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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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办案笔记

房屋买卖、租赁案件审判实务问答29则(下)

15、村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民,该房屋买卖合同是否有效?

《民法典》生效前,依据原《合同法》第一百三十二条的规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。《民法典》生效后,第五百九十七条规定,因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给他人的,必然涉及宅基地转让。依据《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此,村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民,由于该房屋买卖合同违反《土地管理法》的强制性规定,故而应认定为无效。

【案例及索引】杜某泉诉吴某庆等农村房屋买卖合同纠纷案

湖北省秭归县人民法院(2012)鄂秭归民初字第00780

案件来源:北大法宝数据库

16、依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的,其转让协议效力如何认定?

根据《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007258)第三十四条、第三十五条的规定,单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,参加单位集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。可见,单位集资合作建房的购房指标与本单位职工的个人身份密切相关,如果单位集资合作建房的买受人并非建房单位的职工,则不能享有该单位的集资合作建房的购房指标。上述规定属于行政法规的禁止性规定,违反该规定的合同应当认定为无效。因此,依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的,其转让协议无效。

【案例及索引】郭某与张某买卖合同纠纷案

江苏省徐州市中级人民法院(2006)徐民一终字第1

案件来源:北大法宝数据库

17、抵押权人同意转让已设定抵押权的房产,可否再对原房产行使抵押权?

《民法典》第三百九十三条第三款规定,债权人放弃担保物权,则担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的,能否认定抵押权已经消灭,原《物权法》第一百九十一条规定抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存,确立了抵押权人同意方可转让的原则。《民法典》第四百零六条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。倘若抵押权人同意转让抵押物的,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。

【案例及索引】中国农业银行股份有限公司重庆农行南岸支行与刘某、重庆金阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

一审:重庆市沙坪坝区人民法院(2018)0106民初18938

二审:重庆市第一中级人民法院民事判决书(2019)01民终5197

再审:(2019)渝民申2952

裁判理由:关于再审申请人中国农业银行股份有限公司(以下简称农行南岸支行)是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助刘某办理案涉房屋过户登记手续义务的问题。申请人提出其在《同意销售函》的最后一段注明了“上述房产的销售行为……不得阻碍我行抵押权的实现”,因此,其同意销售行为并不丧失所售房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定,债权人放弃担保物权的,担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下,能否认定抵押权已经消灭,结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定,可以作出这样的理解,本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则,如果抵押权人同意转让抵押物的,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。本案中,农行南岸支行向金阳公司出具了《同意销售函》,同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,此时农行南岸支行对于同意销售的房屋已不再享有抵押权,其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。本案房屋买卖合同系现房销售,销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存,但农行南岸支行作为抵押权人,有资金监管的能力,却在明确同意重庆金阳房地产开发有限公司可对外出售案涉房屋的情况下,未尽监管之责,故二审法院认定农行南岸支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力,判决其负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续以及协助刘某办理案涉房屋过户登记手续的义务并无不当。

18、当事人虚构房屋买卖合同并以该房屋向银行申请贷款的,如何认定抵押权的善意取得?

当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款的,房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力,亦不影响银行对抵押权的善意取得。银行可基于善意,依法主张对该房屋的优先受偿权。

在不符合贷款条件的情况下,当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款,虽然房屋买卖合同被依法认定无效,但当事人蓄意欺骗、过错在先,如果银行在办理贷款过程中符合内部规范和行业习惯,则不能由此推定银行在审查房屋买卖合同真实性问题上存在过错,且房屋买卖合同与抵押借款合同系两份独立的合同,房屋买卖合同并非抵押借款合同的主合同,因此房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力。

在房屋抵押已经办理登记、抵押权依法设立的情况下,如果银行对当事人签订虚假房屋买卖合同的事实并不知晓,且无证据证明银行在取得抵押权的过程中存在过错,则应认定银行依法善意取得该房屋抵押权,房屋买卖合同事后被认定无效的,不影响抵押借款合同的效力,亦不影响银行对抵押权的善意取得,银行可基于善意,依法主张对该房屋的优先受偿权。

【索引】参见吴金水主编:《借款担保案件裁判要点与观点》,法律出版社2016年版。

19、房屋租赁合同中,承租人以房屋未依法经消防验收合格为由主张合同无效,但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的,合同效力如何?

无效合同效力补正,是指合同依法本应当被认定无效,但允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善,或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除,从而使原本无效的合同转化为有效合同。依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格,以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同,因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定,应当认定无效。但是在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的,由于租赁标的物符合了法律规定,因此无效合同经过瑕疵补正而变为有效。

【案例及索引】赵某诉浙江现代公司房屋租赁合同纠纷案

一审:杭州市余杭区人民法院(2011)杭余民初字第287

二审:杭州市中级人民法院(2012)浙杭民终字第114

案件来源:北大法宝数据库

20、租赁双方签订房屋租赁意向书,但承租人未接收占有使用房屋的,能否视为合同成立?

