商品房买卖合同纠纷案件审理的105个关键点（一）

《民事案件案由规定》第四部分“合同纠纷”项下规定了“房屋买卖合同纠纷”第三级案由。在该案由项下规定了六个第四级案由：（1）“商品房预约合同纠纷”；（2）“商品房预售合同纠纷”；（3）“商品房销售合同纠纷”；（4）“商品房委托代理销售合同纠纷”；（5）“经济适用房转让合同纠纷”；（6）“农村房屋买卖合同纠纷”。其中（1）（2）（3）属于商品房买卖合同。商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同，不属于严格意义上的商品房买卖合同。商品房预约合同，是指房地产开发企业与购房人就双方在一定期限内签订商品房买卖合同达成的协议。商品房预售合同，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，购房人支付定金或房屋价款的合同。商品房销售合同，是房地产开发企业将已竣工的商品房向社会销售，将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本文以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）为基本立论依据，梳理了商品房买卖合同纠纷案件审理的105个关键点，供读者收藏备查。

一、商品房买卖合同的界定

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（《商品房买卖司法解释》第一条）

1.关于房屋买卖合同的标的物。房屋买卖合同的标的物不仅是房屋，还包括房屋占用范围内的土地。因买卖行为发生房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权也应随之转移。作为房屋买卖合同标的物的房屋应仅限于《城市房地产管理法》规定的建筑物，而不包括构筑物。所谓建筑物，是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的场所。所谓构筑物，是指在土地上建设的人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，如水塔、烟囱、桥梁、蓄水池等。

2.关于“商品房”的含义。商品房在我国具有独特含义，并非只是进入市场交易的房屋，也非商品与房屋的简单相加。根据现行立法，商品房首先是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋，非此目的而建造的房屋不属于商品房；其次，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。房地产开发企业建造出售的房屋并不全部是商品房，该房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品房。按照房屋的存在状态，商品房可分为现房和期房。现房是指已竣工验收合格的房屋。期房也称待建房屋、楼花，是指正在建设中的房屋。

3.关于经济适用房、房改房买卖。政府组织建设的经济适用房、公房改制出售给个人的房改房，其上市交易受国家相关政策调整，有一定的限制条件，不单单是法律法规能够调整规范的，不属于商品房买卖。

4.关于投资性房屋买卖。某些个人或组织在商品房市场通过买卖房屋投资经营并获取利润的，仅仅是以赚取房屋使用价值差价的投机买卖行为，与私有房屋的买卖行为一样，可根据一般的房屋买卖行为规则加以规范，不属于商品房买卖。

5.关于“尚未建成或者已竣工的房屋”。《商品房买卖司法解释》第一条所称的“尚未建成的房屋”，不仅包括达到法定投资比例准予预售的在建房屋，也包括依法获准但尚未投资建造即行预售的待建房屋。这里所称的“已竣工的房屋”，既包括经验收合格的已竣工房屋，也包括尚未验收合格的已竣工房屋。

6.关于商品房买卖合同的出卖人。根据《商品房买卖司法解释》第一条关于商品房买卖合同的含义的规定，商品房买卖合同的出卖人具有法定性、特定性，即只能是具有法定资格的房地产开发企业。

二、商品房预售合同的效力

认定商品房预售合同的效力，基本原则是：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（《商品房买卖司法解释》第二条）

7.关于预售许可证制度与预售合同效力之间的关系。从司法权与行政权的关系出发，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的法定预售资格应只从形式上进行审查，只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的，即可认定其具备全部预售条件，相应的预售合同有效，否则应认定预售合同无效。至于从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的，可通过行政或行政诉讼的方式解决。

8.关于《城市房地产管理法》的相关规定。合同是当事人合意的结果，只要当事人按照要约、承诺规则就合同的主要条款达成一致，合同即告成立。而依法成立的合同，即受法律保护。认定商品房预售合同是否有效，只有商品房预售许可证这一个条件，《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（一）（二）（三）项及第二款的规定并不是预售合同是否有效的条件。

