全国法院审理房屋买卖合同纠纷案件典型案例（一）

一、广东高院：房屋买卖合同纠纷典型案例（2023年11月9日）

01、销售广告视为合同内容的认定——陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【裁判结果】：

珠海市中级人民法院经审理认为，某房地产公司关于楼巴的广告内容确定、具体，案涉楼盘位于公共交通不便地区，楼巴广告对业主作出购买决定具有重大影响，应认定构成要约，属于合同内容。某房地产公司没有按照广告内容提供楼巴服务，构成违约。因提供楼巴属于服务义务，不适于强制履行，故酌情按照购房款0.5%的标准判决某房地产公司向陈某支付违约金。

【典型意义】：

开发商为促销投放广告应遵守诚实信用原则，关于楼巴的广告宣传明确、具体，依法对开发商具有约束力。开发商未依约履行的，应当承担相应的违约责任。该案对于规范市场秩序、促进行业自律具有积极意义。

02、交付商品房必须取得竣工验收备案——赵某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【裁判结果】：

珠海市中级人民法院经审理认为，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。竣工验收备案是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行，故判决某房地产公司向赵某支付2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。

【典型意义】：

在国务院取消房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目后，建设单位完成竣工验收备案手续是法定的竣工验收合格条件。购房人在验收商品房的过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，有权要求开发商出示商品房《竣工验收备案表》，开发商未出示的，购房人有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任。

03、未依约交纳住宅专项维修资金的法律后果——王某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【裁判结果】：

珠海市中级人民法院经审理认为，《商品房买卖合同》明确约定购房人未交纳住宅专项维修资金，开发商有权不交房。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”王某作为购房人应当在办理收房手续前交纳住宅专项维修资金，否则某房地产公司有权不予交房而无需承担逾期交房违约责任，故判决驳回王某的诉讼请求。

【典型意义】：

住宅专项维修资金的交纳和房屋买卖不属于同一法律关系，但住宅专项维修资金是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，涉及小区全体业主的共有权利和公共利益。本案中格式条款所作约定具有正当性。买受人未依约缴纳专项维修资金的，出卖人有权依据合同约定拒绝交房。

04、迟延履行后发生不可抗力不能免责——陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【裁判结果】：

遂溪县人民法院一审认为，某房地产公司未能在约定的2019年10月1日前将符合合同约定的涉案商品房交付给陈某使用，构成违约，应承担逾期交房违约责任。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠疫情发生在2020年，某房地产公司不能以其违约行为之后发生的不可抗力主张免责。湛江市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

受新冠疫情影响，房地产建设项目短期内无法正常复工，但在疫情发生前，开发商不能依约如期交付商品房已构成违约，此后发生的不可抗力不构成违约责任免责事由。

05、购房人申请贷款未获批准后未依约补足房款的责任——某房地产公司诉吕某商品房预售合同纠纷案

【裁判结果】：

中山市第二人民法院经审理认为，吕某自愿与某房地产公司签订合同，应当按照约定全面履行合同义务。吕某未按约支付购房款的行为已构成违约，某房地产公司诉请解除合同，并按照合同约定要求吕某支付违约金111370.2元，于法有据，予以支持。某房地产公司提交委托代理合同及发票证实其因实现本案债权已支出律师费5000元，该费用依约应由吕某承担。

【典型意义】：

按揭贷款为购房者普遍采用的支付方式。本案特殊性在于，合同约定按揭贷款未获审批时购房者应自行补足余款，该约定合法有效。无论购房者贷款审批未获批准是否因自身原因导致，未补足余款的，购房者均应承担违约责任。合同存在此类约定的，购房者应结合自身实际审慎签订，减少违约风险。

06、购房人“断供”时开发商有无合同解除权——某房地产公司诉金某商品房预售合同纠纷案

【裁判结果】：

广州市中级人民法院经审理认为，约定解除权条款属于就出卖人为买受人承担阶段性贷款保证责任设置的反担保性质的条款，是各方平衡权利义务、合理控制风险的安排，不属于不合理设置双方权利义务的格式条款，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。生效判决已认定某房地产公司对贷款本息等承担连带清偿责任，某银行已申请强制执行。某房地产公司请求解除案涉合同具有合同和事实依据。案涉房屋总价较高，合同约定违约金为房屋总价的20%，显属过高，金某也对此提出抗辩，综合考虑合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等多重因素，根据公平原则酌情调整违约金按总房款的5%计算。

