商品房预售网上备案的《定金合同》的法律效力认定

——潘某某等诉上海骏丰置业发展 有限公司商品房预售合同纠纷案

案情
 原告（被上诉人）潘某某 原告（被上诉人）李某某
 被告（上诉人）上海骏丰置业发展有限公司

2009年3月8日，两原告为购买上海市大连路骏丰国际财富 广场某号4层501室、502室、503室、505室房屋，向被告支付定 金共计人民币1万元（以下币种均为人民币）。同年3月9日，两 原告与被告签署了四份网上备案的《定金合同》。就502室而言， 该合同第一条约定，乙方（两原告）预订大连路骏丰国际财富广场 某号4层502室房屋。甲方（被告）已领取该房屋商品房预售许 可证，并经虹口区房地产测绘中心测绘机构测绘，该房屋建筑面 积为324. 24平方米，另有地下附属面积平方米。该房屋定于 2009年8月31日交付；第二条约定，乙方预订的该房屋每平方米 建筑面积买卖单价为26 376. 41元；乙方预订的该房屋总房价为 8 552 287. 18元，乙方采取一次性付款方式；第三条约定，乙方同 意签订本合同时，支付定金2 500元，作为甲、乙双方当事人订立 商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定 金转化为房价款；第四条约定，甲、乙双方商定，预订期为25天， 乙方于2009年4月3日前到大连路1629号骏丰国际财富广场售 楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》。2009年3月10日， 双方签订《骏丰国际财富广场信息变更单》（以下简称信息变更 单），双方约定系争房屋变更后合同单价为22 419. 95元，合同总 价为7 269 444.1元。变更原因为原自营，现委托经营。被告的 业务员、销售经理、副总经理及法定代表人均在该信息变更单上 签字。 2009年3月26日，两原告至被告处要求与被告签订《上海市 商品房预售合同》，被告告知两原告，因网络原因，无法按期签订 预售合同，待网络恢复后，将及时进行网上提交确认，并通知两原 告进行签约。两原告在此情形下支付了变更后房屋总价一半左右的房款3 634 984. 55元（包含了原告已支付的定金2 500元）， 并支付已预订的四套房屋的合同公告费2 200元（两原告放弃对 此主张权利），被告接受了上述款项。 2009年4月3日，两原告再次至被告处签约并欲支付剩余房 款时，遭到被告拒绝。 2009年4月7日，两原告向被告寄发了挂号信，该挂号信被 退还原告，邮寄工作人员在该信封上标注“业主不愿签收”。在庭审中，法院在双方当事人面前当场拆封了信件，其内容为按照两 原告与被告的协议，2009年4月3日系两原告与被告签订《上海市商品房买卖预售合同》的最后期限。当天上午，两原告携带钱 款前往被告的售楼处时，被告的销售人员却告知两原告，被告的董事会决定不与两原告签订合同，房屋不再销售给两原告。对于两原告已支付的钱款，被告不作任何解释。 2009年4月29日，被告发函给两原告，两原告亦拒收。法院于庭审中亦在双方当事人面前当场拆开信件，该信件表示，由于双方未就预售合同达成一致意见，现被告同意退房，请两原告收 到此函后将双方签订的定金合同原件以及被告开具的相关房款收据原件退还给被告。被告将在收到上述文件后立即将两原告所支付的房款一次性退还给两原告。被告在庭审中表示其已将包括系争房屋在内的两原告预订的 四套房屋出售给他人，但该合同上标注的合同单价为15 000元。

两原告诉称，2009年3月，两原告看中由被告开发的位于上 海市大连路某号骏丰国际财富广场4层502室房屋，并于2009年 3月9日向被告缴纳人民币2 500元定金后，与被告签订网上定 金合同。定金合同对该房屋的销售价格、面积、房屋的交付时间 等均作了明确约定。该合同第4条约定，原告应于2009年4月3 日前到大连路1629号骏丰国际财富广场售楼处与被告签订《上海市商品房预售合同》。同年3月10日，被告向两原告提出，如 果两原告能在4月3日之前付清全部房款，被告将在定金约定的 销售总价基础上，给原告15%的折扣优惠。双方于当天签订了 《骏丰国际财富广场信息变更单》，确认了最终的销售价格。之后 被告又要求两原告在3月26日先缴付该房屋总房款的20%。两 原告按要求履行了义务，被告并给两原告出具了收据发票。同年 4月3日，两原告按约至指定地点，要求被告签订正式的《上海市商品房预售合同》时，却被告知因被告董事会决定不再将上述房 屋出售给两原告，故拒绝与两原告签订合同。两原告致函被告， 希望被告履行约定义务，遭到被告的无理拒绝。被告在与两原告 签订《定金合同》后，又将房屋转售给第三人，导致原告的目的不 能实现，故其应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，承担不超过已 付购房款一倍的赔偿责任。故诉请要求被告返还两原告已支付 的50%购房款3 634 984. 55元及利息，并赔偿两原告已支付的 50%购房款3 634 984. 55元。