三、商品房销售广告和宣传资料的效力

一般地，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（《商品房买卖司法解释》第三条）

9.关于销楼广告的表现形式。这里所称的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。

10.关于销楼广告所作的说明和允诺。这里所称的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。以下情形属于这里所称的“说明和允诺”：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等等。（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24小时热水，温泉入户，网络宽带入户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享CBD的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供‘始于零岁，伴随一生’的社区教育新模式”，等等。（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。

11.关于销楼广告所指的“相关设施”。这里所称的“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施。商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等，公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。

12.关于过分的商业吹嘘、虚假宣传的认定与责任承担。出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如果未订入合同中，不应构成合同内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此而造成买受人损失的，买受人可依据《民法典》第五百条等规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。所谓“过分的商业吹嘘”，是指有明显的、故意的夸大其词，作不真实的宣传，误导消费者。对于一般性的宣传，比如在广告中声称的“理想居所”“置业首选旺地”“升值潜力不可限量”等，因无明确具体的质量指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。

四、商品房买卖订约中的定金担保责任

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（《商品房买卖司法解释》第四条）

13.关于商品房买卖预约合同。商品房买卖认购、订购、预订等是商品房买卖的预约合同，属于独立的合同。一般认为，预约合同包括意向书、允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。预约合同包括确定条款和不确定条款两部分。确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的合同条款；不确定条款即处于未决状态的条款，即确认某些权利义务关系的条件尚未成熟，在存在事实和法律上的障碍时，当事人签订的权利义务不确定的合同条款。

14.关于预约合同与附条件民事法律行为的区分。预约合同是独立合同，单独发生法律效力，不需要等到签订本约的条件具备时再生效。附条件的民事法律行为所附条件应当是当事人约定的，可预见的事实（事件或行为），而不是法律规定的条件，法定条件不能成为民事法律行为生效的条件。

15.关于商品房买卖预约合同的签订时间。现行法未规定应在哪一阶段签订商品房买卖预约合同，但开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，这无异于非法融资，应当无效。基于此，商品房买卖合同认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房销售许可证之前的一段时间内签订。

16.关于商品房认购书中订金、押金等的性质。对于商品房认购书中的订金、押金等，不能一概认定为法律意义上的定金，但如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约的订金、押金不退还，出卖人违约的双倍返还订金、押金，则该订金和押金即具有定金的性质。

17.关于商品房认购书中定金的性质。从学理上解释，定金分五种：一是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金；二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金；三是成约定金，指以定金的支付作为合同成立或生效的条件；四是解约定金，指作为保留解除权的定金；五是违约定金，指作为履行合同担保的定金。上述五种定金的功能各不相同，分别起到了立约、证约、成约、解约、违约的证明和担保作用。商品房认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。

五、商品房买卖中名为预约实为本约的认定

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（《商品房买卖司法解释》第五条）

18.关于《商品房销售管理办法》第十六条的适用范围。《商品房销售管理办法》是规制商品房交易合同本约的规范性文件，适用于本约合同而非预约合同。《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同应当具备的内容，是指本约应当具备的合同条款，而非预约必备条款。或者说，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定内容的商品房销售合同就是本约，而非预约。如果商品房销售合同具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，即没有签订预约的必要。

19.关于认定商品房买卖名为预约实为本约的条件。根据《商品房买卖司法解释》第五条的规定，将商品房买卖预约认定为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。以上两个条件缺一不可。需要注意的是，这里所称的“购房款”既包括全款，也包括部分购房款。另外，就一般情况而言，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。作为认定本约的条件，预约合同也不排斥合同的履行，并不意味着合同已开始实际履行就已转化为本约从而否定其预约的性质。因此，就一般情况而言，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即可认定为本约，不必附加合同履行条件。《商品房买卖司法解释》第五条规定“出卖人已按约定收取购房款”作为商品房买卖本约成立的要件之一，主要考虑的是在商品房交易实务中，出卖人与买受人签订认购书多是订有日后再签订正式买卖合同的条款，尽管认购书具备本约的内容，但合同当事人的真实意思是签订预约合同，故该条附加买受人交纳全部或部分房款的预约合同才能转化为正式的商品房买卖合同。

六、登记备案对商品房预售合同效力的影响

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。（《商品房买卖司法解释》第六条）

20.关于法定登记备案的效力。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预售合同需要办理登记备案，旨在通过预售合同登记备案对开发商预售行为的合法性进行审查，不属于不动产预告登记，既不产生物权效力，也不影响合同的效力。