【典型意义】：

商品房预售交易中，购房人通常采用“首付+按揭”的方式支付购房款。本案涉及该购房模式下购房人因自身原因“断供”、法院另案生效判决认定按揭贷款合同解除等情形下，购房人、开发商及抵押贷款银行之间多重法律关系背后的司法认定难题。本案从合同解除条款效力认定、合同应否解除、合同解除法律后果等方面逐一认定，为此类纠纷提供了可借鉴的裁判规则。

07、名为买卖实为赠与的合同效力认定——杨某甲诉杨某乙、杨某丙房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

中山市第一人民法院经审理认为，本案的房屋转让虽然名为买卖，但实为赠与：第一，合同仅简单约定了房地产的基本情况及价格，与正常的房屋交易不符；第二，杨某甲之前从未向杨某乙、杨某丙主张过支付购房款；第三，刘某作为涉案房屋的原共有人当庭陈述签订房屋买卖合同是为了减少税费，实际是二人共同赠与杨某乙、杨某丙。因此，本案双方是以虚假的房地产买卖合同隐藏真实的赠与合同，赠与合同合法有效。现涉案房地产已过户至被告名下，赠与行为已履行完毕。故杨某甲现主起诉请求支付购房款理据不足，不予支持。

【典型意义】：

民事法律行为有效的要件之一是意思表示真实。司法实践中，当事人基于各种目的，以虚假的意思表示隐藏真实的民事法律行为的情况时有发生，需要进行甄别，准确认定行为性质。生效判决认定本案房屋买卖合同名为买卖，实为赠与，驳回父对子追索购房款的诉讼请求，判决结果实现了情理法的统一。

08、出卖人隐瞒违法搭建构成欺诈——王某与谭某甲、谭某乙、黄某房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

广州市越秀区人民法院经审理认为，以存在欺诈行为为由要求撤销买卖合同的，应具备以下要件：一是行为人存在告知虚假情况或者隐瞒真实情况的主观故意；二是相对人因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示。谭某甲、谭某乙在四楼光伏系统下围闭玻璃房并予以展示，对房屋价格和买卖合同的订立有重大影响，其后又为规避检查而自行拆除，尽管谭某甲、谭某乙称现已恢复原状，但综合诉讼过程中查明事实可知，在未完善合法搭建手续情况下，玻璃房仍存在被拆或被罚的风险。谭某甲、谭某乙作为出卖方，理应清楚玻璃房是否合法搭建，并应如实主动告知王某，但实际上却隐瞒此事，导致王某认为玻璃房为合法建设，继而签订买卖合同。可以认定存在欺诈行为，合同应予撤销。王某事前没有对玻璃房情况充分核实，也应自行承担部分责任。

【典型意义】：

存量房买卖交易中，为实现更高收益，卖方经常会以精装修、搭赠等方式来提高房价，如存在欺诈将导致合同可撤销。谭某甲、谭某乙在所售房屋天台区域以架设光伏系统为名，行违建扩建之实，实际是以阳光玻璃房吸引购房者来达到提高房价、增加收益之目的。该案例对二手房交易双方具有警醒和提示作用。

09、“一房二卖”应承担违约责任——王某诉刘某房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】：

2020年5月21日，王某（买方、乙方）与刘某（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，王某以120万元向刘某购买位于东莞市石碣镇的商品房一套，合同约定乙方于合同签订之日向甲方支付定金3万元；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同均由违约方向另一方支付房屋成交价20%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿。同日，王某向刘某交付定金3万元。合同签订后，刘某未将房屋交付王某，而是与案外人签订房屋买卖合同。2021年1月15日，案涉房屋登记在案外人名下。2021年3月22日，王某起诉解除案涉房屋买卖合同，并要求刘某支付违约金24万元及退回定金3万元。刘某辩称王某不符合东莞市出购房政策要求是最终无法完成交易的根本原因，刘某没有违约行为，无需支付违约金。

