需经严格审批,逐步缩小划拨用地范围。房地产开发商通过划拨取得土地使用权有以下几种情况:


1.由土地管理部门从国有土地资源中划拨部分土地给外商投资企业使用,外商投资企业须向原用地单位支付补偿费;


2.土地管理部门把集体土地征用为国有土地后划拨给外商投资企业使用,外商投资企业须支付土地补偿费、安置补助费等费用;


3.中外合资经营企业、中外合作经营企业的中方以其拥有的土地使用权作为投资折价入股或合作条件投人企业,从而使合资企业或合作企业取得该土地使用权。


 


(三)以转让的方式取得


所谓转让是指通过购买的方式在土地二级市场上取得土地使用权,属土地使用权再转移行为。除传统的买卖外,它还包括外商投资企业的中方合作者以土地使用权作价入股或作为合作条件的方式取得,包括通过整体收购、兼并或合并内资企业而取得土地使用权的情形。


通过这种方式取得土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。为此,《城市房地产转让管理规定》中规定:首先,原土地使用者未按出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上;其次,属于成片开发土地的,未达到通水、电、热等,平整场地形成工业或者建设用地条件的,不得转让。


外商以此方式取得土地使用权,需根据用地面积、土地等级向地方政府缴纳土地使用费,及其征地、拆迁和基础设施建设等相关费用。另外,对转让取得的土地,还应考査企业所使用的土地及使用土地的方式是否符合区域土地利用总体规划。如果不符合有关土地利用总体规划,则应依法取得有关政府主管部门的批准文件。


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