江苏高院：关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（二）

31、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？

出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求出卖人承担违约责任的，应予支持。

商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不予支持。

【说明】有观点认为，对于可以采取补救措施的，应赋予单个业主起诉的权利，收益共享。本条认为属于业主共有的范畴，应形成多数决。

32、土地使用权证使用年限缩水如何处理？

因出卖人变更了土地性质、用途，导致商品房土地使用权年限明显减少，出卖人未尽告知义务的，买受人请求出卖人承担违约或赔偿责任的，应予支持。

【说明】有观点认为，目前土地使用权到期后自动续期，故买受人没有损失，对此不应支持。本条认为在目前法律没有明确自动无偿续期的情况下，应赋予买受人请求赔偿的权利。

33、商品房交付标准如何确定？

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。

34、商品房不符合交付标准的如何处理？

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的，买受人拒收，并请求出卖人承担迟延交房责任的，应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿。

35、严重影响正常居住使用的情形如何判断？

出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：

（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形。

36、“凶宅”买卖如何处理？

买受人以市场价格购买房屋，该房屋曾出现自杀、谋杀等非正常死亡事件，经买受人询问，出卖人对此未作披露的，构成欺诈，买受人有权予以撤销。

【说明】关于凶宅的披露问题，存在两种观点：第一种观点认为出卖人应主动披露；第二种观点认为，买受人应对此先询问，只有在询问后出卖人未予披露的，买受人才有权撤销。条文采纳了第二种观点。

37、房差损失如何承担？

因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的，房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。

38、房差损失的数额如何计算？

商品房价格涨跌而产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定，没有约定的：

（1）可比照起诉时最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价之差计算；

（2）没有最相类似商品房比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。

【说明】关于时间点的确定，存在买卖合同签订时、起诉时、案件审理终结时、委托评估时等不同时点，条文采纳起诉时的标准，使时间予以确定，也符合可预见的规则。

39、面积误差有约定时如何处理？

商品房买卖合同订立时，房地产开发企业对商品房买卖合同中的面积误差条款等加重购房人义务的条款，应与买房人充分协商，并以足以引起买房人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示并明确说明。没有提示说明的，适用《江苏省城市房地产交易管理条例》第17条的规定处理。有证据证明对于面积误差条款已经协商的，按照合同约定处理。

40、层高误差如何处理？

对于商品房买卖合同约定的层高低于住建部《住宅设计规范》的，如果出卖人未向购房人披露的，买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件，但实际层高低于合同约定层高的，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的，购房人要求解除合同的，应予支持。如果差异不大，购房人无权要求解除合同，但可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。

41、约定排除委托人的任意解除权的如何处理？

商品房委托代理销售合同中，双方以约定排除委托人的任意解除权的，人民法院予以支持。

42、商品房委托代理销售的佣金标准如何确定？

商品房委托代理销售中，双方约定的佣金及溢价款标准超过国家规定的收费指导价，委托人主张超过部分无效的，人民法院不予支持。

43、商品房委托代理销售合同解除后可得利益如何处理？

商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的，如果可得利益通过现有条件可以确定，具有确定性，人民法院予以支持。如果通过现有条件无法具体确定，人民法院不予支持。

44、商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理？

商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整的，按以下方式处理：

（1）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。

（2）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。

（3）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》第17条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

45、商品房买卖合同逾期办证违约金如何调整？

对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第18条第2款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。

对于逾期办证违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。

46、以商品房买卖合同担保民间借贷的如何处理？

对于能够认定当事人签订商品房买卖合同系为民间借贷担保的，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，应按照民间借贷法律关系审理，不认可让与担保的效力。

47、预查封的商品房买卖合同能否解除？

第一种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合法定解除和约定解除情形的，对其主张予以支持。

第二种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合法定解除情形的，对其主张予以支持。出卖人主张符合约定解除条件要求解除合同的，人民法院不予支持。

48、当事人主动违约如何处理？

房屋买卖合同签订后，当事人无正当理由愿意以承担定金罚则而解除合同的，不予支持，除非另一方当事人同意。

49、户口问题如何处理？

房屋买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，由于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。

买受人以户口不能迁移主张解除合同或要求出卖人承担违约责任的，应当受理。

50、小区内会所的所有权归属如何认定？

对于小区会所的权属判断可按如下方法处理：

（1）没有合法规划许可，属于违法建造会所的，应由行政机关处理，人民法院对其产权归属争议不予受理。

（2）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。

（3）有合法规划、没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。

（4）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。

51、规划范围内未约定权属的车位、车库的归属如何确定？

当事人对车位、车库权属有约定的，按照约定处理。没有约定的，开发商主张所有权的，予以支持。

52、人防车位的权属及使用如何处理？

基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于开发商或者全体业主所有。

开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利。

四、关于房屋租赁合同纠纷问题

53、租赁合同解除后转租合同的效力如何认定？

转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，第一手出租人主张解除转租合同的，应予支持。

54、未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力如何认定？

对于未经消防验收合格的房屋租赁，应当区分两种情况：

（1）属于《消防法》第11条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效。

（2）《消防法》第11条规定以外的商业地产租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可以据此主张违约责任。

55、产权式商铺租赁纠纷如何处理？

业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。

对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。

对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以回购，期限届满时，业主主张回购的，开发商或经营管理公司应当予以回购。

开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。

56、部队停止有偿服务引发的租赁纠纷如何处理？

《军队房地产租赁合同》约定国家和军队政策调整造成合同无法履行，双方互不承担责任的，按照约定处理。租赁合同没有约定的，部队主张适用情事变更的，人民法院经审查符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的，予以支持。

