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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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夫妻买房将房名登记在子女名下有风险吗?

买房是件大事儿,尤其是在上海这种大城市买房,更是一件“伤筋动骨”的大事。买房的原因有很多,但大都脱离不开“有了房子才像个家”这种观念。有了自己的房子就会有安全感,甚至房子越多安全感越足。但在上海是有限购政策的,所以很多人为了避免一些费用会将房子登记在孩子名下。这种做法值得提倡吗?有哪些风险呢?

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下面用一个真实的案例讲讲将房子登记在孩子名下的风险!

父母买房登记在子女名下

刘某和洪某俩人是夫妻,俩有一个儿子刘小某。在结婚的时候,俩人就在北京回龙观买了一套房,后来又想买第二套。于是在2006320日的时候,刘某和王某签订了二手房买卖协议,在昌平的另一个小区又买了一套房。这套房子就登记在了儿子刘小某名下。讲到这里大家肯定想,这不挺美满的家庭吗,在北京有两套房子,父母婚姻和谐,还有一个儿子。但事情远远不像您想得这么简单。

刚开始买了新房,全家都住在新房里,住了一段时间后,考虑到新房地理位置比较好,于是就想出租出去,于是全家又搬回了老房子。刚开始住在一起的时候一切都好,但这父母和成年子女长期生活在一起肯定会有矛盾,有些矛盾是小问题,有些就是大问题。刘某这一家的矛盾就是大问题!

父母和子女之间难免会有矛盾

刘小某的父母不愿意自己的儿子再婚,而刘小某又觉得自己的母亲搞传销,因为这两件事全家闹得不可开交,于是刘小某就从家里搬了出去。这一搬就搬进了新房里。刘小某将新房里的租户赶了出去,然后重新装修了一下,住了进去。

刘小某的父母一看,这儿子住进去就不搬出来了,还说房子是自己的。于是刘某夫妇就忍不了了,赶紧起诉主张新房是自己的夫妻共同财产,与刘小某没有任何关系。当时登记在儿子刘小某名下是考虑到刘某名下已经有了一套房子,为了省税费,于是借了儿子名义买房。

但刘小某却不这么认为。刘小某非常坚定地认为这房子就是父母送给自己的,当时写在自己名下就是赠与的意思表示,不存在借名买房这一说。

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您看,这就是父母和孩子各执一词了。在买房的时候大家都是和和气气的,但当初谁也想不到会发生后来的这些事儿。或许刘某和妻子最开始将房子登记在刘小某名下的时候,确实是送给孩子的,但孩子长大之后不受控制了,就想把房子要回来,可哪有这么简单的事儿!

这个案件法院最后驳回了刘某的诉讼请求,并没有将房子认定为刘某夫妇的共同财产,这是为什么?下面我就来给您好好解释一下。

法院未将房子认定为夫妻共同财产

其实在这个案件里,最大的争议焦点就是这套房子的性质到底是“借名”还是“赠与”。关于这一点,刘某没有证据证明当初是借名,而刘小某也没有证据证明是赠与。

下面我们来分析法院为什么没有支持刘某夫妇的主张

首先是房屋的产权登记。从房屋产权登记来看,新房的所有权人是刘小某。虽然新房确实是刘某和妻子出资购买,但根据法律规定,房屋的归属应当以登记为准,出资购买行为并不必然获得不动产的权属。

其次是关于借名买房。刘某和妻子主张借名买房,但却没有书面的约定,很难从现有事实推定借名买房存在的可能性。主要有以下几个原因:

1、新房在购买时,刘小某尚未成年,和刘某、洪某天然地属于同一家庭,而一般借名买房行为多发生于家庭成员与外部人员之间。家庭成员内部具有亲密性,在无约定的情况下,很难认定存在借名买房的关系;

2、刘小某系独生子,与多子女家庭有所不同。独生子女家庭父母与子女之间在情感依赖和经济依存方面更为密切。换言之,财产是夫妻共有、家庭共有或者个人所有在无书面约定的情况下有时难以区分。一般情况下,即便父母为其独生子购置房产也符合人之常情,也较为普遍;

3、涉案房屋在购买后由刘某、洪某和刘小某共同占有使用。从使用情况看,也不能证实涉案房屋专为刘某和洪某购买。

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因此从现有证据来看,并不能得出刘某和洪某出资购房的行为是为自己购房的唯一性结论,也有可能是为家庭购房或为为刘小某购房。所以法院驳回了刘某的诉讼请求,刘某和洪某拿不回房子了!

您看,这就是父母购房登记在孩子名下的风险,您极有可能拿不回房子了!

父母怎么才能避免要不回房子

那有人就问,迫于一些无奈就是得把房子登记在孩子名下,那我怎么做才能避免上述的风险呢?

律师在这里简单地提两个建议:

1、可以与孩子签一个借名买房协议。在上述案例中,刘某夫妇最开始可能是真的想把房子给孩子,奈何后面父子反目。所以,我建议签一份借名协议有备无患。如果刘某夫妇曾经签过借名协议,这个案件就是不同的结果了。

2、可以和孩子签一份附条件的赠与协议。因为大部分父母是想把房子赠与给孩子的,只不过是对未来没有把握。所以可以和孩子签订赠与协议,约定赠与是附有条件的,比如父母可以在房子内居住,房子出售需要经过父母同意等等,孩子一旦违反,父母可以撤销赠与,收回房子。

 

 


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