房产登记引发的纠纷案例

核心内容：房屋产权登记瑕疵容易引发什么纠纷?

　　现实生活中，在办理房屋产权证时，大多是登记在一个家庭成员名下;对于该房屋是一人所有的还是家庭成员共有，没有人刻意在房产证上加以厘清。然而，一旦发生房屋拆迁、出售或房产分割的时候，就很容易发生纠纷。本案就是离婚当事人在主张权利时，发现房屋登记有明显瑕疵的一个案例。

　　夫妻离婚 留下房产待分割

　　居住在江西省玉山县的杨某和彭某原是夫妻，2006年10月18日，经玉山县人民法院判决，准予离婚。判决书认定杨某在婚姻存续期间存在过错。但对于二人居住的位于该县冰溪镇七里街B区70号房屋，却未作处理，原因是该房屋产权登记的产权人是杨某的母亲王某。判决书要求彭某另案起诉。

　　原先，杨某和彭某居住在该县冰溪镇火车站村211号，那时他们和婆婆王某共同居住在一起。1995年11月，玉山县城镇拆迁办公室对这里的部分房屋进行拆迁，杨某、彭某、王某居住的房屋及邻户杨金澜(杨某的姑姑)的房屋也在拆迁之列。杨某代表住户与玉山县城镇拆迁办公室签订了拆迁协议，两家房屋拆迁面积确认为26.66平方米，合计补偿人民币3206.14元，其中杨某家应得人民币1632元，杨金澜应得1574.14元。拆迁后，政府有关部门在现玉山县冰溪镇七里街B区70号给杨某家安置了40平方米的宅基地，杨金澜将政府安置的宅基地赠与给杨某和彭某。杨某和彭某又向有关部门申请取得面积为41.12平方米的宅基地，花去人民币3373.50元。

　　1996年，杨某和彭某在该地基上共同建造了现坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号的三层小楼房，建筑面积241.23平方米。小楼房建好后就一直由杨某和彭某共同居住和管理，2000年5月1日，按照当地习俗，还举行了乔迁宴席，宴请了双方的亲戚、朋友。

　　期间，1998年11月30日，王某将杨某与玉山县城镇拆迁办公室签订的拆迁协议进行涂改后，到玉山县房地产管理局对坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号房屋办理产权登记，玉山县房地产管理局为王某颁发了房屋产权证书，产权证的业主写上了王某的名字。

　　杨某和彭某之间，一直夫妻关系不和。彭某从1990年开始先后三次向法院提起离婚诉讼。2006年6月7日，在第三次起诉离婚期间，彭某才从法院得知坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号房屋产权已登记为婆婆王某。10月18日，经法院判决，准予离婚。

　　房产分割，成了离婚后的遗留问题。[page]

　　房产登记 明显瑕疵应纠正

　　离婚后的彭某，于2007年9月18日另行起诉。以杨某在婚姻存续期间存在过错为由，提出确认现坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号三层小楼房为原、被告夫妻共同财产，并将昔日的婆婆王某列为第三人，要求分割该处房产价值的三分之二计人民币26万元。

　　案件受理后，彭某向法院提出申请，要求对讼争房屋价值进行鉴定，玉山法院依法委托玉山县价格认证中心对该房屋进行评估，价值为人民币33万元。

　　玉山县法院两次公开开庭审理此案，经审理认为：原、被告及第三人讼争的现坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号小楼房，自拆迁协议的签订，到建房施工、装潢的整个过程，均由原、被告共同负责。而第三人王某对建该房屋所付出的仅是提供了部分政府安置的宅基(含杨金澜在内计26.66平方米)及拆迁补偿费人民币1632元，建房屋其余资金均由原、被告筹集支付。该房屋完工后，原、被告还承办了乔迁宴席。该房屋也一直由原、被告居住生活、管理使用。故应认定该房屋属原、被告及第三人共有。第三人虽于1998年11月30日到房管部门办理了该房屋所有权证书，但房管部门在办证时存在明显瑕疵，其利害关系人原告彭某对此有异议。据已查明的事实，对该产权登记应予纠正。对原、被告共有部分应按夫妻共同财产按照我国婚姻法的规定进行分割。具体份额根据本案查明的事实，由本院决定。原告认为该房屋为原、被告夫妻共同财产的意见与本案事实不符，本院不予采纳;原告彭某认为被告杨某在婚姻存续期间存在过错要求分割夫妻共同财产的三分之二的意见于法无据，不予采纳。据此，根据有关法律法规于去年年底做出判决：