57、先抵后租下承租人主张优先购买权的如何处理？

《房屋租赁司法解释》第22条：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。该条并未排除先抵后租的情形，抵押权人实现抵押权时，承租人主张优先购买权的，应予支持。

58、承租人的优先续租权效力如何认定？

出租人与承租人在租赁合同中约定承租人享有优先续租权的，该约定有效，承租人享有合同上的请求权，承租人请求继续签订租赁合同或请求出租人承担违约责任的，予以支持。

59、竞业禁止的范围如何认定？

在商铺整体租赁实践中，承租人为保护其商业不受其他竞争者的影响，往往与出租人在租赁合同中约定“同业禁止”条款，禁止出租人将其余商铺出租给同类竞争者，以确保其独占的客户资源，该条款被称为竞业禁止条款。对于竞业禁止的范围，应遵从合同约定。合同范围约定不明的，应以能否与承租人形成竞争关系作为判断标准，以合理平衡出租人与承租人的利益。

60、不动产出租人的留置权如何行使？

《物权法》第230条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。对于不动产出租人主张留置承租人置于该不动产上的财产的权利的，予以支持。

61、拆迁中承租人的权利如何保护？

租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别其情形予以处理。

（1）关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下，其损失与租赁合同已经履行的期限相关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失，但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证明其装饰装修初始价值的情况下，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

（2）关于搬迁损失和停产停业损失。承租人有证据证明其搬迁损失和停产停业损失的，其应获得相应的补偿，但不得超过房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿。承租人不能举证证明的，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

（3）关于可得利益。房屋被征收后会导致承租人商业机会丧失，承租人向出租人主张可得利益的，由于其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围，而该损失并不在征收补偿范围之内，故承租人无权主张可得利益。

（4）关于补助奖励费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第2款规定，补助和奖励由市、县人民政府制定补助和奖励办法予以规定。因此，关于承租人能否获得补助、奖励，由当地政府规定。当地政府没有规定的，补助奖励归属于房屋所有权人，承租人无权取得。

62、承租人违约导致租赁合同解除的损失如何确定？

第一种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。出租人对于房屋闲置存在放任行为的，对于扩大的损失不予支持。

第二种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。【说明】第二种观点是2008年省法院房屋租赁审委会纪要的观点，规定了6个月的期限。

五、关于国有土地使用权纠纷问题

63、招商引资协议性质如何认定？

在招商引资中，地方政府往往会做出一些优惠奖励承诺，对于因招商引资协议引发的争议属于民事争议还是行政争议，应当予以区别对待：

（1）内容上体现民事权利义务的，如招商协议的履行、解除等，属于民事法律关系的范围。

（2）内容上体现政府部门行使行政职权的，协议主要涉及相关行政审批和行政许可等内容，如政府行使回购权、给予税收优惠、给予行政奖励等，则属于行政争议。

64、政府与社会资本合作（PPP）协议的性质如何认定？

对于因PPP协议引发的纠纷，涉及行政规划、许可、处罚、管理、监督等行政职能的争议，属于行政法律关系，典型的是特许经营协议内容本身的争议。内容上设定民事权利义务的，属于民事争议，常见的包括土地使用权的取得、项目产权的归属、项目收益的分配、项目公司融资、项目担保、工程建设、项目收益权抵押、项目回购、税费负担、违约责任等。

65、改变容积率的纠纷性质如何认定？

对于开发商与国土部门签订土地出让后，经过规划变更调整容积率，国土部门要求补交土地出让金的，属于民事案件受理范围。

66、集体土地改变土地用途签订的出让合同效力如何认定？

对于出让的土地应为国有土地，如果土地性质仍为集体土地，没有经过审批手续变更为国有土地，据此签订的出让合同应为无效。

67、毛地出让的效力如何认定？

地方国土部门毛挂净交违反了国土资源部的管理性规定，应当受到相应的行政处罚，但不影响国有土地使用权出让合同的效力。

68、土地拍卖成交确认书的效力如何认定？

地方国土部门通过拍卖程序与受让人签订了土地拍卖成交确认书，约定在一定期限内签订国有土地使用权出让合同，双方实际履行了合同，但事后未签订书面的出让合同，出让合同成立。

69、未取得国有土地使用权证转让国有土地使用权合同的效力如何认定？

根据债权行为与物权行为区分原则，未取得国有土地使用权证书导致物权无法变动，但不影响转让合同的效力，转让合同仍然有效，受让人可以要求转让人承担违约责任。

70、未符合投资开发比例的转让合同的履行如何处理？

对于投资比例未符合《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定的条件，虽然转让合同有效，但该转让合同不具备履行的法律要件，受让人要求继续履行合同、协助过户的，不予支持。

71、划拨土地出租未经批准的效力如何认定？

划拨土地出租系划拨土地使用权转让的一种方式，应符合《城市房地产管理法》第40条的规定，未经批准的，该土地使用权租赁合同无效。

对于司法拍卖划拨土地使用权上的房屋的，经完善相应手续后，可以认可划拨土地使用权转让合同的效力。

72、名为股权转让实为土地使用权转让的如何处理？

以转让股权的方式转移国有土地使用权，一方当事人主张无效的，人民法院不予支持，但构成非法倒卖土地犯罪的除外。

73、委托代建的性质如何认定？

对于委托代建的性质认定应当回归双方签订的委托代建协议的内容，如果合同中包含共享利润、共担风险内容的，应认定为合作开发房地产合同。如果合同中不包含共享利润、共担风险内容的，则仅具有委托关系，应按合同法有关委托合同的规定处理。