21.关于约定登记备案的效力。当事人双方约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同的生效条件的，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当从其约定。但也有例外的情况，即一方当事人已经履行合同主要义务、对方当事人也已经接受的除外。这里强调的是主要义务，即在合同中具有重要地位、决定合同性质的合同义务，而不是随附义务，一般表现为买方支付购房款而卖方收受购房款的行为。

七、恶意串通的商品房买卖合同的效力

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。（《商品房买卖司法解释》第七条）

22.关于恶意串通的认定。恶意串通是指表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害他人的合法权益。《商品房买卖司法解释》规定的恶意串通行为，是指另一买受人明知出卖人的商品房已出卖而仍与出卖人另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用的行为。恶意串通具有以下特征：（1）当事人双方出于恶意，即明知或者应知某种民事法律行为将造成他人合法权益的损害而故意为之。即基于恶意串通而成立的合同，其当事人均应出于故意，但不以行为人已经或必然获得非法利益为必要条件。双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。（2）当事人之间互相串通，都希望通过实施某种行为损害他人的合法权益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目的非法，而用默示的方式表示接受。（3）当事人互相配合或者共同实施了该非法行为。它强调的是当事人的实施行为的恶意通谋性。

23.关于恶意的认定。我国司法实践中掌握的恶意为行为人于行为时明知其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害他人的合法权益而为之。确认行为人的行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道，即为应当知道。

24.关于恶意串通合同的效力。基于恶意串通而成立的合同无效，但对恶意串通合同无效应理解为恶意串通合同在实施串通行为的当事人之间无效，这种无效不应对抗善意第三人。对于善意且以对价取得恶意串通行为指向的标的物的第三人，不应因恶意串通合同无效而利益受损。另外，《民法典》第一百五十四条规定恶意串通行为无效的条件限制是损害他人的合法权益。恶意串通行为是以损害他人的合法权益为目的的，对于恶意串通行为旨在损害的第三人来讲，恶意串通合同只有损害其合法权益的情况下才无效，在没有损害其合法权益的情况下是有效的。

25.关于因恶意串通而受损的第三人权益保护问题。根据《民法典》关于恶意串通损害他人合法权益无效的规定及相关诉权的理论，利益受到损害的第三人可以享有要求人民法院认定恶意串通行为无效的实体上及诉讼上的权利。

八、房屋交付使用及相关风险的认定

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（《商品房买卖司法解释》第八条）

26.关于“转移占有”的含义。这里所称的“转移占有”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有下列特征：（1）有转让的意思表示。占有的转移必须有让与占有的意思表示，必须依法律行为进行。（2）交付标的物。占有以对物的事实上的管领力为成立要件，故占有的转移，除当事人的意思表示外，还必须将占有物交给受让人才发生效力。

27.关于转移房屋占有的必要条件。在掌握房屋占有转移时，一般应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。但是由于我国房地产交易市场各种制度不是很规范及完善，故在掌握这一问题时，还要看案件的实际情况及当地房地产交易市场的经营惯例。但有一点需要明确，转移房屋占有是一种事实状态的占有，且应为有权占有。

28.关于“交付使用”的性质。《商品房买卖司法解释》第八条中的“交付使用”的概念，不同于“交付”的概念，“交付”是物权理论中物权变动上的概念，而这里的“交付使用”只是一种事实的占有状态。申言之，《商品房买卖司法解释》第八条将房屋的转移占有视为交付使用，应该理解为事实上的占有状态的转移，而与物权是否发生变动无关。

29.关于“风险”的界定。一般意义的风险是指不可归责于双方当事人的事件或行为对标的物产生的影响。在买卖合同中，风险的含义是特定的，它是指标的物的意外损失，即毁损、灭失。此外，风险一般是对将来的预期，即这种风险的发生还没有开始，否则就不能称之为风险，而且风险的发生造成的结果是不确定的，也就是说在运用了一般的防护手段后损害的结果有发生的可能也有不发生的可能。

