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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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交易二手房需要注意什么

       现在买卖二手房已经成为了一种潮流,所以很多人都会选择去买卖二手房。但是,在这其中也会出现一些混淆视听的房产中介。因此,上海房产纠纷律师在词提醒各位想要买卖二手房的朋友,在购买二手房的时候一定要仔细了,千万不要被一些黑心的商家给坑害了。

  上海房产纠纷律师指出,二手房交易中使用“阴阳合同”,对买方很不利。一旦买方想再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴个人所得税,而个人所得税的税率是20%,远远高于营业税和契税的税率。对卖方而言也有风险,如果是过户前对方只付了部分房款,约定过户后再付款,等过户后买方动起歪脑筋,坚持以申报的合同价为据,剩下的差价不予给付,卖方还得承担法律纠纷。

  不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋,再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。上海房产纠纷律师指出,卖方可以办理遗失手续取得新的房产证,并将房屋产权过户给新的买家。还有,业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款,当发生还款困难,银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售,找得到原业主还好,要是他跑了找不到,那就成无头官司了。地税工作人员还表示,这种避税办法下买方契税是始终不能免的,只有卖方占了税收便宜,但风险却全是买方承担。

  如果几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,这对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售,对于买方而言法律风险极大。另外,地税部门的工作人员指出,卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费,但在租赁期间必须依法承担房屋出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策,一些卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。

  上海房产纠纷律师提醒,采取假赠与真买卖的方式转移房产,对买方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与,即使买方已付了定金,也对出售方没有约束力,定金很难受到法律保护。此外,《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”换言之,如果买方收到的房屋有质量问题,也不能要求原主人予以赔偿。地税部门工作人员指出,为防止房屋买卖双方利用假赠与行为偷逃税,国家税务总局最近已经出台新规定,要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料,经审核后才能免税,而且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键在于,受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收,其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收,重要的是明文规定不得核定征收。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,受赠人再转让房屋时的营业税,其购房时间将从受赠者取得房屋时间算起,而不能从赠与人取得房屋时算起。


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