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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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签订合同要仔细 房屋用途要明确

    案情:

    梁女士与房东朱先生签订房屋租赁合同,约定朱先生向梁女士出租本市某处房屋一套,租期三年,房屋租金为每月人民币7000元,押金人民币7000元,该押金作为梁女士擅自解除合同时的违约金。梁女士租赁该房屋原本是准备作为自己公司的办公用地,但是在其与朱先生签订的房屋租赁合同中对租赁房屋的性质以及用途却未作出明确约定。梁女士在签订房屋租赁合同后依约向朱先生支付了三个月租金及押金,后梁女士在办理营业执照时才发现朱先生的房屋属于居住用房,不能作为办公用途。

    梁女士认为因朱先生的原因导致其当初签订的房屋租赁合同的目的未能实现,于是梁女士起诉至法院要求解除其与朱先生之间的房屋租赁合同,同时要求朱先生返还其所交的租金及押金并承担违约责任。法庭上,朱先生抗辩称梁女士当初并未对其讲明房屋用途,所以才导致后续纠纷,这一切责任都归咎于梁女士自身,因此其虽同意解除合同,但是不肯退还已使用过的部分房租。同时,朱先生认为,梁女士提出解除合同,属于违约,因而认为押金应转换为违约金,所以,也不同意退还押金。

    评析:

    本案争议的焦点在于梁女士和朱先生两方,哪方存在违约行为。梁女士认为朱先生交付的房屋不符合自己的实际需求,不能实现自己当初签订合同的目的,朱先生存在违约行为。而朱先生则认为梁女士在当初签订租赁合同时,并未就房屋用途予以明确说明,所以自己交付的房屋完全合乎合同约定,按照双方当初签订的租赁合同的约定,梁女士现在擅自提出解除合同关系属于违约。

    根据《中华人民共和国合同法》以及上海市房屋租赁相关规定,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除租赁合同,并要求出租人承担相应的民事责任。

    但是在本案中租赁双方并没有对于房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。也即是说,在合同签订时,梁女士并未就房屋用途这一必备条款作出明确约定,因而也就不能认为是朱先生提供的房屋不合格。如果梁女士能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定,并证明朱先生故意隐瞒房屋使用性质的,则可以要求朱先生返还已经支付的款项并要求朱先生承担违约责任,否则梁女士要求解除合同就需要自行承担相应的违约责任。

    判决:

    在法院审理过程中,由于梁女士无法提供证据证明双方之间对于房屋用途有过约定,法院认为朱先生交付的居住用途房屋并未违反合同约定,在庭审中朱先生表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同,朱先生返还梁女士剩余租期的租金,但对于梁女士要求朱先生返还作为违约金的押金的诉讼请求,法院不予支持。


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