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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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买卖房屋未过户拆迁时谁有权签订拆迁补偿协议

小陈7年前购买了李某位于市郊的一套房子,并且与其签订房屋买卖协议。当时觉得一手交钱一手交房后事情就已经了结,根本没有办理房产过户手续这一概念,所以拖了很久都没有办理过户手续。直到3年前,小陈才得知必须办理过户手续,拿到房产证才算真正享有房屋所有权。于是赶忙找到李某,要求与之办理相关的房产过户手续。谁知他和妻子到外地打工去了,只有过年才回家几天,家中仅剩60多岁的老人和一个正在上中学的孩子。无奈,这件事情又耽搁下来。

 2006年由于小陈买了新房,就把购买李某的那套房租给刘女士。有一天,他接到刘女士的电话,说租给她的那套房子要拆迁,要小陈退还她预付的部分租金。这时小陈才想到应赶快把房产证办下来。第二天,就找到李某家要求办理房产过户手续,李某听到拆迁的消息也赶回来,欲收回房屋并愿意返还小陈的房款及利息。他认为,只要没办理过户手续,他还是房产证上房屋所有人,我们所签的房屋买卖协议无效。小陈非常气愤,多次与其交涉,均没有结果。直到前天去拆迁办后才知道李某已经到拆迁办签字,因拆迁办的人说只有持有房产证才有房屋所有权,小陈没有签订协议的权利。小陈咨询律师:拆迁办的说法是对的吗?应该怎样维护自己的权益?

律师解答:

    陈先生,您遇到的“未过户拆迁补偿协议由谁来签”这个问题实际上涉及以下两方面的法律问题:

    第一,您与李某签订的房屋买卖协议是否有效。对于这个问题,可以明确地回答您,您与李某签订的房屋买卖协议是有效的。最高人民法院所发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定:“审理房地产案件,应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家利益、公共利益和他人利益,就应维护合同的效力。”如您所述,你们双方自愿买卖房屋,并立有契约,买方交付了房款,并实际使用和管理房屋达7年之久,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善,应认为买卖关系有效,你们只需补办房屋过户手续。因此,李某所持的观点在法律上是站不住脚的,根据诚信原则以及《合同法》第8条的规定,您有权要求李某补办房产过户手续。

 

    第二,谁有权签订拆迁协议的问题。拆迁办同李某签订拆迁协议无可厚非,因为李某持有房产证。但是您还可以采取补救措施,可以持房屋买卖协议到拆迁办,说明具体的理由。根据《城市房屋拆迁管理条例》第29条的规定,拆迁办应当会将此房屋作为产权有争议的房屋处理,暂不对任何一方做安置。然后提出一个安置方案报市拆迁办,会同市拆迁办对房屋有关情况请公证处进行证据保全,等产权明确后再做安置。

律师提醒与注意事项 : 

    之所以产生这样的纠纷,是由于您对办理房产过户法律程序的重要性认识不足所造成的。您对房产完整地享有所有权的条件之一就是拥有产权证明。对于这种情况,您可以到法院起诉,要求李某履行买房协议的义务——协助办理过户手续。您还可以向法院提出申请,要求拆迁办发出对此房暂停安置的通知。

        还有一点必须提醒您的是,对这件事情的处理一定要快,而且要随时关注拆迁办的动向,如果拖到安置工作结束,房屋拆迁完毕,产权证被注销的时候再要求自己的权益,那就非常困难了。


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