被告骏丰公司辩称，被告对收到两原告房款及定金的数额没有异议，并同意返还给两原告，但对于两原告的其他诉请不予认同。

首先，定金合同约定两原告购买系争房屋的单价为26 376. 41元，房 屋总价为8 552 287. 18元，两原告应一次性付款。后原告欲将房 屋单价变更为22 419. 95元，总价为7 269 444.1元，两原告为此 还填写了信息变更单。但被告对此并未予以同意。因该变更单系被告内部文件，需经董事会同意，只是由于被告管理的疏漏才 导致上述变更单流转到原告手里。2009年3月11日，双方签订 书面《定金合同》时并未对房屋单价及总价进行变更，也证明双方 并未对合同价款的变更达成一致意见，还是按照原约定执行。最 终双方因无法对定金合同上的房价变更达成共识而未签订正式 买卖合同，故实系原告违约在先；

其次，客户在购房时，可决定委托专业运营公司上海丰悦投资管理有限公司经营，该公司同意每年给予客户一定的租金回报。被告为减轻上述公司的经营压力， 同意在销售给客户的总房价款中先行抵扣前几年的租金回报。 两原告提出将系争房屋由自营变成委托经营，并填写了信息变更单，该变更单因混在其他单子中由法定代表人误签了。综上所 述，被告并未同意两原告对系争房屋买受的单价变更，故系两原 告违约，被告不同意原告诉请。

审判

一审法院经审理认为，本案存在如下争议焦点：

一、双方未按照《定金合同》的约定签订《上海市商品房买卖预售合同》的责任归属

法院对此认定如下：

1．《骏丰国际财富广场信息变更单》有着被告业务员、销售经理、副总经理及法定代表人签字，足以表明被告对两原告提出的变更合同销售单价和总价已予以认可，该变更单构成双方对《定金合同》相关内容的变更。至于被告提出的该变更单系内部文件，需经公司董事会认可才能生效的抗辩，显与法相悖，法院不予认可。

2．该变更单虽在“变更原因”上标注“原自营，现委托经营”，但被告无论在3月26日、4月3日还是在4月29日，均未向两原告提及是因该原因而无法达成一致意见。 法院注意到，被告在庭审中表示之所以以15 000元单价将系争房屋转让给第三人，是因为第三人非自营而是委托被告经营。既然 同样是委托经营，被告一方面从未举证曾与两原告协商过委托经营事项，另一方面又冒着违约风险将房屋以低于与两原告约定的价格转让给第三人，显然也违背常理。法院再结合当时的房地产市场行情，认定原告陈述属实，被告对两原告承诺降价的原因系因两原告为一次性付款，上述填写的变更事项并非真正的价款变动缘由；

3．被告庭审中对该变更单的陈述也存在矛盾。
 一方面，被告提出该变更单系内部文件，需得到公司董事会同意，但公司董事会并未同意对房屋销售价格进行变更，只是因管理上的疏漏才将该单子交付给两原告；
 另一方面，被告又表示该文件因混在其他单子中而导致公司法定代表人误签。既然是误签，表明公司负责人对此内容并不知情，又从何而来的董事会决议；

4. 2009年 3月26日，两原告携款至被告处要求签约时，被告仅向两原告表示因网络原因无法签约，并未向两原告提及因不同意两原告的价款变更请求故拒绝签约，且亦接受了两原告支付的变更后房屋总价一半的房款；

5. 2009年4月3日，两原告至被告处签约时，再次遭到被告的拒绝。就拒绝原因而言，两原告向法庭提供了一份 “情况说明”。两原告表示，该“情况说明”系被告工作人员陈某某 所出，记载内容为两原告携款项至被告处商谈付款、预售合同签订事宜。两原告未违反《定金合同》第四条之规定。但因该“情况说明”无签名，故被告予以否认。但即使就被告认可的陈某某于当日所出的另一份“情况说明”，也仅载明双方未就合同签订事项达成一致，并未提及系因价款原因所致；

6. 2009年4月29日，被 告即向两原告发函要求两原告退房。假如被告真是因为不同意两原告的价款变动而不与两原告签约，或者被告单方面认为3月 11日双方已将房屋销售单价变更为原先状态，按照正常的交易规则，也会在4月3日后催告两原告，如果两原告欲签约，则可以在一定期限内按未变更前的价格与被告签订合同，但被告并未如此行事，反而在极短时间内要求两原告办理退房事宜，显然有违诚信。两原告在庭审中表示，假如被告真的不同意按照变更后的单价与两原告签约，只要向两原告明确表示，两原告还是愿意按照变更前的价款履行合同，但被告从未就此提及过，因为当时的市场行情发生重大变化，房屋价格飞涨，被告即使按照未变更的价款与两原告签约，所得的利益也少于其按照当时的市场价出售可 得的利益。法院结合上海市房地产市场的实际情况，不排除两原 告陈述的合理性。综上所述，双方未按照《定金合同》规定签订 《上海市商品房买卖预售合同》的过错在于被告，被告应就自己的 不诚信行为承担法律责任。

