公房买卖风险多 条款不明定金罚则不适用

简述：使用权房买卖过程中，由于手续较为繁琐，且过程中需要买卖双方积极配合，一旦失去信任关系，将对交易产生巨大风险。本案中，买方要求确认交易事项，而与卖方就部分事项无法达成一致。卖方称责任在买方，拒绝返还定金。买方诉至法院，因双方就房款支付时间以及具体过户时间上难以协调，不能归责于任何一方，买方要求返还定金获法院支持。

颜某某与徐某某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2013）沪二中民二（民）终字第1067号

上诉人(原审被告)颜某某。

被上诉人(原审原告)徐某某。

被上诉人(原审原告)陈某。

上列两被上诉人共同委托代理人段晴，上海某某律师事务所律师。

原审第三人上海中原物业代理有限公司。

法定代表人陆某。

委托代理人李某。

委托代理人唐某。

上诉人颜某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人颜某某，被上诉人徐某某及其与被上诉人陈某共同委托代理人段晴，原审第三人上海中原物业代理有限公司(以下简称中原公司)委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2012年6月9日，徐某某与颜某某及中原公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：徐某某委托中原公司居间购买权利人是颜某某的上海市长乐路XXX号房屋(以下简称系争房屋，建筑面积25.5平方米)；徐某某将定金人民币(以下币种均为人民币)10万元直接支付给颜某某；徐某某应支付给颜某某的任何款项若需通过转帐等方式支付的，颜某某同意支付至颜某某上海工商银行的账户内；徐某某与颜某某约定签订买卖合同的时间在2012年7月1日以前；系争房屋已设立租赁，租赁期限是至2014年12月30日止，月租金为18,000元，颜某某保证该租金真实有效，否则承担违约责任；系争房屋“现在是非居住，通过房产交易中心过户后属居住”；中原公司必须确保徐某某“能够合法正常经营或出租该商铺，包括办理挂靠、营业执照以及帮助乙方(即徐某某)办理居改非证明”；徐某某与颜某某同意在颜某某签署本协议后共同赴上海市延安西路XXX号XXX室中原公司处签订《上海市房地产买卖合同》，如果徐某某未能履行该约定，则已支付颜某某的定金不予返还。在该协议中，徐某某、颜某某约定了房价款为295万元，其中首付款90万元，第二期房款150万元，尾款55万元，但未约定这些房款的支付时间。同日，颜某某向徐某某出具了10万元的定金收条。

2012年7月5日，颜某某将其给徐某某的函和给中原公司的函，一并邮寄给上海市延安西路XXX号中原公司的领导及案外人黄A收(该信函因故被退回)。在给徐某某的函件中，颜某某称：“因你单方面要求改变原订的‘房地产买卖居间协议’，致使合同无法签约，责任在你方”。在给中原公司的函件中,颜某某称：“我和买方徐某某及贵方黄A于2012年6月9日签订的‘房地产买卖居间协议’，因买方徐某某单方面要求改变条款，致使合同无法按时签约，责任在买方”。

2012年7月26日，徐某某通过EMS国内特快专递的方式向系争房屋所在地邮寄了给颜某某的《关于要求返还上海市长乐路XXX号房屋购房定金的函》，要求颜某某在收到本函件的3日内与徐某某联系返还10万元的购房定金事宜。该函件于2012年7月27日到达系争房屋所在地，但非颜某某签收。

原审法院又查明：系争房屋是公有房屋性质，承租人是颜某某。

原审法院再查明：黄A原系中原公司的员工，2012年6月30日因个人原因辞职。

原审法院审理中，颜某某申请证人金A(系颜某某的朋友)出庭作证。该证人陈述：其与颜某某系十多年的朋友。2012年7月1日，证人陪同颜某某一起去中原公司处签合同。徐某某、陈某到场后，拿出一份修改后的合同，要求颜某某按修改后的条款签订合同，颜某某不同意。因双方各持己见，最后合同未签订。

