购买“农村小产权”风险大

2002年，xx经济技术开发区区工委、管委会决定对XX自然村实施拆迁。原告汪大爷的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，村委会与汪某签订一份《XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪大爷获得村委会拆迁安置房一套，即X区XX号。2014年7月1日，原告汪大爷(作为甲方)与被告黄先生(作为乙方，为城镇居民)签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

【法院审理】

本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

故汪大爷与黄先生签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

故判决黄先生将房屋退回汪大爷，汪大爷将购房款退还给黄先生。