30.关于商品房买卖风险转移的基本原则。按照《民法典》的规定，我国对标的物的风险转移采用交付主义，即无论买卖合同的标的物所有权是否转移，只要标的物已经交付，即由标的物的占有人承担风险责任。《商品房买卖司法解释》第八条承继了上述风险转移原则，但是将实际的交付使用作为风险转移承担的划分依据，而并非以物权法上交付作为风险转移的划分依据。也就是说，以动产交付的方式作为风险承担的标准。

31.关于因一方当事人过错造成相应风险的处理。《商品房买卖司法解释》第八条对不可归责于双方当事人原因造成的毁损、灭失的风险明确规定由占有人承担，根据相反的推论，如果其中一方当事人过错造成相应的风险，则应由有过错方承担风险。也就是说，如果出卖人过错造成房屋毁损、灭失，在没有登记的情况下承担的是一种损失由其自负的责任，承担的不是一种侵权责任，买受人这时实际上享有选择权，可以要求出卖人恢复标的物的原状，也可以就此解除与出卖人之间关于该标的物的买卖合同。但是，如果已经进行了登记，所有权已经移转，原出卖人的行为对房屋造成了毁损、灭失，则对于原出卖人而言只是作为侵权人存在，买受人只得对其提出侵权之诉。

32.关于风险转移的特别约定。《商品房买卖司法解释》第八条关于房屋毁损、灭失风险转移的规定，是在当事人之间没有约定或者约定不明确的情况下所作的规定。因此，如果当事人之间对风险问题作了特别约定，则应适用该约定，《商品房买卖司法解释》第八条规定应被排除在适用之外。

33.关于“无正当理由”的认定。《商品房买卖司法解释》第八条所谓的“无正当理由”是同正当理由相对应的。一般有两种情况，买受人可以拒绝接受出卖人的交付使用，即出卖人不完全给付和迟延给付。此为买受人的“正当理由”。（1）不完全给付是指没有根据双方约定的内容履行，分为瑕疵给付、加害给付两种情况。瑕疵给付是指债权人所接受的给付存在不圆满的状态。加害给付是指债务人交付的标的物给债权人的人身或财产造成了损害。（2）迟延给付又称债务人迟延，是时间上的不完全给付。

九、房屋主体结构质量不合格的处理

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（《商品房买卖司法解释》第九条）

34.关于房屋质量不合格的情形。这里所说的房屋质量不合格，应包括房屋未经验收和经验收不合格两种情况。《商品房买卖司法解释》第九条中所说的房屋交付使用后经核验质量确属不合格，一般是指房屋经验收合格交付使用后，但又经核验确属不合格。该种情况下的房屋仍然是质量不合格的房屋。

35.关于房屋主体结构的范围。这里所称的“房屋主体结构”应作广义理解，既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。根据《建筑法》的规定，房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。关于屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分，其主要涉及建筑物质量瑕疵问题，这些问题并不适用有关房屋主体结构的规定处理。

36.关于建筑物合理使用寿命的确定。建筑物的合理使用寿命即设计年限，是指建筑物的设计单位按设计的建筑物的地基基础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保证该建筑物正常使用的最低年限。对于建筑物的合理使用寿命，已有确定年限的，以该年限为准；无确定年限的，由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。

37.关于房屋主体结构质量不合格的责任。出卖人交付的房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题的，应当承担如下责任：（1）实际履行，也称为具体履行或依约履行，我国立法称之为继续履行。出卖人交付的房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题，如果通过加固等能够修复，且能够确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。当然，继续履行应考虑其合理性。如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，则不宜采取继续履行的方式。（2）解除合同。房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题，且难以通过修复办法解决的，买受人可以请求解除合同，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持。（3）支付违约金及承担损害赔偿责任。出卖人交付的房屋质量不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立于履行行为之外的，由违约方向对方当事人支付的一定数量的金钱。损害赔偿是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法或根据合同应承担赔偿责任。损害赔偿责任的承担应遵守完全赔偿原则、可预见性规则、减轻损失规则、各自负责规则、过失相抵规则和损益相抵规则。（4）违约侵权责任。当买受人在房屋使用过程中，因房屋质量出现问题，其人身、财产遭受损失时，出卖人应当承担赔偿责任。此时，构成违约责任与侵权责任竞合，允许受害人就两种请求权作出选择。

文/徐忠兴  法学45度