房地产开发项目的法律风险概述

房地产开发中项目过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段，项目建设阶段和租售管理阶段。

就房地产开发商而言，开发的各个阶段的法律风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。在投资决策阶段，围绕何时何地开发何种类型房地产，主要是有关开发区域、开发物业类型、开发时机的法律风险。在土地获取阶段，结合土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和筹资法律风险。在项目建设阶段，针对招标选择承包商，签订施工承包合同，进行工期质量成本控制等主要任务，应考虑招标模式、承包方式、承包合同、工期、质量、成本控制等面临的主要法律风险。在租售管理阶段，面对出租销售和物业管理工作，应注意租售合同法律风险、销售时机法律风险、自然灾害和意外事故法律风险。

一、投资决策阶段的法律风险

（一）地域法律风险

房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域法律风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。在房地产开发经营中，开发区域法律风险可能来源于开发区域的政策环境、社会环境和经济环境法律风险。

（二）法治环境风险

法治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。

（三）政策环境风险

政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，不同的产业政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策影响房地产开发经营的各个层面。

（四）社会环境法律风险

社会安定状况、风俗习惯、公众参与和素养等造成的社会环境法律风险。

（五）经济环境法律风险

（1）经济形势。区域经济形势是影响开发法律风险的决定性因素。（2）区域发展。（3）市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，房地产开发经营者承担的市场供求法律风险远比一般市场情况下要大。（4）通货膨胀等经济环境法律风险。

二、土地获取阶段的法律风险

在土地获取阶段，房地产开发者承担的主要法律风险有：土地法律风险、征地安置法律风险。

（一）土地法律风险

土地法律风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。

对开发商而言，土地的自然属性法律风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等不确定性。

（二）征地安置法律风险

购买土地使用权仅仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，开发商将面临艰难的选择是，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件，承受远远超过预期的额外投资；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机，同时支出大量资金利息，面对不能按期交付项目的违约和信誉法律风险；要么放弃开发项目，前功尽弃，前期投入的巨额资金付之东流；要么采取法律诉讼，卷入无休止的耗神费资的诉讼争议。

三、项目建设阶段的法律风险

（一）招标模式的法律风险

目前，采用的招标模式有公开招标和邀请招标。

公开招标对招标者而言，招标工作量大，费用支出多，耗费时间长，邀请招标由于邀请对象仅3至10家承包企业，从而可有效地缩短招标时间，但因该方式缺乏竞争，开发商可能不得不接受较高的报价，且容易出现贿赂行为使开发商蒙受损失。

（二）承包方式法律风险

1．建设全过程承包，要求承包商根据开发商提供的开发项目可行性研究报告及设计要求，完成项目勘察设计，设备材料采购，组织工程施工，直至竣工，向业主交佣匙。这种承包方式适用于大型复杂的工程项目，便于充分利用承包商在物累设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及丰富的组织管理经验，以图降低工程造价。缩短建设工期。由于开发商不实际参加设计、施工，它也不承担设计施工中的法律风险。但如果承包商工作中不负责任或工作不力，开发商可能会付出昂贵的代价，得到低劣的完工项目。因此，开发商可能承担承包商选择不当的法律风险。

2．阶段承包，承包商仅承包建设过程中某一阶段或某些阶段的工作。如设计机构仅承担勘察设计，施工企业承包施工，设备安装公司承揽设备安装任务等。这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时也增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度。

（三）承包合同法律风险

合同法律风险有两类，第一类是由于合同条款不完善，叙述不严密，有漏洞，或部分条款与法规相抵触，存在“陷阱”，在执行中可能给合同中某一方造成损失，即合同不完善法律风险。第二类是由于合同条款约定而引起的法律风险在合同双方间的不同分配，即纯合同法律风险。

（四）工期拖延法律风险

房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机，如已提前售出，则应承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。同时，当开发施工采用成本百分比酬金合同时，施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。

（五）施工索赔法律风险

工程索赔是指承包商在因业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而道受损失时，向开发商提出的补偿要求。施工索赔法律风险增加了开发商的成本法作风险，即施工索赔是引发成本法律风险的因素之一。在开发中，造成承包商向开发商索赔的原因可能有：工程变动，设计和施工项目的修改和增减，施工条件变化业

主违约，国家经济状况及政策变化，业主或其工程师管理不当，第三方干扰等。

四、租售管理阶段法律风险

房地产销售一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售。

房地产预售是在房屋建成之前就将房屋销售的方式。采用预售可以提前回收房款，因而可以减轻房地产建设过程中筹建资金的压力。预售也有可能遭受房屋差价的经济损失。房地产预售有利的前提条件是预期房地产价格上升速度小于同期的银行贷款利率。

房地产即时销售是指在房屋建成的即时推入市场进行销售的做法。由于房地产市场行情的随机性，价格有高有低，所以即时销售时，有可能销售收益很大，也有可能很小，这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。

房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等价格继续上涨至峰值时抛出销售的做法。由于滞后销售加剧房地产市场的短缺，且房地产市场具有一定的垄断性，可能使房地产价格升得更高。滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率，开发者要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率，徒增贷款利息的法律风险。