　　坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号三层小楼房建筑面积为241.23平方米砖混结构房屋属原告彭某、被告杨某、第三人王某三人共有，经评估价值为人民币33万元。彭某享有该房屋产权45%、杨某享有45%、王某享有10%。

　　案件宣判后，三方当事人均未提出上诉。(文中人名系化名)

　　当事人说

　　原告彭某：夫妻共同财产离婚时理应依法分割

　　被告杨某：房屋是我母亲的，不属于共同财产

　　第三人王某：讼争的小楼房属于我一人所有

　　原告：从1996年9月至2000年4月底，原、被告双方共同筹集资金，经过长达5年的努力，耗资20万元，建成了现在的建筑面积为241.23平方米砖混结构的三层小楼房并装潢好。此后，该处房屋一直由原、被告共同居住使用至今。从老屋拆迁到新屋落成，第三人王某自始至终未出过一分钱和一份力，全部费用都是原、被告共同投入的。第三人也从未在该处房屋里居住生活过。但由于原、被告婚后从1988年开始夫妻感情一直不和，且被告长期有外遇并经常打骂原告，原告于1990年、2001年先后两次向法院提起离婚诉讼(后均撤诉)，被告怕原告再次提起离婚分割财产，便通过关系瞒着原告，于1998年11月30日对该处房产进行产权登记，擅自涂改1995年9月20日玉山县城镇拆迁办公室的拆迁通知及1995年11月22日房屋拆迁协议上的业主姓名，将被告杨某的姓名变更为第三人王某的姓名，从而将现坐落于玉山县冰溪镇七里街B区70号的房屋登记在王某的名下，以达到被告独占该处房屋之目的。鉴于被告在婚姻存续期间存在过错，故原告诉至法院，请求依法分割该处原夫妻共同房产价值的三分之二人民币26万元。[page]

　　被告：原火车站村211号房屋拆迁手续是我母亲王某委托我代办的，现坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号房屋是我母亲所建，不是我与原告的共同财产，我无权分割该屋。

　　第三人：原火车站村211号房屋系我所有。现坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号的房屋地基大部分是原火车站村211号房屋拆迁置换来的，还有十几平方米地基是我花钱买来的。至于拆迁通知、拆迁协议出现被告杨某的名字，是因为我年龄大，委托我儿子杨某去办理拆迁事务，拆迁部门没有做调查才出现这种错误。现讼争的房屋所有资金是我支付的，其中一部分是我把钱交给杨某去办理的。故现讼争的房屋系我一人所有，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　案外说法

　　房产确权：正确区分一人所有和多人共有

　　在审理家庭、婚姻类的民事案件中，经常会遇到在处理涉及财产关系时，当事人为争夺房产或居住权而争执不休，以至闹得反目成仇的情况。我国房屋法律制度呈现多样性，权属状态既包括完全所有权、也包括部分所有权以及房屋承租权等。由于受传统思想观念的影响，现实生活中，在办理房屋产权证时，大多是登记在一个家庭成员名下的，对于该房屋是一人所有的还是家庭成员共有，并没有刻意在房产证登记时予以厘清。然而，一旦发生房屋拆迁、出售或房产分割的时候，就很容易发生纠纷。

　　房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。作为证书之一种，房产证具有以下特点：(1)房产证只能由不动产登记机关发放，其他机关发放的房产证不具有法律效力。我国采取不动产分别登记体制，不同种类的不动产分别由不同的行政主管机关登记，房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。

　　在此特别提醒人们：在办理房屋产权证时，一定要清楚该房屋的权属状态，是一人所有的就登记为一人所有，是家庭成员共有的要登记为哪些家庭成员共有，或是有其他权属状态的也同样登记清楚其他权属状态，以免产生不必要的纠纷，维护社会的和谐与稳定。[page]

　　连线法官

　　本案审结之后，记者电话联系到本案的主审法官林庶富，请他谈了几个与本案有关的几个法律问题。

　　问：本案第三人王某已经取得了房产的产权证，原告彭某在主张权利时，对方以持有房屋产权证进行对抗，认为是政府以行政行为对其权利给予了确认，如果要重新确权，先要通过行政诉讼撤销政府的产权证，否则就不得以民事诉讼直接主张确权诉讼。请问：本案是否需要以行政诉讼撤销房产证作为前置条件?