二、《定金合同》的法律性质及被告承担责任的法理探析

两原告提出，双方签订的《定金合同》虽系预约，但已符合本 约的主要内容，应当认定为本约。被告在与两原告签订《定金合 同》后，又将房屋转售给第三人，导致原告的目的不能实现，故其 应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第八条之规定，返还两原告已支付的购房款 及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法院认为， 一方面，按照上述解释第五条之规定，商品房的预约被认定为本约，需具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。显然，从立法本意分析，预约之所以能转变为本约，系因为双方签订预约后已不存在事实或法律上的履行障碍。 否则，如果存在上述障碍，有些事项需双方本着诚信原则，循着预 约合同所确立的原则，继续磋商，则不能将预约合同简单地认定为本约。就商品房买卖而言，除了一般的合同必备要素以外，办理产权的变更登记等事项系该类买卖的根本要素，也是履约的最 核心内容之一。法院从《商品房销售管理办法》将“办理产权登记的有关事宜”列为要素之一亦可得到明证。而原告、被告双方签订的《定金合同》对上述事项并未涉及，显然尚需双方在签署预售合同时进一步磋商予以明确，故上述《定金合同》不能说存在事实上或法律上的障碍；
 另一方面，双方签订《定金合同》的目的也仅在于网上备案，防止开发商就同一房屋多次出售，故条款的设置与规范的格式预售合同相比，尚有一定差距，特别是法院所述的上列事项，显然是预售合同的必备条款。故法院认定双方签署的《定金合同》仅系预约，不构成本约。

综上所述，双方于2009年3月9日签订《定金合同》后，又于同年3月10日变更单价，则被告应按照变更后的价格结合《定金合同》的其他条款，在约定期限内与原告签订预售合同。而被告因市场行情变更，受利益驱使违背诚信原则，拒绝与两原告签约，显然存在过错。鉴于被告在庭审中表示已将系争房屋出售给第三人，双方已无法按《定金合同》约定签订预售合同，故法院依法解除《定金合同》，被告则承担相应的赔偿责任。法院依据被告的过错程度，结合两原告已付房款的情形及房地产市场行情，判令被告向原告赔偿损失110万元。法院亦注意到，双方虽在《定金 合同》中约定了定金罚则，但定金罚则在法律性质上系预订之损 害赔偿。法院在认定被告承担上述赔偿额时已将此考虑在内，故不再单独列明。鉴于法院亦将两原告的利息损失包含在该损害赔偿额内，故对此也不再单独列明。由于两原告要求返还的款项中亦包含了两原告已支付的定金，故法院不再单独判定被告应将 两原告支付的定金返还给两原告，而是在被告应返还给两原告已支付的购房款中一同认定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，一审法院判决：

一、解除原告潘某某、李某某 与被告上海骏丰置业发展有限公司签订的《定金合同》；
 二、被告 上海骏丰置业发展有限公司于判决生效之日起10内向原告潘某 某、李某某返还购房款3 634 984. 55元；
 三、被告上海骏丰置业发 展有限公司于判决生效之日起10内向原告潘某某、李某某支付 赔偿金110万元。四、对原告潘某某、李某某的其余诉讼请求不 予支持。

一审判决后，被告不服，以与一审相同理由提起上诉。二审法院查明的事实与一审相同。 二审法院经审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律 正确，故判决驳回上诉，维持原判。

点评

在房屋买卖的实践中，经常发生买卖双方通常会先行签订一 个定金合同，事后由于各种因素，导致本约的买卖未能签订，从而 就定金合同的相关事项发生争议。在处理该类纠纷前，需要先明确定金合同的性质。对于该类合同，虽然名称为合同，但其内容已不限于定金条款，还涉及商品房预售的其他主要条款。从合同目的来看，其以订立本约买卖合同为目的，性质上应属于预约合同，具有合同约束效力。但是，还需要注意的是，预约合同可以在一定条件下转化为本约买卖合同。根据最高法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品预订等协议具有商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受房款的，协议应认定为商品房买卖合同。如果具备这些条件的，预约合同可视为本约的买卖合同。当然，如果缺乏登记过户事宜等条款的，或者房款部分给付、瑕疵给付的，则不符合上述条件，性质上仍为预约合同。本案中的定金合同即因为这些问题，被认定为 预约合同。对于违反预约合同的法律责任，守约方可以根据双方关于定 金的约定，要求适用定金罚则，或者主张缔约过失的赔偿责任。 但要注意的是，缔约过失责任并不一定限于为准备签订合同而支出的实际费用，因为预约合同的履行利益通常表现为洽谈的行为、过程及结果可能带来的利益，在本约签订可能性极大的情形下，其履行利益应直接体现为本约签订时所处的状态和可能获得的利益。本案对于原告的损失赔偿问题，便依此思路进行了处理，判令被告赔偿110万元的房屋上涨差价损失，有效引导房屋 买卖行为的守约和诚信。