【裁判结果】：

普宁市人民法院一审认为，刘某抗辩因王某不符合东莞市的购房政策而导致合同无法履行，但从本案证据看，东莞市于2020年7月25日发布东建〔2020〕7号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对购房者身份进行了一定限制，于2020年9月3日发布东建〔2020〕8号《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》，规定对2020年7月25日前签订的房屋买卖合同以及向卖方交付定金的，可按原政策规定继续办理网签及过户手续。涉案房屋买卖不在东建〔2020〕7号文件房屋限购范围内，属可交易过户的范围。故双方履行合同并无障碍，刘某的抗辩事由不能成立。故判决解除涉案《房屋买卖合同》，刘某返还定金3万元，并支付违约金24万元。揭阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

受市场波动影响，“一房二卖”在二手房交易中较为多见。“一房二卖”本身不属于导致合同无效的事由。在后买受人与出卖人如不存在恶意串通的情形，合同已经履行完毕的，在后买受人依登记取得房屋所有权。但在先买受人有权向出卖人主张合同履行不能的违约责任，以弥补损失。本案例对于“一房二卖”时的合同效力认定，鼓励诚信交易具有示范意义。

10、买受人缔约前知道存在违法搭建的法律后果——连某诉莫某、朱某房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】：

莫某通过参与法院司法拍卖竞得案涉房屋，产权证载明房屋总层数3层。后莫某出具委托书委托朱某代为出售房屋。2021年9月17日，朱某与连某签订《存量房买卖合同》出售案涉房屋，合同约定房屋总层数3层。2022年2月22日至4月14日期间，因房屋存在违法建设无法办理过户，连某要求解除合同，退还已付款项并按合同赔付违约金。案涉房屋《广州市不动产登记查册表》附注信息载明房屋涉及违法建设，已向违法建设人送达《责令限期改正通知书》，要求暂停办理上述房屋的转移登记业务。连某承认签订合同前曾查看现场，知道房屋现状是5层，也知晓房屋产权面积。

【裁判结果】：

广州市荔湾区人民法院一审认为，由于案涉房屋存在违法建设，行政部门对其作暂停办理转移登记业务处理，连某至今未能取得案涉房屋的产权，合同目的客观上无法实现，其要求解除合同，符合法律规定，应予以支持。房屋不能过户的原因在于违法建设未予处理。连某在签订《存量房买卖合同》前已知道案涉房屋的产权登记情况与房屋现状明显不符，莫某作为出卖人亦知道案涉房屋的现状，买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。但在行政执法部门责令拆除违法建设时，连某和莫某未能就如何处理、由谁负责处理违法建设达成一致意见，由此导致案涉房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务，故连某和莫某对《存量房买卖合同》无法继续履行均负有责任，应各自承担各自的损失。故对于连某主张的违约责任，不予支持。广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

本案例从交易的实际情况出发，认定房屋买卖合同因房屋存在违法搭建客观上无法实现买受人的合同目的，符合民法典规定的合同法定解除条件，判令解除房屋买卖合同。综合买卖双方对合同无法履行的过错，应由各自承担相应的责任，驳回买受人要求出卖人承担违约责任的诉请。案例彰显了法律对违法建设交易的否定性评价，对规范房地产交易行为具有警示作用。

【案例来源】：广东省高级人民法院2023年11月09日发布房屋买卖合同纠纷典型案例

二、重庆二中院：房屋买卖合同纠纷典型案例（2023年12月28日）

11、沈某与某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判要旨】：

开发商将未取得工程竣工验收备案登记证的房屋交付购房者，不符合合同约定的房屋交付条件，构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。

【裁判结果】：

重庆市巫溪县人民法院审理后认为，某房地产公司与沈某签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。合同约定，交付房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，某房地产公司至今未取得，其向沈某交付的房屋不符合合同约定，不构成有效交付，遂判决某房地产公司承担逾期交房违约责任。某房地产公司不服，提起上诉。重庆市第二中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