原审法院认为，徐某某与颜某某虽然通过中原公司的居间，自愿签订了《房地产买卖居间协议》，但鉴于该协议中对于房款(包括首付款，第二期房款和尾款)仅约定了金额，至于房款的支付时间以及交房时间等等均未明确约定，因此需要双方进一步协商确定，更何况系争房屋属于使用权房，如需要进行交易，必须按照规定办理相关的手续。根据查明的事实以及三方当事人的陈述，徐某某方与颜某某最后未签订房屋买卖合同的原因在于双方对于房款等的相关条款存有争议，继而无法达成一致意见，因此房屋买卖合同最终未签订的责任不可归责于双方。基于上述阐明的意见，以及有关定金的法律规定，颜某某应当将定金10万元返还给徐某某、陈某，徐某某、陈某关于要求返还定金的诉请于法有据，应予支持。至于定金的利息，鉴于双方在《房地产买卖居间协议》中并无定金利息的约定，且徐某某、陈某也无证据证明其在2012年7月26日前向颜某某主张过要求返还定金，因此，对于徐某某、陈某主张的利息诉请中的2012年7月2日至2012年7月26日间部分，因缺乏相关依据，法院不予支持。虽然徐某某《关于要求返还上海市长乐路XXX号房屋购房定金的函》于2012年7月27日到达涉讼房屋所在地，但因非颜某某签收，颜某某亦否认收到该函，徐某某、陈某亦应知系争房屋已出租他人，因此2012年7月27日不能作为徐某某、陈某主张权利的有效时间。鉴于徐某某、陈某于2012年8月14日向法院递交了起诉状，颜某某于2012年8月23日收到起诉状副本，因此，利息从2012年8月24日起算较妥，对于徐某某、陈某主张的利息诉请中的2012年7月27日至2012年8月23日间的部分，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、颜某某于本判决生效之日起十日内返还徐某某、陈某定金10万元；二、颜某某于本判决生效之日起十日内给付徐某某、陈某定金10万元的利息(从2012年8月24日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期存款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由颜某某负担。

颜某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订了居间协议并约定在2012年7月1日前签订买卖合同，但由于徐某某、陈某中途单方要求变更协议条款，导致买卖合同无法签订，徐某某、陈某对此应承担责任，徐某某、陈某支付的定金应适用定金罚则，即因徐某某、陈某原因致合同无法签订的，颜某某无需返还定金，徐某某、陈某要求返还定金无依据，颜某某不存在过错，不同意返还定金并支付利息，原审判决错误，请求撤销原审判决，依法改判驳回徐某某、陈某原审中的诉讼请求。

被上诉人徐某某、陈某辩称，不同意颜某某的上诉请求，居间协议只是对付款金额作了约定，但没有约定支付的时间，且交易的房屋系公有住房，之后由于双方没有协商一致故没有签订买卖合同，徐某某、陈某现要求返还定金是合理的，请求维持原判。

原审第三人中原公司述称，同意徐某某、陈某的意见，请求法院依法裁判。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，徐某某、陈某与颜某某通过中原公司的居间，就系争房屋的买卖签订居间协议，徐某某、陈某为此支付了颜某某定金10万元。虽然居间协议就房款分期支付的金额作了明确约定，但未约定每期房款应支付的具体时间等内容，对此徐某某、陈某与颜某某应进一步协商确定，之后由于双方对于相关条款存在争议，且无法协商一致，原审法院根据查明的事实认定房屋买卖合同最终未签订的责任不可归责于双方，本院予以认同。原审法院据此判决支持徐某某、陈某要求颜某某返还定金10万元的诉讼请求，并无不妥。颜某某上诉以房屋买卖合同没有签订的责任在于徐某某、陈某，颜某某没有过错为由，主张不返还定金，缺乏依据，本院不予采纳。原审法院根据徐某某、陈某主张权利的有效时间确定颜某某应承担相应利息的起算时间，亦无不妥，所作判决本院予以维持。颜某某的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人颜某某负担。

本判决为终审判决。

审判长  刘海邑

代理审判员  虞恒龄

代理审判员  高胤

二○一三年七月十八日