意向书是订立合同前双方意思的表示,案涉双方签订了房屋租赁意向书,但承租人未接收占有使用房屋,不能视为该合同成立,但承租人未向出租人说明原因,有违诚实信用,应当承担缔约过失责任,出租人负有证明自己损失的义务。

21、承租人违反合同约定但出租人主张的滞纳金计算标准明显过高的,承租人可否请求人民法院调整数额?

滞纳金并不是一个明确的法律术语,但常见于实践中的各种合同中。一般来说,滞纳金是一方不履行或不合格履行义务(尤其是金钱给付义务)时应当向另一方支付的款项。从功能上来说,滞纳金既是一种约束和惩罚机制,也是一种损失补偿机制。从本质上来说,滞纳金在绝大多数场合属于违约金的范畴。因而,当事人在租赁合同中约定,承租人逾期交纳费用的应当支付滞纳金,在承租人违反合同约定的情况下,由于该滞纳金性质上为违约金,滞纳金计算标准明显过高的,承租人有权请求法院调整滞纳金数额。

22、出租方拟将出租房屋改造他用的,是否属于房屋租赁合同约定的“租赁房屋重建或改造”的合同终止的情形?

房屋租赁合同中以租赁房屋重建或改造作为合同终止的条件,系双方的真实意思表示,在不违反法律法规的强制性规定的情形下,合法有效,对双方均有约束力。在此情形下,重建或改造是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造,或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形,而非所有的房屋改造计划均在该范围之列。当事人对合同条文理解不一致时,人民法院裁判时应当紧扣条文文义、参照条文体系、把握合同目的、体现社会习惯以及遵循诚实信用原则进行合理解释,以符合合同条文的应然意思。因此,出租方拟将租赁房屋改造他用,属于出租方自行拟定的改造或者重建计划,并不符合双方约定的解除合同的条件。

【案例及索引】杨某平诉南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同条款理解争议纠纷案

一审:江苏省启东市人民法院(2012)启民初字第1068

二审:江苏省南通市中级人民法院(2013)通中民终字第0938

案件来源:北大法宝数据库

23、房屋租赁合同解除致转租合同无法履行,在出租人未主张的情况下,承租人是否有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费?

转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提,如果租赁合同终止,承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭,转租的权利基础丧失,转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止;房屋租赁合同解除致转租合同无法履行,在出租人未主张的情况下,承租人无权向次承租人主张逾期腾房占有使用费。虽转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同,但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的,转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提,如果租赁合同终止,承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭,转租的权利基础丧失,转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止。

【案例及索引】黄某与唐某房屋租赁合同纠纷案

一审:上海市浦东新区人民法院(2010)浦民一()初字第34198

二审:上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二()终字第1325

再审:上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民二()再终字第14

案件来源:北大法宝数据库

24、原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋转让,待租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订了租赁合同的,该租赁合同是否有效?

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。原《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。《民法典》第七百二十五条作出相同规定。但是,买卖不破租赁的适用前提是租赁合同在转让之前已经存在,由于房屋转让后原所有人已经失去了房屋的所有权,其签订的租赁合同属于无权处分行为,除非获得新的所有权人追认,否则属于无效行为。因此,原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋转让,在租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订租赁合同的,除非获得新的所有权人追认,否则该租赁合同无效。

【案例及索引】卓某绵诉惠阳区协兴贸易总公司等房屋租赁合同纠纷案

广东省惠州市惠阳区人民法院(2004)惠阳法民一初字第492

案件来源:北大法宝数据库

25、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋,并主张解除合同,而出租人坚持要求继续履行合同的,如何处理?

承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合《民法典》规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,法院可以直接判决解除租赁合同,并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的,不符合合同法(现为《民法典》)规定的法定解除条件,承租人要求继续履行合同的,应予支持,但合同另有约定的除外。

【索引】北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答(京高法发〔2013462)

26、承租人仅对部分租赁物主张优先购买权,影响出租人利益最大化实现,是否符合同等条件?