　　答：我们认为本案不必以行政诉讼作为前置条件。

　　首先，应该明确行政诉讼与民事诉讼是两种性质不相同的诉讼。民事诉讼是因民法等民事实体法所调整的平等主体之间的财产关系及人身关系所产生的纠纷，解决的是平等主体之间的民事争议;而行政诉讼是因行政法调整的行政机关在行政管理活动中与被管理一方所发生的纠纷，解决的是行政争议，其裁判的结果只影响行政行为的效力，对平等主体之间的民事争议并无裁判效力，不影响民事行为效力。

　　本案系确权之诉。一般来讲，确权纠纷可以通过民事诉讼解决。因此，我们认为，本案不必通过行政诉讼撤销产权证，在民事审判中审查实体权利，直接确权，然后依据判决向政府登记部门申请产权变更登记即可，因为产权登记仅是一种依当事人申请进行的登记行为，并非是行政许可，其基础是民事实体权利，属物权范畴，通过民事确权之诉完全可以解决。况且，由于不动产登记行为为行政确认行为，登记内容为对某种事实的认定而非行政裁决，法院在民事案件中，并不受限于该项登记，无须先“行”后“民”，可依当事人的诉请，依据查明的事实作出确认判决。当事人也可依法院的民事判决请求行政主体对错误的不动产登记予以纠正。

　　问：案件审理中，你们是怎样查明讼争的房屋到底是第三人王某一人所有，还是原、被告及第三人共同所有?

　　答：本案原、被告及第三人讼争的现坐落在玉山县冰溪镇七里街B区70号三层小楼房，自拆迁协议的签订，到建房施工、装潢坐落的整个过程，均由原告彭某和被告杨某共同负责。而第三人对建该房屋所付出的，只是提供了部分政府安置的宅基(含杨金澜在内的计40平方米)及拆迁补偿费人民币1632元，建房屋其余资金均由原告彭某和被告杨某筹集支付。该房屋完工后，原、被告还按照民间乡俗置办了乔迁宴席。

　　案件审理过程中，我们走访了原、被告的单位同事、邻居多人。庭审时，出示了杨伟等10人的调查笔录及彭文青等8人的证人证言，以及该房屋建造和装潢坐落时的工程结算书，原、被告购买建材的单据。这些证据都证明现讼争的房屋从起工到竣工包括装潢坐落，整个过程均由原、被告负责管理、监督，所需费用绝大部分由原、被告支付。经庭审质证，原告对此没有异议，被告、第三人对此虽有异议，却未能提供相反的证据予以证明。因此我们对上述证据所证明的事实予以采信。[page]

　　问：本案涉及到房屋权属登记与实际房屋权属不相符的问题，请您谈一下如何看待房产证在法律上的证明效力?

　　答：房产证即房屋所有权证书，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，它只是房地产管理部门作出的形式性证明，其证明力在法庭上不是绝对的，用法律上的术语是“推定”的证明力，仅具有权利正确性的推定功能，对外仅产生以公示的方式证明房产权属的特定作用。正因为房产证在民事诉讼中作为证明房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小只能与其他证据相互比较来确定。

　　在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突、其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，法院完全可以按照优势证据的原理，以优势证据确定房屋的权属。因此，房产证上记载的房屋产权所属的权利人是否享有实体法意义上的房屋产权，应由房屋产权变动形成的基础事实予以决定。本案讼争房屋由法院作出判决归原、被告及第三人共有的结果，正是基于法院通过审理查明了该讼争房屋产权变动形成的基础事实。