12、张某某、谭某某与某实业有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

开发商在与购房者签订《房屋买卖合同》的同时与购房者、案外人签订《居间服务合同》，将本属购房款的部分款项作为“居间费用”处理，购房者诉请将“居间费用”计入购房款总额的，应予支持。

【裁判结果】：

重庆市梁平区法院审理后认为，张某某、谭某某与某实业有限公司签订的认购书约定案涉门市价格为27万元。双方之后签订的《房屋买卖合同》约定案涉门市价格为18.9万元，同日签订的《居间服务合同》约定房屋价格为27万元，居间费用8.1万元。当事人提供的证据表明，《居间服务合同》并未实际履行，且签订《居间服务合同》的目的是某实业有限公司为了避税，张某某、谭某某支付的“居间费用”应属购房款，遂判决某实业有限公司以27万元购房款为基数向张某某、谭某某支付违约金。某实业有限公司不服，提起上诉。重庆市第二中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

13、谭某与某某公司商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：

绿色原则系民法的基本原则，民事主体从事民事活动，应有利于节约资源、保护生态环境。合同履行中，若恢复原状成本较大且造成资源浪费，可释明引导当事人变更诉求为赔偿经济损失，损失可参考市场价差进行确定。

【裁判结果】：

城口县人民法院审理后认为，本案实际安装的窗户已经与案涉房屋构成一个整体，房屋亦经相关机构竣工联合验收，若由某某公司将已经安装的窗户拆除更换为断桥铝合金中空玻璃窗，将造成资源浪费，有违绿色原则。对于谋某的损失，结合已安装塑钢窗的实际情况，宜按照双方合同约定的断桥铝合金中空玻璃窗市场价与实际安装塑钢中空玻璃窗市场价之间的差价确定。参照市场价格及计价方式，结合案涉房屋外墙窗面积，酌定判决某某公司赔偿谭某外墙窗差价损失。某某公司不服，提起上诉。二审审理中，某某公司自愿撤回上诉。

14、某房地产开发公司与易某某商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：

开发商未按生效法律文书确定期限履行协助购房者办理房屋产权转移登记义务的，应承担迟延履行金支付责任。开发商承担迟延履行金支付责任，不能免除其逾期办证的违约责任。

【裁判结果】：

重庆市万州区人民法院审理后认为，人民法院判令某房地产开发公司协助办理过户登记，不能免除其应承担的逾期办证违约责任。某房地产开发公司在人民法院判令其协助易某某办理房屋产权过户登记后，应当自觉履行生效判决确定的协助办理房屋过户登记的义务，但其并未自觉履行，应当承担逾期办证的违约责任，遂判决某房地产开发公司向易某某支付2019年7月29日至2021年7月27日期间的逾期办证违约金。某房地产开发公司不服，提起上诉。重庆市第二中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

15、周某某诉蒋某、叶某某、某某有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

买受人在实地查看房屋并与出卖人签订房屋买卖合同后，以对购买房屋所在楼层存在重大误解为由诉请撤销房屋买卖合同的，不应支持。

【典型意义】：

梁平区人民法院经审理认为，购买房屋属于重大交易行为，买受人购房时应当尽到审慎义务。周某某在三位成年家属陪同下实际查看房屋状况后才签订《房屋买卖居间合同》，其应当知晓所购房屋的相关情况。周某某在房屋买卖合同中并未约定不购买顶楼，给合当事人行为能力、审慎注意义务等综合分析，周某某主张其在本次交易中存在重大误解缺乏依据，遂判决驳回周某某诉讼请求。周某某不服，提起上诉。重庆市第二中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

16、重庆某某房地产开发有限公司与熊某某商品房销售合同纠纷一案

【裁判要旨】：

破产管理人对双方均未履行完毕的合同享有解除权，购买人基于对房地产开发公司享有的债权而签订的商品房买卖合同，实质为“以房抵债”协议，破产管理人以购买人未支付购房款为由主张解除合同的，不予支持。