承租人行使优先购买权的前提是要满足「同等条件」,同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括价格、付款期限和交易方式等。出租人打包整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产,则购买条件应指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。承租人仅针对其承租的部分房屋主张优先购买权的,可能增加出租人处置资产的难度,降低资产处置效率,故承租人若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使,仅对其中部分房产行使,影响出租人利益最大化的实现,不符合「同等条件」。

【案例及索引】广州市百盛市场经营管理有限公司、广州银行股份有限公司森保支行房屋租赁合同纠纷案

一审:广州市天河区人民法院(2019)0106民初35969

二审:广东省广州市中级人民法院(2020)01民终23388

裁判理由:首先,承租人就超出租赁范围的标的物是否享有优先购买权存在争议,在不考虑该争议的前提下,承租人行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”,同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括价格、付款期限和交易方式等。广州银行股份有限公司森保支行(以下简称广州银行)系打包整体出售包括涉案租赁房屋在内的34房产,则购买条件应指与受让方联合体受让该34房产相同的价格、付款期限和交易方式等。对资产包中的各个房产单独进行出售可能增加广州银行处置资产的难度,降低资产处置效率,承租人广州市百盛市场经营管理有限公司(以下简称百盛公司)若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使,百盛公司仅对其中部分房产主张行使优先购买权,影响广州银行利益最大化的实现,不符合“同等条件”。百盛公司在不具备同等购买条件的情况下主张对涉案2套租赁物业行使优先购买权,依据不足,不予支持。

27、承租人以行使优先购买权为由,诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效,但未提出行使优先购买权的,如何处理?

第一种观点认为,承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求:

一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效;

二是请求与出租人建立同等条件下的买卖合同关系。

这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累,切实维护承租人的优先购买权,法院在保护承租人优先购买权的判决中,可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时,直接判决承租人与出租人买卖关系成立,出租人应依法交付房屋,承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明,承租人的优先购买权实际上可能无法实现。

第二种观点认为,对保护承租人优先购买权的判决中,只要宣告买卖合同无效即可,无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格,只要出租人出卖房屋,承租人可以再主张其优先购买权。

承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效,而未要求行使优先购买权,经法院释明后不变更诉讼请求的,对其诉讼请求不予支持。理由是:优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利,其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此,法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效,以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段,而不是目的。法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的,在当事人不主张购买的情况下,就说明他没有实现这个目的的意思。因此,也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权,而仅要求确认合同无效的,不应支持。

【索引】上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答[沪高法民一(2010)2]

28房屋出租人拒绝收取租金,承租人是否有权起诉要求其收取租金?

诉的利益,反映当事人运用民事诉讼手段寻求救济的必要性,是当事人获得诉权的前提条件。当事人只有存在诉的利益的情况下,才有权提起诉讼。在租赁合同法律关系中,承租人应按照合同约定履行向出租人支付租金的义务,但收取租金是出租人所享有的权利而并非义务,出租人对于自己的权利可以进行处分,并且出租人放弃收取租金并未侵害承租人的权利,故承租人并没有诉的利益。因此,出租人拒绝收取租金,承租人无权起诉要求其收取租金。

【案例及索引】洪某英诉夏某东房屋租赁合同纠纷案

案号:浙江省宁波市北仑区人民法院(2011)甬仑港民初字第113

裁判理由:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,对租赁物进行使用、收益是承租人的合同权利,支付租金是承租人的合同义务,收取租金是出租人的合同权利,交付符合约定用途的租赁物是出租人的合同义务。原告起诉称被告拒绝收取租金,故要求判令被告收取租金,本院认为被告放弃或延迟收取租金的行为是其对合同权利的处分,该处分行为并未侵犯原告的合同权利和其他民事权益,原告没有诉的利益,原告的起诉不符合受理条件。

29、未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商,应否对业主租金损失承担补充责任?

产权式商铺经营模式存在两种基本的法律关系:

第一为开发商与投资者之间的买卖合同关系;

第二为投资者与经营管理公司之间的租赁合同关系。

投资者与经营管理公司之间形成租赁合同关系,投资者与开发商之间系买卖合同关系。通常情况下,根据合同相对性的原理,投资者在经营管理公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营,构成根本违约的情况下,只能追究经营管理公司的违约责任,而开发商并非合同的相对方,在租赁合同纠纷中难以追究其责任。但在产权式商铺这一特殊经营模式中,开发商在销售商铺时即对投资者购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍,使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。该种方式促进了商铺的销售,使开发商从中获得巨大收益,故开发商应该在后期引进经营管理公司时对该公司的资金情况、履约能力、承担房屋空置风险等状况进行审慎审查,并在经营管理公司的经营过程中进行适度的管理,从而保证销售商铺时关于投资收益的宣传得以实现

在开发商未尽到上述义务的情况下其应对投资者因经营管理公司违约造成的损失承担相应的责任。考虑到投资者之损失系经营管理公司直接造成的,开发商未尽审查和管理义务系损失发生的间接原因,开发商所承担的责任以补充责任为宜。此外,投资者在购买商铺并向经营管理公司出租的过程中,自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵、过错,故开发商所承担之补充责任应限定在投资者所应获得的租金收益范围内。

【案例及索引】李某玲诉北京中卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案

一审:北京市朝阳区人民法院(2011)朝民初字第18104

二审:北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第6554

案件来源:北大法宝数据库


来源:天津二中院


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