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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于刑事法律领域的研究及实践,擅长:职务犯罪、经济犯罪、暴力犯罪、毒品犯罪、涉黑犯罪、侵权犯罪等。是典型的学者型律师。

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二手房纠纷可追责中介公司

问题一、隐瞒房屋不利条件 部分中介机构为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如房屋饮用水质不合格、小区 为临时用水或用电等。此外,带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务,但在诸如联系不上出卖人,承租人不配合看房等特殊情况下,中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代,买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。

问题二、未尽提示和告知义务 交易合同通常是由中介机构提供的格式文本,只有合同的核心内容,如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。审判实践中,部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

问题三、对特种房不提示交易风险 二手房的性质复杂多样,除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,引发大量纠纷。在91件案件中,因房屋性质产生争议的21件,占比23.1%,其中经法院认定合同不能继续履行的16件。

问题四、对房屋权属不尽审查义务 如在夫妻一方处分共有房屋的情况下,由于买受人通常欠缺相关法律知识,中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记所有权人与出卖人是否一致,询问所有权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

问题五、怂恿双方签订阴阳合同 部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价款较低的网签合同,用于申报税款,而包含双方真实意思的合同用于实际履行,且未进行备案。这种操作方式给国家税收造成了巨大损失,同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后,卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

问题六、虚构社保证明规避限购令 少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的行为违反了法律规定,扰乱了正常交易秩序。同时,由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上,合同可能被法院确认为无效。

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