【裁判结果】：

人民法院审理后认为，破产管理人仅对双方均未履行完毕的合同享有解除权，某某房地产开发有限公司主张解除合同的事实依据为熊某某未支付购房款，熊某某与重庆某某房地产开发有限公司之间在“以房抵债”的情形下建立商品房买卖合同关系，购房款基于双方合意已通过消灭双方之间即存的部分债权债务的方式支付，某某房地产开发有限公司主张购房款未支付的事实不存立，遂判决驳回某某房地产开发有限公司相应诉讼请求。

17、何某与某置业公司商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：

签订商品房买卖合同时，开发商已提示或告知沙盘显示的楼栋外立面风格可能调整，最终以政府核准及双方约定为准。开发商依法调整楼栋外立面风格后，购房人以楼栋外立面风格变化为由诉请解除合同的，不符合合同约定。

【裁判结果】：

重庆市万州区人民法院审理后认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。某置业公司在签订合同时向何某出示的《项目红线范围内特别提示》已经对楼栋外立面等设施可能进行调整等事项进行充分告知，何某明确知悉并接受。某置业公司将案涉楼栋立面风格由新古典主义风格调整为现代风格并依法履行了报批手续，申办了《建设工程规划许可证》。何某诉请解除合同于法无据，遂判决驳回何某诉讼请求。

18、某置业公司与王某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

开发商向银行提供用于办理抵押贷款的资料存有瑕疵而导致购房人未能办理按揭贷款，购房人经催告未在合理期限配合开发商重新办理按揭贷款事宜亦未以其他方式补足房款的，应承担继续履行支付购房款的义务。

【裁判结果】：

重庆市巫山县人民法院审理后认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。王某在签订合同后，按约支付了购房首付款并签订了按揭贷款合同，由于某置业公司提交的《重庆市商品房买卖合同》中记载的所售商品房地址与《重庆市商品房预售许可证》上记载的地址有一字之差，导致不符合贷款发放条件，其责任系重庆某置业公司提供的资料瑕疵造成，并非王某过错，因此王某不应承担支付违约金的责任。但是，经书面通过重新办理按揭贷款或用其他方式支付剩余购房款，王某迄今为止未配合征订办理按揭事宜，亦未支付余款，其行为不符合双方约定，应承担继续履行支付购房款的义务，遂判决王某向某置业公司支付剩余购房款。

19、向某与某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

开发商与购房者在商品房买卖合同中约定以套内建筑面积处理房屋面积差异。房屋产权证书载明的公摊面积小于合同约定公摊面积，购房者诉请开发商退还减少公摊面积对应购房款的，不应支持。

【裁判结果】：

重庆市巫山县人民法院审理后认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定面积确认及面积差异处理是以套内建筑面积为准，并不存在向某多付房款的事实，遂判决驳回向某该诉讼请求。向某不服，提起上诉。二审审理期间，向某书面申请撤回上诉。

20、马某某与冯某甲、冯某乙、向某某、陈某某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

夫妻一方明知夫妻另一方将共有房屋或共同享有份额出售给买受人，未在合理期限内提出异议，收取购房款并交付房屋的，可认定夫妻一方以其行为表明同意夫妻另一方将共有房屋或共同享有的份额出售给买受人。

【裁判结果】：

人民法院审理后认为，本案《转让（售房）协议书》合法有效。该协议书签订时，江某某（冯某甲之夫）和向某甲（陈某某之夫）处分之份额均属夫妻共同财产。向某甲夫妇和江某某夫妇依据该《转让（售房）协议书》享有之权利应属夫妻共同债权，所负义务应属夫妻共同义务。该协议签订后，马某某全额支付了购房款，出售方将房屋交付马某某占有使用已近二十年。而且，冯某甲、陈某某等居住的房屋与马某某受让的房屋系楼上楼下的关系。冯某甲、陈某某明知房屋已出卖给马某某而未表示异议，其行为表明该二人已同意各自的配偶将房屋出售给马某某，应受《转让（售房）协议书》约束，遂判决支持马某某诉讼请求。

【案例来源】：重庆市第二中级人民法院2023年12月28日发布房屋买卖合同纠纷典型案例